Денис Попов: «Объем предложения на вторичном рынке снизился за полтора года на треть»

В этом году на рынок элитных новостроек в Москве выходит рекордное количество недвижимости. А будет кому покупать все это великолепие? А если будет, то что останется на долю вторичного рынка, где уже скопилось немало предложения? Будет ли дешеветь элитная «вторичка»? Мы решили спросить об этом человека, который знает про элитные квартиры и дома все — Дениса Попова, управляющего партнера Contact Real Estate. Что сегодня происходит с дорогой вторичной недвижимостью? Какие тренды наблюдаете? В сегменте вторичной элитной недвижимости ситуация сложилась неоднозначная, и во многом ее дальнейшее развитие зависит от готовности продавцов идти навстречу покупателям. Вторичный рынок достаточно серьезно пострадал в результате кризиса. Так, за последние два года число сделок в этом сегменте сократилось на 30%: в 2014 году у нас было продано 230 квартир, в 2015 году — 191, а в 2016 – только 163. Таким образом, мы видим стабильное падение количества сделок в высокобюджетном вторичном сегменте на 15−17% каждый год. И здесь, прежде всего, дело в ценах. Многие продавцы продолжают считать в долларах, а покупатели, в свою очередь, считают такие цены не совсем адекватными. Правда ли, что элитная «вторичка» проигрывает «первичке» по всем фронтам – качество, технологии, цены? Далеко не вся. На вторичном рынке представлено достаточно много современных, качественных лотов, которые составляют достойную конкуренцию новостройкам. Тем более, что сегодня все больше покупателей предпочитают готовый продукт и хотят быстро заселиться в квартиру с хорошим ремонтом, а не тратить на отделку дополнительные средства, время и нервы. Ликвидные объекты по привлекательным ценам пользуются стабильным спросом практически в любых экономических условиях и быстро вымываются с рынка. Но на вторичном рынке, конечно, всегда были и есть переоцененные квартиры, стоимость которых не соответствует рынку. Такие дорогие квартиры есть на Остоженке, в Бутиковском и Молочном переулке. При этом сами по себе дома хорошие, знаковые для рынка, но за такие большие деньги они могут годами ждать своего покупателя. Есть и морально устаревшие объекты, которые не соответствуют современным требованиям, предъявляемым к элитному жилью. Но не стоит забывать, что выбор квартиры – дело субъективное, у всех покупателей разные вкусы и предпочтения. Кто-то, например, выбирает квартиру в доме с историей, а качество инженерных коммуникаций и инфраструктура для него не так важны. Как изменились цены и спрос на элитные квартиры за последние 12 месяцев? Цены на элитные квартиры в рублевом эквиваленте за последний год не изменились, а на те, что в долларах, собственники снизили цены на 13%, осознав реалии рынка. На сегодняшний день средние цены на рынке вторичного элитного жилья держатся на уровне $18 000 за кв. м. Спрос на ликвидные объекты, как говорилось выше, остается стабильным. Однако в целом с 2014 по 2016 год количество сделок в этом сегменте сократилось на 29%. Становится ли на рынке больше объектов? То есть владельцы сейчас «выбрасывают» их на рынок или, наоборот, придерживают? Скорее наоборот: объем предложения на вторичном рынке снизился за полтора года на треть. Часть собственников решили придержать свою недвижимость до лучших времен. Другие же решили сдать свою квартиру в аренду, чтобы не терять деньги и получать стабильный ежемесячный доход. И тут можно привести простой пример. Сдавая элитную квартиру внаем при среднем бюджете 200 тыс. рублей в месяц, уже за пять лет можно приобрести 1−2-комнатную квартиру в новостройке бизнес-класса. Какова психология продавцов – какая их доля соглашается снижать цену? Как вы работаете с такими клиентами? Вообще, надо сказать, что работа брокера с клиентом является одним из важнейших факторов успеха сделки. Брокеру очень важно найти индивидуальный подход как к собственнику, так и к покупателю. Помочь владельцу квартиры адекватно оценить свою недвижимость, в соответствии с рыночными ценами в данной локации, убедить пойти на уступки покупателю. На сегодняшний день разница между желаниями продавцов и возможностями покупателей составляет около 15−20%. И только около 20% лотов, выставленных на продажу на вторичном рынке, являются