Пусто, говорят

Два предыдущих года были тяжелыми для рынка коммерческой недвижимости С начала этого года рынок коммерческой недвижимости начал восстанавливаться. Несмотря на то что пустующих площадей по-прежнему много, инвесторы размораживают ранее остановленные проекты и инвестируют средства в существующие объекты. Эксперты отмечают положительные тенденции в сложившейся ситуации для тех операторов, которые ранее были вынуждены отказываться от ликвидных площадок из-за высоких арендных ставок. На дне Два предыдущих года были тяжелыми для рынка коммерческой недвижимости. Так, объем ввода коммерческой недвижимости в 2015 году по сравнению с докризисным 2014-м снизился в два раза и составил 108,1 тыс. кв. м. Однако по итогам прошлого года эти показатели снизились еще в три раза. «Ситуация к началу 2017 года следующая: в период с 2015 года наблюдалось продолжительное скатывание макроэкономических показателей. Рубль и баррель нефти дешевели, доллар неуклонно рос вместе с ценами на иностранные потребительские товары. Результат — инстинктивное поведение по откладыванию крупных сделок до стабилизации ситуации, что само по себе вызвало некоторое торможение рынка недвижимости и снижение цен на метры как на рынке продажи, так и на рынке аренды. На начало 2017 года мы наблюдаем стабилизацию названных показателей и даже некоторый их откат на прежние рубежи, что, в свою очередь, дает положительный настрой для игроков на рынке недвижимости», — говорит генеральный директор центра недвижимости и права «Белые ночи» Евгений Мезин. По его словам, волна позитивных ожиданий базируется на экспертных и частных мнениях об оздоровлении рынка: «В связи с этим скорость и объем сделок, конечно, не возрастают, но ожидания продавцов получить большую сумму и желание торговаться на понижение в рамках 10% от выставленной стоимости тормозятся». Вместе с позитивными ожиданиями активизировались и ранее замороженные проекты строительства торгово-офисных центров. «С начала этого года можно наблюдать активизацию объектов, которые долго строились. Есть несколько торгово-офисных центров, которые готовятся к открытию во втором квартале этого года. Это объекты площадью 4 тыс. кв. м и больше. То есть инвесторы сегодня вкладывают средства в объекты, что может свидетельствовать о некотором оживлении на рынке коммерческой недвижимости. В то же время мы видим, что еще остаются пустующие площади, поэтому пока рынок восстанавливается потихоньку», — говорит директор компании-поставщика отделочных материалов «Авангард-Пермь» Екатерина Вяткина. «Рынок коммерческой недвижимости в Перми всегда был непростым. Тем не менее в регионе наблюдается активность как в сегменте продажи, так и в аренде. На рынке появились собственники объектов, которые хотят не просто «прощупать» рынок по цене, но и реализовать свои активы. Поэтому мы можем говорить о сбалансированности требований самого покупателя и продавца, которые заканчиваются сделкой. Современная модель развития бизнеса по-прежнему приводит к тому, что ряд собственников помещений не выдерживают кредитной и финансовой нагрузки, в результате чего принимают решения о реализации своих объектов», — рассказал заместитель генерального директора PAN City Group Игорь Голубев. Эксперты отмечают общее снижение доходности от коммерческой недвижимости. Встречающиеся цены на офисные помещения в диапазоне 300 руб. 1 за кв. м, по мнению специалистов, являются близкими к «критичным», так как содержание одного метра в среднем выливается в сумму от 100 до 200 руб. в зависимости от количества площадей у собственника и инфраструктуры, обслуживающей эти помещения. Так, в расходы по содержанию имущества включаются: капитальный и текущий ремонт помещения, оплата ЖКХ, оплата налога на имущество (становится актуальным в этом году и особенно в следующем), оплата страховых сборов, оплата «упрощенки» или налогов по общему режиму налогообложения. Евгений Мезин отмечает, что помимо того, что деятельность по сдаче недвижимости в аренду должна быть прибыльной для собственников, любой инвестор или предприниматель должен осознавать: чем больше риски, тем выше должна быть доходность от деятельности. «По вопросу об уровне доходности можно провести простое сравнение. Если считать альтернативные доходности, то можно заметить, что доходности по вкладам в банках, подлежащих страхованию в АСВ, которые не облагаются НДФЛ и прочими взносами, достигают показателей в 9–9,5% годовых при почти нулевых рисках. Рисков, связанных с неполучением дохода при владении недвижимостью, значительно больше. К основным из них можно отнести простой помещения, неплатежеспособность арендатора, порчу имущества и „экстренный“ выезд из помещения, аварии в ресурсоснабжающих организациях (прекращение подачи тепла, электроэнергии, размораживание системы отопления и тому подобное), разрушение имущества и прочие. Таким образом, доходность от подобного вида бизнеса должна быть выше банковской, что на сегодняшний день не всегда оправдывается. Указанные в совокупности причины означают, что если нижний рубеж еще и не достигнут, то его граница однозначно недалеко, при этом тенденция на выравнивание ситуации и стабилизацию цен недвусмысленно наблюдается», — говорит эксперт. Игорь Голубев подтверждает, что зачастую расходы на управление объектом, его эксплуатацию, коммунальные платежи и налоги превышают общую доходность объекта. «Особенно данная тенденция усугубилась при текущей экономической ситуации, когда арендаторы требуют дополнительных преференций в виде арендных каникул, дисконтов, условий по подготовке помещений», — говорит господин Голубев. Если ранее инвестор мог обеспечить себе стабильный доход от аренды коммерческой недвижимости, приобретая торговое или офисное помещение, не придавая значения локации объекта, формату помещения, его характеристикам и трафику, то сейчас даже со знаковыми проектами собственник все чаще обращается к услугам профессиональных специалистов. В связи с этим на рынке сформировался устойчивый спрос на квалифицированных специалистов рынка недвижимости, которые могут подобрать объект и обеспечить его доходность. Время арендовать Непростая ситуация может сыграть на руку начинающим инвесторам. «Сегодня открылись перспективы входа на рынок с небольшой суммой инвестиций. Во всех сегментах, даже в торговом, есть такие предложения», — говорит Игорь Голубев. По его словам, на рынке все чаще стали появляться предложения в формате «Купи офис по цене квартиры» с разнообразными схемами приобретения: аренда с правом выкупа, длительная рассрочка, скидки, покупка объекта с привлечением доступного кредитного ресурса. «Например, банк „Урал ФД“ предлагает нашим клиентам кредит с 10%-ным первым взносом по ставке от 13,5% годовых. Банки начинают развивать ипотеку под коммерческую недвижимость, для наших клиентов — до десяти лет включительно», — поясняет Игорь Голубев. «2017 год — время новых возможностей для операторов, которые ранее в силу высоких ставок не могли позволить себе размещаться на самых ликвидных площадках. Дискаунтеры (FIX Price, продуктовые сети «Пятерочка», «Магнит» и другие) открывают свои точки в главных торговых коридорах и в составе крупных торговых центров», — отмечает господин Голубев. Причем собственники помещений готовы идти навстречу арендаторам и в отсутствие спроса на крупные площади (более 300 кв. м) продают небольшие помещения — от 20 до 50 кв. м. В PAN City Group отмечают, что в текущем году сохраняется тенденция прошлого года по усреднению ставок на помещения, находящиеся как в центре города, так и в удаленных районах. В наступившем году этот тренд усилился, в том числе в связи с введением платных парковок в центральной части города. По мнению специалистов, в будущем расширение зоны парковок приведет к развитию рынка офисной недвижимости на периферии. Ирина Пелявина