Наталья Зубова: «В Крыму полностью исчезли замороженные стройки»

О ситуации с недвижимостью в Крыму доходят противоречивые слухи. То пишут, что она взлетела в цене до небес, то сообщают, что упала. Тем временем, близится очередной курортный сезон, люди задумываются о собственном пристанище у моря. Сегодня мы выслушиваем мнение Натальи Зубовой, директора по маркетингу резиденции «Дипломат», уже построенного комплекса апартаментов класса deluxe в Ливадии — пригороде Ялты. Каков сейчас уровень цен на недвижимость в Крыму, если смотреть по ценовым сегментам? Где, в каких локациях самые низкие цены и самые высокие? Прежде всего, хочется отметить, что после присоединения Крыма к Российской Федерации полуостров сильно преобразился. Крым сегодня и до референдума — это два совершенно разных региона. Мы видим, как развивается инфраструктура, в т. ч. социальная, реставрируются памятники архитектуры и культурного наследия, строятся дороги и главные транспортные артерии полуострова. Инвестиционный поток со стороны российских властей и частных инвесторов уже показывает результаты. Стоит отдельно остановиться на туристическом секторе Крыма. По данным Министерства курортов и туризма Крыма, в 2016 году полуостров посетило на 21,6% больше туристов чем в 2015 году. Регион становится местом притяжения россиян, которые неравнодушны к его уникальным климатическим условиям и природе, а также богатой и удивительной истории. Сегодня в Крыму успешно функционирует более 240 отелей и пансионатов, которые в период отпусков демонстрируют полную загруженность. Если говорить о рынке недвижимости полуострова, то наибольшим спросом пользуются такие города, как Ялта и ее пригороды, Симферополь и Севастополь, т. е. города с наиболее развитой инфраструктурой, благоустроенными пляжами и обновленным жилым фондом. Стоимость квадратного метра недвижимости напрямую зависит от сегмента рынка, локации того или иного объекта и, конечно, стадии строительства. Так, например, квадратный метр в строящемся объекте эконом-класса начинается от 44 тыс. рублей, и максимально достигает 110 тыс. рублей, если комплекс готов или находится на финальной стадии строительства. Что касается бизнес-класса, то в строящихся объектах стоимость цены начинаются от 100 тыс. рублей. А жилье на завершающей стадии строительства или готовое обойдется покупателю от 180 тыс. до 200 тыс. рублей за метр. Элитное жилье полуострова в основном предлагается на стадии финальной готовности, преимущественно с отделкой и полной или частичной меблировкой. Стоит отметить, что высокобюджетный сегмент рынка недвижимости региона номинируется преимущественно в долларах с привязкой к курсу ЦБ на день оплаты. Стоимость метра начинается от $4 тыс. Наибольшая элитного жилья Крыма составляет $15 тыс./кв. м и напрямую зависит от местоположения комплекса, видовых характеристик конкретного лота, его площади, наличия паркинга и развитой внутренней инфраструктуры самого комплекса. Как, по вашим наблюдениям, изменились цены на квартиры на полуострове за последние 3 года? За последние три года на рынке недвижимости полуострова произошли достаточно серьезные перемены. Так, полностью исчезли замороженные стройки, а те объекты, которые по тем или иным причинам не были достроены, полностью закончены и выведены на рынок. Если до вступления Крыма в состав РФ цены на первичном рынке недвижимости полуострова номинировались в долларах, то сегодня большая часть объектов, представленных на рынке, номинируется в рублях. Что касается спроса, то если еще пару лет назад покупатели с опаской смотрели на крымский рынок недвижимости и статус его территории, и их опасения были вполне оправданны, то сегодня мы видим, как активно застраивается регион, заключаются сделки купли-продажи, применяется материнский капитал, всевозможные программы господдержки, а именно субсидирование в размере до 30%, всевозможные дотации из республиканского бюджета и т. д. Стоит отдельно остановиться на вторичном рынке жилья полуострова, на котором также произошли значительные перемены. В 2014 году собственники вторичного жилья выставляли свои объекты на продажу по крайне завышенным ценам с расчетом на то, что россияне начнут покупать все подряд. Однако этого не случилось, и покупательского ажиотажа мы так и не увидели. Продавцам ничего не оставалось, как «спуститься с небес на землю» и снизить цены до адекватных рыночным. И только сегодня мы видим, как вторичный рынок жилой недвижимости полуострова «поднимается с колен» и стабилизируется. Чем