Девелоперам поплотнело

Пермская мэрия готовит новые варианты норм жилой застройки

Администрация Перми скорректировала резонансный проект, который устанавливает нормы плотности застройки для жилых зон. Муниципалитет согласился учитывать не общую площадь дома, а только жилую, и смягчил требования к детским и спортивных площадкам. Мэрия предложила также альтернативный вариант — привязать коэффициент плотности застройки к размеру участка. Депутаты поддерживают эту альтернативу и призывают перейти к практике. Девелоперы просят дать время, чтобы проанализировать все предложения.

Мэрия Перми представила депутатам гордумы проект новых норм, которые регулируют застройку в краевой столице. Замглавы администрации Андрей Ярославцев отметил, что «подобного рода изменения градостроительной политики редки». Он напомнил, что в декабре прошлого года департамент градостроительства и архитектуры (ДГА) вышел с инициативой установить в правилах землепользования и застройки коэффициент плотности застройки. ДГА предложил коэффициент «2» для зон, где сосредоточено жилищное строительство (Ц-2, Ж-1, Ж-2). Это значит, что максимальная площадь дома может быть в два раза больше площади участка. Андрей Ярославцев уточнил, что в проект осознанно не попала зона Ц-1, которая предполагает максимальную плотность застройки в центре. Кроме того, поправки вводят минимальный размер детских, спортивных, хозяйственных площадок, территории под озеленение — 14 кв. м на 100 кв. м общей площади квартир. Они также устанавливают минимальный размер для временных стоянок автомобилей — 3,5 кв. м на 100 кв. м общей площади квартир. Сегодня повышенная плотность, по словам господина Ярославцева, создает дискомфорт: она увеличивает высоту зданий, создает «затемнения» для прилегающих участков с меньшей плотностью, «генерирует частный транспорт, который где-то надо размещать».

Во время публичных слушаний, которые уже завершились, поступило более 40 предложений и замечаний. ДГА провел их анализ и скорректировал свое первоначальное предложение. Теперь департамент предлагает учитывать не общую площадь дома, а только общую площадь жилых помещений. Нормы по детским, спортивным площадкам и площадкам для отдыха станут мягче — 7 кв. м вместо 14 кв. м на 100 кв. м общей площади квартир. Новые условия не будут распространяться на действующие договоры по развитию застроенных территорий и комплексного освоения. Они также не действуют, если решение об аукционе по развитию застроенной территории принято до введения коэффициента плотности.

Андрей Ярославцев представил депутатам и экспертам еще один альтернативный вариант для обсуждения. Его тоже рассчитали специалисты ДГА. Вместо единого коэффициента плотности предлагается ввести разные коэффициенты, которые будут зависеть от размеров участков. Чем больше территория — тем выше плотность. Для участков площадью от 1,2 до 2 тыс. кв. м устанавливается коэффициент 1,5, для участков площадью 2–3 тыс. кв. м — коэффициент 2, для участков от 3 до 5 тыс. кв. м — 2,3, для участков от 5 тыс. кв. м и больше — 2,5. Такой расклад, по мнению ДГА, также нацелен на комфортность проживания.

Гендиректор АО «Стройпанелькомплект» Виктор Суетин, выступавший от лица ассоциации «Пермские строители», отметил, что альтернативный вариант «с ходу оценить сложно». Он назвал проблемы, которые, по мнению ассоциации, возникнут с принятием единого коэффициента плотности. Господин Суетин обратил внимание на площадки под расселение аварийного жилья, которые город выставляет на торги по развитию застроенных территорий. Даже при максимальном коэффициенте плотности, по его словам, там «экономика срастается еле-еле» и за последний год ни одни торги не состоялись. «Да и кризис дает о себе знать», — добавил Виктор Суетин. Он считает, что даже с коэффициентом плотности «1» избежать жалоб от жителей на некомфортные условия проживания не получится. Господин Суетин также посетовал, что детские площадки, которые создает застройщик при строительстве жилых комплексов, сами собственники квартир потом «закатывают в асфальт» под парковки. А специально построенные платные парковочные места остаются пустыми, их не покупают. Он призвал дать время строительному сообществу, чтобы тщательно проработать изменения, и попросил администрацию не выносить новшества на ближайшее заседание думы.

«К мнению крупнейшего объединения застройщиков мы обязаны прислушаться. Проект, который проходил публичные слушания, выглядит очень жестким и плохо воспринимается строительным сообществом. Но Андрей Геннадьевич (Ярославцев. — „Ъ-Прикамье“), как опытный управленец, выкатил нам рояль, который был заготовлен в кустах», — отметил директор по продажам АО «ПЗСП» и председатель думского комитета по вопросам градостроительства, планирования и развития территории Алексей Демкин. Разные коэффициенты в зависимости от размеров участков он назвал «комфортными и корректными» условиями для строителей. У девелоперов, по его словам, были все инструменты, чтобы выразить свою позицию на публичных слушаниях. «Строительному сообществу надо не забывать об интересах граждан. Цели, которые декларирует администрация, благие», — добавил господин Демкин. «Я не говорю, что мы категорически против того, что предлагает администрация. Мы готовы пойти на компромисс, только все должно быть взвешенно. Нужно время, чтобы посчитать. Мы за то, чтобы создавать благоприятные условия для жителей», — ответил на это Виктор Суетин.

Несколько участников круглого стола обратили внимание на то, что коэффициент плотности не будет установлен для центральной части города. «Именно центральная часть, как правило, вызывает много жалоб граждан, когда внутри кварталов начинают возводить высотки», — отметила заместитель прокурора Перми Анна Бабкина. «Напрягает, что плотность не коснется центрального района. Последние резонансные истории с повышением высотности связаны именно с зоной исторической застройки», — заявила депутат На­дежда Агишева. Андрей Ярославцев подчеркнул, что речь идет не обо всей центральной части города, а только о зоне Ц-1. Эта часть города и по генплану должна быть максимально насыщенной, в том числе с точки зрения сетей. «Зона Ц-1 — самая скандальная. Буду настаивать, чтобы и на нее коэффициент плотности тоже распространялся», — отметил депутат Павел Фадеев.

Первый вице-спикер думы Дмитрий Малютин предложил переходить к практике. «Надо с чего-то стартовать. Никто не говорит, что утвердили коэффициент, и все, табу. Всегда можно поправить, скоррелировать», — полагает он. Господин Малютин пояснил, что проект с новыми нормами в лучшем случае будет вынесен на думу в июне, поэтому «есть некий люфт по времени», в том числе у застройщиков.

До рассмотрения на думе проект и все поступившие на публичных слушаниях предложения обсудит комиссия по землепользованию и застройке.