Обзор строительного рынка Грузии

Александр Геловани Причины понятны, общая ситуация в экономике страны и региона, снижение темпов экономического роста, снижение курса лари по отношению к доллару, что привело к общему снижению покупательской способности населения. К этим объективным факторам вполне можно добавить и факторы субъективные. Такие как введение правительством страны новых регуляций, повышение акцизов и сборов, а также резкое снижение темпом развития инфраструктуры после 2012 года. Все эти факторы, конечно, обусловили серьезное падение как объемов строительства, так и цен на недвижимость. Сухие цифры статистики говорят нам о следующем. В строительном секторе Грузии сегодня занято около десяти процентов всех работающих. Ещё шесть процентов занимается торговлей недвижимостью и девелопментом. Таким образом, на рынке недвижимости занята самая большая группа населения после торговли, хотя разница более чем ощутимая. Торговлей занимается почти половина населения страны. Но сейчас речь не об этом. Почему состояние рынка недвижимости так важно для Грузии. Строительство как двигатель прогресса в Грузии Начнем с того, что волею судеб именно рынок недвижимости стал фундаментом "грузинского экономического чуда". Можно сколько угодно спорить о том было и это "чудом", ну или насколько корректно называть то, что было "чудом", но двузначный рост ВВП, обновленная инфраструктура и возросший в более чем десять раз бюджет страны и прочие радости, это так сказать объективная реальность, данная нам в ощущение. В Тбилиси необходимо изучить состояние жилых домов\: мнение экспертаТак вот, в отличие от соседней Турции, где основой "экономического чуда" стало развитие малых и средних предприятий, заваливших в начале девяностых все постсоветского пространство, даи не только его, дешевыми турецкими товарами, в Грузии основой экономического роста стало бурное развитие именно сектора недвижимости. В "хорошие времена", то есть в 2006-08 годах в сфере строительства было занято около 25 процентов всего работающего населения. А если добавить к этой цифре число людей, занятых торговлей и сдачей квартир и коммерческих площадей, то процент людей, зарабатывающих себе на жизнь на рынке недвижимости вполне был сопоставим с процентом людей, занимающихся торговлей, хоть и, конечно, отставал от последнего. В Грузии вообще любят строить. Хорошо известный факт, что среднестатистический грузин при первой же возможности строить или пристраивает, это зависит от возможностей. Ещё во времена советской власти многие приезжие удивлялись непропорционально большим домам, в два, часто и в три этажа, в грузинских селах. Причем на втором, а тем более на третьем этаже, как правило, никто не жил, они были, как говорили "для гостей". Объяснялся этот феномен просто. В период шестидесятых-восьмидесятых годов прошлого века, крестьяне Грузии благодаря имели возможность получения достаточно солидных доходов от природной ренты, благодаря неформальному допуску рыночных отношений в сферу сельского хозяйства и закрытости рынков одной шестой части суши от поставок сельскохозяйственной продукции извне. Это привело к появлению тех самых возможностей, о которых мы говорили выше. Ну а учитывая то обстоятельство, что возможности инвестиций были, мягко говоря, ограничены, люди вкладывались в недвижимость и личный авто транспорт. Кстати, это имело и свои негативные последствия. Грузия будучи по форме социалистической, несмотря на относительную развитость рыночных отношений (относительно других регионов СССР), по своему содержанию оставалась феодальной. Процесс урбанизации проходил крайне медленно, и к моменту крушения Советского Союза большинство населения Грузии проживало в городах. Действительно, какой смысл был переезжать в город, если по меткому выражению кота из известного мультфильма "нас и тут неплохо кормят". Мы строили-строили Впрочем сказать, что процесс урбанизации не шел совсем, конечно, нельзя. За период с 1959 по 1989 годы население столицы Грузии, Тбилиси, возросло от 700 тысяч до 1,2 миллионов человек, то есть почти удвоилось. Были построены абсолютно новые районы Глдани и Варкетили, грузинские Черемушки, да и в старых районах Дидубе, Сабуртало, Ваке выросли многоэтажные корпуса. Тогда же в Грузии был осуществлен первый проект по реабилитации старой части города. Тогдашнее партийное руководство во главе с молодым первым секретарем ЦК Эдуардом Шеварднадзе решило учредить праздник города — "Тбилисоба". Это потом злые языки стали язвить по поводу того, что "Тбилисоба" это праздник деревни в столице, а тогда, в октябре 1979 года это выглядело несомненной