Аукцион - последний гвоздь в крышку гроба заложенной недвижимости

ТАЛЛИНН, 31 мар — Sputnik. Sputnik Эстония рассказал ранее, что несовершеннолетний Артур Жуков в марте 2016 года получил приговор суда о выплате долга фирме недвижимости Eesti Investorite Grupp OÜ. Напомним, что в 2012 году представитель этой фирмы Меэлис Неэлов купил с аукциона квартиру, в которой жила семья Жуковых, а через три года после этого предъявил иск членам семьи Артура, как солидарным ответчикам, за неполученную от сдачи в аренду квартиры прибыль. Аукцион, на котором квартира старших Жуковых была продана за долги перед банком фирме Eesti Investorite Grupp OÜ за минимальную, то есть начальную цену торгов в 25 400 евро, был уже третьим по счету. На первых двух аукционах предлагалась более высокая начальная цена за квартиру. На последнем аукционе было зарегистрировано 4 участника, однако, ставки ими не делались. Галина Жукова, бабушка Артура, присутствовала на том аукционе. По ее воспоминаниям, все произошло очень быстро. Неэлов озвучил начальную цену по квартире, никто из остальных участников не торговался, и квартиру объявили проданной. В результате Жуковы лишились квартиры, а долг банку все равно не был погашен полностью. Только в 2016 году банк списал себе в убыток 30 000 евро по этому кредиту. Нечестный бизнес кризисного времени Напомним, что в кризис в трудное финансовое положение попали многие жители Эстонии, и их заложенная недвижимость пошла с молотка. Зато на этом неплохо поднялись многие бюро судебных исполнителей и фирмы недвижимости. Нередко нечестным путем. Нередко участники аукционов заранее договаривались между собой, чтобы кто-то из них мог купить недвижимость по низкой цене. Как рассказал Sputnik Эстония один из участников аукциона на квартиру Жуковых Антон Уусталу, на аукционах того времени, где ставки делались голосом на месте, был шанс получить плату за неучастие. Быстро перепродав право купить, можно было заработать 500-1000 евро. По его словам, потенциальные покупатели часто пересекались на таких проектах и знали друг друга, так как рынок Эстонии маленький. Советник по недвижимости Алексей Котов подтвердил, что и раньше, и сейчас можно столкнуться с использованием схемы покупки объекта с торгов по начальной цене. Участники аукциона договариваются между собой заранее. Например, предлагается всем за какую-то сумму не принимать активного участия в торгах, чтобы цена не росла. И кто-то один покупает объект по минимальной цене. "Если есть такие сепаратные договоренности, как-то повлиять на это достаточно трудно. В этом случае можно либо не участвовать в этой навязанной игре, либо идти до конца и смотреть, что получится", — добавил Алексей Котов. Однако, как заметил Котов, как бы сомнительно не выглядела какая-то ситуация, если нет прямых доказательств процессуальных нарушений, значит, считается, что и нарушения нет. Рискованные приобретения с загнанными в угол жильцами Sputnik Эстония обратился к участникам аукциона, чтобы прояснить, почему они пришли на торги, но не стали торговаться, в результате чего квартира и была продана по минимальной цене. Как заверил Sputnik Эстония представлявший на аукционе фирму IZI Trade OÜ Дмитрий Кабачиков, никто из участников аукциона не пытался связаться с IZI Trade OÜ до проведения аукциона. "Квартиру мы не купили, так как нас интересовала только начальная цена, и если кто-то из участников ее успел уже предложить, торговаться не было смысла", — сказал он. При покупке квартиры на аукционе, как пояснил он, всегда присутствуют определенные риски — передача квартиры может затянуться на долгое время, если хозяин не совсем согласен добровольно выезжать. При такой ситуации, расходы могут перекрыть возможную прибыль от сделки. Еще одним участником аукциона был Антти Ундритс, представлявший фирму Kort Investeeringud OÜ, которая прекратила свое существование два года назад. Ундритс ответил, что при всем желании не может вспомнить детали аукциона пятилетней давности, поэтому отсутствие