Елена Мишина: рынок коммерческой недвижимости зависит от экономики

В последнее время на рынке коммерческой недвижимости наблюдаются некие положительные тенденции. Более подробно о происходящем на рынке ∎Вести.Недвижимость∎ рассказала руководитель отдела коммерческой недвижимости компании Est-a-Tet Елена Мишина. — Что сейчас происходит на рынке коммерческой недвижимости? — С этого года мы почувствовали оживление, но это не сильно отразилось на количестве сделок — нет таких темпов продаж, как в докризисное время, но это зависит и от внешних факторов. Сейчас введено очень много объектов новостроек. Сложно говорить целиком о коммерческой недвижимости — мы все же специализируемся на продажах помещений свободного назначения и коммерческих помещениях в новостройках. Здесь продажи идут, количество сделок постепенно увеличиваются — рынок оживает. На рынке первичной недвижимости сейчас представлено рекордное количество проектов, увеличилось и предложение коммерческих площадей в них. При этом на активность (продажи/аренду) влияет расположение комплекса, общая концепция, размер помещения, самым популярным и востребованным метражом является помещение от 50 до 100 метров. — Появились ли какие-то новые тенденции за последнее время? — Изменился профиль покупателя. Если в прошлые годы мы говорили о том, что 80 процентов составляют инвестиционные покупки, то сейчас соотношение инвестора и конечного пользователя распределено в соотношении 50 на 50. То есть многие физические лица приобретают недвижимость для размещения собственного бизнеса. Это говорит о том, что малый бизнес, несмотря на налоговые и административные трудности, начинает оживать. Если говорить о востребованном формате, то сетевые и торговые операторы не пойдут в жилой комплекс, так как они рассматривают либо торговые центры, либо торговые коридоры, которые имеют прямую видимость от метро. Многое зависит от класса жилого комплекса — чем выше его уровень, тем дальше он расположен от шумных улиц и станций метро, а его территория бывает закрыта. Получается, что здесь подтверждается антагонизм в интересах жильца или предпринимателя. То, что хорошо для жилья, ровно настолько плохо для предпринимателя. Мини-пекарни, кофейни, суши, пицца — все, что касается предприятий общепита. У жителей сейчас нарабатывается усталость от супермаркетов и гипермаркетов — в последние годы наблюдаются предпочтения к маленьким магазинам у дома. Малый бизнес сейчас осваивает любые направления. Что касается эконом-класса, то здесь наблюдается тенденция, что застройщики и девелоперы стали прислушиваться к консультантам и отдельно продумывать концепцию и архитектурные решения. Сейчас это стало немалой частью доходов от продажи всего комплекса. Так как конкуренция велика, реализовать жилье стало сложнее — надо продумывать, как сделать хороший продукт с точки зрения коммерческой составляющей. Актуальны отдельные входы, которые предусмотрены с внешней стороны — даже если территория закрыта, они будут находиться за границами комплекса. Предусматривают размер помещения, как раз в соответствии с наиболее популярным метражом, и технические характеристики – например, наличие автономной вентиляции, чтобы не возникало ограничений в дальнейшем использовании. — Что будет с ценами в ближайшие год-два? — Сложно прогнозировать на такой большой для коммерческого рынка период. Есть проекты, где на начальном этапе продаж цены установлены явно выше рынка, поэтому они начинают снижаться по мере реализации. Если темпы продаж отстают от прогнозируемого, лучше снизить цены, но точно сказать, что сейчас идет повышение цен или в связи с многочисленностью предложений идет спад — нельзя. Все довольно дифференцированно, так как сейчас мы во многом зависим от биржевых и экономических ситуаций. — Через сколько лет ситуация на рынке новостроек может прийти к докризисному уровню или все это несбыточные мечты? — Кризис достаточно серьезно коснулся рынка коммерческой недвижимости. 2014-2015 года были очень сложные, однако в настоящее время наблюдается позитивный рост на рынке — как со стороны спроса, так и со стороны застройщиков, которые обратили внимание на наш сегменту и стали предлагать на рынок качественный продукт. Сейчас серьезный подход к оценке конструктивных особенностей и к формированию цены. Рынок сегодня перезаполнен коммерческой недвижимостью, и это сказывается на арендных ставках. Но есть и удачные проекты, которые не испытывают таких трудностей — кто-то снижает цены, а кто-то наоборот планомерно поднимает.