инновацией. Но, что ещё важнее, к празднику были обновлены и заново покрашены фасады домов в историческом центре Тбилиси. Тбилисская канатка - столица Грузии с высоты птичьего полетаЭто событие было настолько впечатляющим, что поэт Петре Грузинский в популярной песне на музыку Георгия Цабадзе "Песня о грузинских районах" сравнил старый Тбилиси с прекрасной женщиной, снявшей покров со своего лица. Многих жителей старого города, живших в подвалах и так называемых "итальянских дворах", переселили в новые кварталы. Впрочем в новые кварталы народ переселялся все-таки неохотно, а остряки шутили, называя Гладни и Варкетили районами безденежных армян и бесхозных грузин. Росла не только столица Грузии, но и другие города. Благодаря металлургическому заводу к югу от Тбилиси вырос новый город — Рустави. В таких городах как Кутаиси, Батуми и Сухуми появлялись новые кварталы, кстати население этих городов за период шестидесятых-восьмидесятых годов удвоилось. Темпы строительства во времена Союза, конечно, впечатляли. И все же квартир катастрофически не хватало. Не помогало даже кооперативное строительство, которое было развито в Грузии гораздо больше, нежели в других регионах страны. Рынок вторичного жилья был серым, так как подавляющее большинство квартир не принадлежало владельцам, а было в коммунальной собственности. Строгие нормы, регулирующие количество квадратных метров на человека, приходилось выполнять даже "слугам народа". Тут тоже не обходилось без абсурда. Для того, чтобы получить большую площадь в элитном доме, были и такие, их ещё называли домами ЦК, правящей элите приходилось строить для себя квартиры с огромным количеством подсобных помещений, считалась то только "полезная" площадь. Ну а после въезда в квартиру, "слуга народа" мог снести все ненужные перегородки и таким образом, получить квартиру с площадью, подобающему его высокому статусу. Распределение и воровство Была и другая проблема в строительном секторе Грузии, это была проблема тотального воровства. Впрочем подобная проблема была во всех отраслях советской экономики, принцип — все вокруг колхозное, все вокруг ничье, предполагал соответствующее отношение. Можно смело утверждать, что по уровню коррупции Грузия занимала лидирующие позиции в Союзе. Но было бы ошибочно думать, что все происходило хаотично, без определенной системы. Район Глдани (окраина Тбилиси)Системность, хоть и не формализованная была везде и во всем. В строительном секторе это выглядело так. Фонды на строительные материалы и технику поступали централизованно и, как вы сами понимаете, стоили копейки. Утверждались фонды в высоких московских кабинетах, куда так называемые "толкачи" из Грузии давно проторили тропинки. Толкачей из Грузии любили, так как они платили щедрее других. Все поступало в республику и начиналась дележка. Спрос на строительные материалы всегда был высок, причины этого мы уже описали выше. А дальше складывалась ситуация, которую в экономике называют принципом мультипликатора, увеличение доходов одной части населения приводило к увеличению доходов остальных, конечно, не пропорциональному, и тем не менее. Простой пример, для того, чтобы списывать проданные налево материалы, необходимы были квалифицированные бухгалтера и инженеры-нормировщики. Конечно. за столь важную и необходимую работу, ибо если материалы не будут правильно списаны, могут быть осложнения с ОБХСС, платили соответственно высоко. Впрочем, работники ОБХСС тоже не оставались в накладе, ибо найти и придраться можно было бы к чему угодно. И так по цепочке. К восьмидесятым годам дело дошло до того, что уже и простые подсобные рабочие и грузчики в Грузии перестали работать за оплату по установленным нормам, к слову сказать они были копеечные. Таким образом сложилась система, которая перераспределяла денежные потоки. Однако сама по себе система была, конечно, ущербная. Тут следует отметить сразу два момента, конечно, необходимым условием для существования подобной системы была "ничейная" дешевая сырьевая база и отсутствие рынка, способного регулировать цены на товары и услуги. Подавляющее большинство из тех, кто научился работать в рамках данной системы, от рядовых сотрудников до менеджеров высшего звена, не смогли приспособится к новым, рыночным условиям, возникшим после развала Советского Союза. И отрасль, которой по праву гордились в Грузии, и которая наряду со строительством серийных коробок зданий, умудрялась создавать настоящие шедевры архитектуры, чего стоит одно здание министерства транспорта, ныне принадлежащее Банку Грузии, обрушилась в считанные месяцы. Впрочем об этом в следующей части нашего повествования.