Ещё

Под чужой крышей 

Под чужой крышей
Фото: Коммерсант
Чьими проектами в  управляет MR Group
По итогам 2016 года в десятку крупнейших девелоперов Москвы вошла MR Group и . Стратегия бизнесменов необычна для российского рынка — в основном они управляют чужими стройками. Заняться fee-девелопментом MR Group заставил кризис 2008 года. Ниша оказалась практически свободна. И хотя у модели есть вполне определенные риски, группа в итоге собрала вокруг себя целый пул непрофильных инвесторов, которые хотят заработать на рынке недвижимости, а ее опыт начали перенимать другие девелоперы.
Стройка с нуля
"У нас много премий и наград, но я не знаю, за что нам их дали", — пошутил в сентябре прошлого года на праздновании 13-летия MR Group совладелец компании Роман Тимохин. В этих словах была некоторая доля кокетства: он прекрасно знает место своей компании на рынке. По последнему рейтингу Национального объединения застройщиков (НОЗА), одной из многочисленных саморегулируемых отраслевых организаций, MR Group вошла в десятку крупнейших девелоперов, работающих в границах Старой Москвы. По подсчетам НОЗА, сейчас в стадии активного строительства у группы находится почти 406 тыс. кв. м. Это сравнимо с объемами группы «Кортрос» владельца холдинга «Ренова» (сейчас строит 408 тыс. кв. м не только в Москве, но и в других городах) или Capital Group (в активной стадии строительства — около 442 тыс. кв. м).
Роман Тимохин и Виктор Лабуздко, совладельцы созданной в 2003 году MR Group, — непубличные люди, об их первоначальном бизнесе мало что известно. По словам заместителя гендиректора MR Group Ирины Дзюбы, работающей в компании с момента ее основания, господин Тимохин в конце 1990-х годов был дистрибутором косметики и бытовой химии Beiersdorf (бренд Nivea), а господин Лабуздко оказывал складские услуги.
В недвижимости партнеры сначала занимались покупкой участков для строительства, готовили их к застройке, получая акты разрешенного использования, и продавали площадки с комплектом документов девелоперам. «В то время в Москве подобных компаний было много, капитализация площадок под застройку в городе почти ежеквартально росла на 10%, а доходность девелоперов от продажи готового жилья была по нынешним меркам космической — некоторые умудрялись заработать под 50% от вложенного капитала», — говорит собеседник «Ъ», работавший в аппарате , который тогда возглавлял столичный стройкомплекс. По его воспоминанию, Роман Тимохин как-то попытался подойти к господину Ресину, чтобы ускорить процесс получения документов для строительства офисного центра на севере Москвы. Чиновник не мог взять в толк, почему бизнесмен носится вокруг да около с объектом небольших размеров, вспоминает собеседник «Ъ». Но, как выясняется теперь, у Романа Тимохина и его партнера был четкий план: построить офис и быстро его распродать. Так в девелоперском портфеле MR появился первый объект — бизнес-центр «Аэропорт» (14 тыс. кв. м) в районе одноименной станции метро на севере Москвы.
Объект был построен в 2004 году. По словам Ирины Дзюбы, при помощи консалтинговой CBRE площади в бизнес-центре к моменту сдачи объекта в эксплуатацию были проданы шести покупателям. «Тогда подобной стратегии придерживались немногие, что позволило девелоперу занять определенную нишу», — говорит управляющий партнер «Метриум Групп» . Этот подход был менее институциональным, но вполне ликвидным и зачастую не требовал привлечения банковского финансирования, добавляет руководитель отдела финансовых рынков и инвестиций JLL .
Круговорот партнеров
Свой второй объект — бизнес-центр Victory Plaza — MR Group построила в 2008 году. По данным базы «СПАРК-Интерфакс», по адресу центра находилась компания «Фоджа», учредителями которой были Роман Тимохин и полный тезка бывшего футболиста . «Фоджа» — название итальянского клуба, где в 1991-1992 годах играл господин Шалимов. Партнеры также выступали учредителями другой фирмы — ЗАО «Менеджмент Риэлти», которому до 2003 года принадлежали права на товарный знак MR Group. В MR Group отказались комментировать этот факт, как, впрочем, и отношения с другими бывшими и нынешними партнерами. Знакомые Игоря Шалимова, с которыми удалось связаться «Ъ», не смогли прояснить историю взаимоотношений.
Но, как выясняется, у Романа Тимохина и Виктора Лабуздко было много партнеров с громкими именами. Так, в конце 2016 года «Ъ» сообщал, что крупным покупателем офисных площадей в комплексе «Савеловский Сити» стал миноритарий . Роман Тимохин и Алексей Богачев в начале 2000-х годов выступали учредителями компании «Бест Торг», нынешней дочерней структуры розничной сети «Магнит», которая управляет магазинами ритейлера в Москве и . Еще одним финансовым партнером MR Group выступает сын известного адвоката Александр. Ему принадлежат помещения в «Савеловском Сити», а также миноритарная доля в компании «Стройинвестпроект», выполняющей функции застройщика жилого комплекса Perovsky на востоке Москвы.
По данным Kartoteka.ru, владельцы MR Group в 2004 году были учредителями ООО «Бизнес строй» вместе с бывшим совладельцем холдинга «Сибуглемет» и экс-совладельцем шахтоуправлений «Талдинское-Кыргайское» и «Талдинское-Южное» . Судя по проектным документам, на балансе «Бизнес строя» находилась часть площадей в бизнес-центре «Даниловский форт» на юге Москвы. Источник «Ъ», знакомый с ситуацией, утверждает, что почти все площади там уже проданы и господ Бухтоярова и Ростовцева сейчас в проекте нет.