объясняются столь высокие средние цены на крымскую недвижимость, даже на экономкласс? По нашим данным, они сравнялись с питерскими. Не перегрет ли рынок в этом смысле? На наш взгляд, сегодня цены на первичном рынке жилой недвижимости полуострова вполне адекватные, и роста средней цены квадратного метра мы не наблюдаем, особенно это касается высокобюджетного сегмента рынка. Примечательно, что цены на элитные комплексы региона после референдума пока не поднимались, однако в ближайшей перспективе, особенно после ввода в эксплуатацию Керченского моста, рост цен неминуем. Высокие цены и перегретость мы видели, как уже сказано выше, на вторичном рынке жилья, но и здесь за последний год ситуация значительно улучшилась. Много ли элитной недвижимости на полуострове? Что она представляет собой? Какова доля современных высококачественных проектов? Доля элитной недвижимости полуострова (мы говорим только о первичном рынке жилья) на текущий момент составляет не более 5% от всего объема предложения. Новых проектов с 2013 года заявлено не было. Однако мы знаем, что ведущие российские девелоперы всерьез рассматривают крымский рынок недвижимости для реализации крупномасштабных или, наоборот, камерных высокобюджетных проектов. Стоит отметить, что покупатель элитной курортной недвижимости стремится купить готовое жилье, преимущественно с отделкой и меблировкой, чтобы не тратить время на ремонтные работы или ждать, пока объект достроится и будет сдан. Ему важно сегодня и сейчас проводить отпуск или уикенд в уже оборудованном и пригодном для этого месте. Поэтому в большей части объектов высокобюджетной недвижимости полуострова предусмотрена отделка и даже меблировка. Каков спрос на дорогую недвижимость? Кто покупает ее? Не смущает ли покупателей спорный статус Крыма? Наибольшим спросом среди покупателей элитной недвижимости Крыма пользуются апартаменты на 2 спальни общей площадью порядка 130 кв. м. Для покупателя в первую очередь важно местоположение комплекса, видовые характеристики, благоустроенная территория, развитая внутренняя инфраструктура, в т. ч. детская, наличие паркинга и шаговая доступность до моря. Портрет покупателя высокобюджетного жилья полуострова выглядит следующим образом: преимущественно это москвичи, петербуржцы, жители северных регионов России и Дальнего Востока. Это состоятельные граждане, часто собственники бизнеса или топ-менеджеры российский компаний, госслужащие и чиновники. Возрастной ценз – от 40 лет и старше. Что касается доверия покупателей к статусу Крыма, то, безусловно, вначале мы наблюдали некую осторожность, теперь же статус Крыма, санкции и т. д. нашего покупателя не смущают. К тому же сделки проходят строго согласно российскому законодательству. Вы строите апартаменты. Развивается ли в Крыму такой формат? Мы знаем, что в столичном регионе такой недвижимости уже очень много… Покупателю высокобюджетной курортной недвижимости совершенно не важно, в каком статусе он приобретает жилье. Для него это не вторая и даже не третья покупка, поэтому вопрос регистрации не стоит. Как дело обстоит с пляжами? У вашего комплекса будет свой пляж? Будет ли туда открыт доступ «со стороны»? Как известно, собственных пляжей у крымских коммерческих объектов нет. Те девелоперы, которые заявляют про собственный пляж, мягко говоря, лукавят. Собственные пляжи с огороженной территорией есть только у ряда санаториев или отелей, которые предоставляют свои постояльцам санаторно-курортное лечение. Как в Крыму обстоит дело с юридической регистрацией собственности? Какие здесь встречаются проблемы на первичном рынке? А как с этим у вас? В первую очередь стоит отметить тот факт, что все выданные государственными или иными органами Украины разрешительные и правоустанавливающие документы действуют на территории Крыма без ограничения срока действия. То есть документы украинского образца, в том числе и те, что подтверждают право собственности, признаны на территории РФ действительными. Другой вопрос в том, что данные документы необходимо привести в соответствие с требованиями законодательства РФ. Юридическая регистрация сделок купли-продажи ничем не отличается от общероссийской, все регистрируется по закону. Безусловно, на первичном рынке в строящихся объектах есть риски покупки по ДДУ. Но эти риски есть не только в Крыму, но и в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и других регионах нашей родины. Здесь стоит думать более глобально, как защитить покупателей от такого рода сделок и не допустить подобных ситуаций.