ликвидными. Но стоит продавцам согласиться на более существенный дисконт – 10−15%, квартира может быстро найти своего покупателя. Собственникам необходимо трезво оценивать ситуацию: нового жилья строится сейчас довольно много, и подавляющая часть сделок приходится именно на первичный рынок, покупателям есть из чего выбирать. Современный рынок, будь то масс-маркет или высокобюджетный сегмент, – это рынок покупателя, который становится все более требовательным и разборчивым. Что наблюдаете в плане спроса на «вторичку»? Как ведут себя покупатели, чего хотят? Если говорить о спросе, то наиболее популярными остаются квартиры площадью 150−200 кв. м. Бюджет покупки за год показал в долларах достаточно серьезное снижение: на 33%. Что касается районов, то покупатели с детьми чаще всего отдают предпочтение тихому и зеленому району Хамовники. Высоким спросом пользуется недвижимость в районе Патриарших, Золотой миле и других «топовых» локациях. Что на загородном фронте? Падают ли цены? Что со скидками? Начало года не принесло значительных изменений на рынок элитной загородной недвижимости. Спрос в этом сегменте пока нельзя назвать высоким, что объясняется как макроэкономической ситуацией, так и сезонным фактором. И все же дно кризиса уже пройдено, и по сравнению с 2015 годом число сделок на загородном рынке в прошлом году выросло примерно на 20%. Сегодняшние покупатели подходят к выбору объекта неторопливо и взвешенно, отдавая предпочтения наиболее привлекательным предложениям по соотношению цена/качество. Они долго и упорно торгуются, нередкой также стала ситуация выхода из сделки уже после внесения аванса. Весной на рынке традиционно начинается постепенный подъем и активность. Что сейчас стимулирует спрос на элитном рынке загородного жилья, так это выгодные предложения и скидки, которые могут доходить до 50%. Какие дома и где более-менее ликвидны, а какие – нет? Можно с примерами. Наиболее популярными по запросам в последнее время являются коттеджи на Новорижском шоссе, расположенные в пределах 30 км от МКАД. Самый запрашиваемый бюджет составляет 30−40 млн рублей (без отделки) и 50−60 млн рублей (с отделкой). Наиболее востребованные площади домов – 250−400 кв. м с участками 15−20 соток. Если говорить о самом дорогом направлении – Рублево-Успенском – то здесь наблюдается дефицит первичного предложения, и покупателям с бюджетом $3−5 млн приобрести современный дом с отделкой, в хорошем поселке на этом направлении достаточно сложно. Однако те, кто хотя бы недолго прожил на Рублевке, настолько проникаются ее атмосферой, что не рассматривают никакие другие направления и новые поселки. Наиболее ликвидными на вторичном рынке Рублево-Успенского шоссе можно назвать коттеджи с современной внутренней отделкой, расположенные на лесном участке. В поселке обязательно должно быть однородное окружение, это важное требование для покупателей, ценящих высокий статус и приватность проживания. Что касается охраны и отдельного дома для персонала, то они уже не являются принципиальными требованиями. Дом обязательно должен обладать функциональной планировкой и просторной кухней. По количеству комнат пожелания, как правило, такие: 4−5 спален, каждая со своим санузлом и гардеробной. Гардеробные комнаты, кстати, в последнее время имеют важное значение. Хорошая инсоляция и большая площадь остекления – это одно из главных пожеланий: тут сказывается наш суровый климат. На вторичном загородном рынке наиболее востребованными в настоящее время являются коттеджи в поселках «Миллениум Парк» и «Монтевиль», где практически не осталось первичных предложений. Каковы ваши ожидания по городскому и загородному рынку «вторички»? Дать точный прогноз по развитию ситуации на вторичном рынке не так уж и просто. Как я уже говорил, этот сегмент во многом зависит от готовности собственников к диалогу. И все-таки мы с оптимизмом смотрим на этот год. Такие позитивные факторы, как укрепление рубля и улучшение макроэкономической ситуации, способствуют постепенной «разморозке» вторичного рынка в текущем году. На самом деле у наших покупателей есть средства, и они готовы их тратить на качественную недвижимость. Другой вопрос, сочтут ли они этот год оптимальным периодом для вложений или займут выжидательную позицию, в надежде на снижение цен?