По словам другого источника «Ъ» среди консультантов, привлечением непрофильных инвесторов занимался Виктор Лабуздко. Он нашел не менее пяти финансовых партнеров из числа бывших топ-менеджеров дочерних структур и их друзей, которые вкладывали деньги и получали в проекте до 85-90%, говорит собеседник «Ъ». Он не стал уточнять проекты, куда инвестировали состоятельные выходцы из газовой монополии.
"Ъ" обнаружил следующую деталь: MR Group строит на юге столицы у станции метро «Домодедовская» на месте бывшей обувной фабрики имени Муханова жилой комплекс «Ясный». В проектной декларации указывается, что 45% долей в компании-застройщике принадлежит кипрской Kriptonwood Holdings Ltd. Из выписки реестра офшоров следует, что по 44% компании принадлежит Gatmoor Fund — еще одному офшору, и Роману Тимохину. Небольшой долей (6%) напрямую владеет Вадим Козерук. Эта фамилия хорошо известна брокерам рынка недвижимости, работающим с MR Group. По словам нескольких консультантов, у совладельцев группы давние партнерские отношения с Анатолием Козеруком, связанным с ЗАО «Газпром инвест Юг».
Но среди партнеров MR Group не только частные лица. С середины 2015 года группа начала привлекать в партнеры крупных игроков рынка: тогда MR взяла в управление девелоперские проекты Coalco .
Проблемы ментального характера
Поскольку у основателей MR Group не было ни собственного производства, ни больших денег для реализации крупных проектов, они стали привлекать тех, у кого были ресурсы — площадки под застройку и возможность договориться о финансировании. Сама же группа управляла стройками, включая подбор подрядчиков и продажи готовых объектов, что было на руку лендлордам-непрофессионалам: все делала MR Group, обеспечивая им к тому же полную анонимность. Для российского рынка эта бизнес-модель, называемая в Европе fee-девелопментом и давно там успешно применяемая, оказалась в новинку.
Но fee-девелопментом владельцы MR Group занялись не от хорошей жизни: в кризис 2008 года им пришлось доделывать объекты по бартеру с генподрядчиками. В частности, по этой схеме были построены торгово-офисный центр «Водный» и бизнес-центр «Трио». «Из 30 тыс. кв. м в „Трио“ треть площадей мы передали своим контрагентам, что позволило сдать нам объект в срок в условиях дефицита ликвидности», — вспоминает .
В том же 2008 году Роман Тимохин ездил в , где впечатлялся малоэтажной застройкой, и решил воплотить эту идею в . MR Group купила 1,2 тыс. га в Ступинском районе Подмосковья и собиралась построить на 1 тыс. га 1,7 млн кв. м жилья, а оставшиеся 200 га отдать под производственные площадки. Чиновники внесли проект в ФЦП «Жилище», планировали построить инфраструктуру и продавать жилье военным. Но грянул кризис — власти забыли о проекте, девелоперу пришлось развивать его самому. Сейчас MR Group перепрофилировала объект под индустриальную недвижимость, отдав под нее 1,1 млн кв. м площадей. Жилая застройка расположена на 100 га и рассчитана на 7-8 тыс. жителей, рассказывает Ирина Дзюба. По ее словам, непроданными остались 3 тыс. кв. м жилья.
Опыт MR Group в управлении стройками изучили многие компании, теперь это позволяет им активно работать с непрофильными собственниками девелоперских активов, включая банковские структуры, говорит гендиректор CBRE в России . По словам одного из застройщиков, у fee-девелопера есть несколько инструментов взаимодействия с конечными владельцами площадок: так, управляющий может претендовать на 15% от прибыли проекта или заполучить фиксированный платеж плюс 3-5% от выручки от продажи готовой недвижимости. «В среднем по рынку размер вознаграждения fee-девелопера составляет 8-10% от бюджета проекта», — добавляет госпожа Дзюба.
В отличие от Запада, в России почти неразвит fee-девелопмент в чистом виде, уточняет первый заместитель председателя правления корпорации «Баркли» . «Это проблема ментального характера: у нас четко ощущается кризис доверия между контрагентами, — говорит он. — А это вызывает риски как для лендлордов и инвесторов, так и для управляющих стройкой». У первых не всегда есть возможность контролировать процесс, хотя вопрос решаемый: достаточно войти в капитал компании, выполняющей функции заказчика и застройщика объекта, продолжает господин Красавин. Больше рисков у fee-девелопера. «Ему надо искать проектное финансирование под собственное поручительство, потратить от года до полутора лет на получение всей разрешительной документации, — поясняет эксперт. — Представьте ситуацию: за это время инвестор решил отказаться от проекта — и девелопер несет серьезные потери».
Ирина Дзюба подтверждает, что под каждый проект девелопер открывает кредитную линию, но чаще всего полностью не выбирает ее, так как старается финансировать стройку за счет инвесторов и дольщиков. Но и эта стратегия сейчас может оказаться рискованной.
В первые полгода после старта продаж жилья в строящемся комплексе почти невозможно собрать сумму, необходимую для реинвестирования в следующие очереди, поясняет коммерческий директор «Миэль-Новостройки» . В MR Group утверждают, что выстраивают сбалансированную политику продаж и привлечения средств инвесторов. Некоторые риэлторы уточняют: политика продаж группы выглядит достаточно агрессивной. По их данным, выручка MR Group только от продажи жилья в 2016 году составила 11,9 млрд руб. Как утверждает госпожа Дзюба, жилье сейчас генерирует 70% выручки компании, остальную часть приносят продажа коммерческой недвижимость и fee-девелопмент.
Динара Мамедова,
Видео дня. Пенсионный фонд планируют пополнить на 1 триллион рублей в 2021 году
Комментарии
Читайте также
Новости партнеров
Новости партнеров
Больше видео