ставок на нем он объяснить не смог. Зарегистрирован в качестве участника был и бывший работник Swedbank Антон Уусталу, который, правда, на момент проведения аукциона им уже не являлся и не имел доступа к внутренней информации банка. По его словам, он не успел как следует подготовиться к этому аукциону, поэтому, увидев, что владельцы квартиры "в запале пытаются что-то придумать, но реально загнаны", не стал делать ставки. Он также отметил, что в такой ситуации трудно понять, в какие деньги обойдется новому собственнику переселение бывших владельцев, ведь переоформление владения объектом в собственность часто становится долгим и дорогим процессом. На аукционе покупается право собственности, но владение продолжает оставаться у старого собственника. Передача владения объектом часто становится долгим и дорогим процессом. Если вступление во владение объектом, как пояснил Уусталу, плохо прогнозируемо, он, как инвестор, предпочитал воздержаться от покупки. По воспоминаниям Уусталу, ему показалось тогда, что Меэлис Неэлов и сам не ожидал, что купит квартиру с первой ставки. "Если покупатель в данном аукционе действовал в рамках существующего законодательства, то как бы не выглядела сделка на первый взгляд, к нему в данном случае претензий быть не может. Другое дело, если был какой-то факт сговора с судебным исполнителем. Но это нужно доказать", — прокомментировал Котов. Как сообщил Сергей Вольф, помощник судебного исполнителя Бюро судебного исполнителя Элин Виллипус, занимавшейся долгами Жуковых, несостоявшимся аукцион считается, если никто из участников не делал ставки. Если хотя бы один участник сделал предложение не меньше начальной цены, аукцион считается состоявшимся. На вопрос о возможном сговоре участников аукциона, он ответил, что бюро не занимается заключением подобных соглашений. Ситуация, когда цена на недвижимость на аукционе остается на начальном уровне — это обычное явление. Сегодня, добавил он, большая часть аукционов уже проходит в электронном виде, что, по его мнению, гарантирует анонимность участия и невозможность предварительного сговора. "Тот аукцион для владельцев квартиры был уже не первый. Они имели достаточно времени, чтобы решить ситуацию положительно для себя и погасить долг. Но это не было сделано. Если бы они хотели участвовать в аукционе и выкупить свою квартиру, то у них не было бы никаких ограничений в этом", — прокомментировал Сергей Вольф результат аукциона по квартире Жуковых. Судя по информации из открытых источников, Элин Вилиппус лидирует среди судебных исполнителей по количеству выставляемых на аукционы объектов (http://varad.ee/et/kohtut%C3%A4iturid). Бюро Элин Вилиппус начало действовать с 2001 года и к 2011 году выросло в одно из самых активных в Эстонии бюро судебных исполнителей. Кто-то теряет, кто-то находит В качестве совета заложившим свою недвижимость под кредит людям, в случае ухудшения их финансового положения специалисты рекомендую сделать все возможное, чтобы не доводить дело до аукциона. По мнению Уусталу, Жуковым необходимо было именно с кредитором, то есть с банком, вести активные переговоры, добиваться от него полной информации по задолженностям, чтобы получить более удобную реструктуризацию долга. Если очевидно, что выйти из положения не удается, то покупателя на квартиру нужно искать самому и в письменном виде сообщать судебному исполнителю о своих действиях. Если же дело дошло до аукциона, владелец заложенной квартиры может и сам в нем участвовать. Однако, как сообщил Сергей Вольф, в условиях аукциона владельцы залога не имеют возможности использовать преимущественное право (Закон об исполнительном производстве § 98 ст.5). Должник должен присутствовать на аукционе на общих условиях. Алексей Котов отметил, что владельцы выставленного на аукцион объекта, чтобы участвовать в торгах, должны пройти процедуру регистрации на аукцион. "Если они этого не делали, и регистрационный взнос не был внесен, их нельзя было расценивать, как участников аукциона", — объяснил он.