До и после заселения. Как поменять управляющую компанию в многоквартирном доме?

Кто отвечает за дом до и после ввода в эксплуатацию? Вопрос об управлении домом возникает обычно, когда в него въезжают новоселы. Но на самом деле жизненный цикл дома начинается гораздо раньше, ведь коммуникации подключают задолго до ввода в эксплуатацию. «Такого понятия, как «заселение», в системе действующего права не существует, – объясняет Артем Румянцев, руководитель юридической службы УК «Юнисервис» (сотрудничает с ГК «ИНТЕКО», AB Development, Apsis Globe). – Жизненный цикл новостройки можно условно разделить на два этапа. Первый – это непосредственно строительство здания, и второй – его эксплуатация после завершения строительства, когда жители получают ключи и выходят на отделочные работы своих квартир. Границей между этими этапами является ввод дома в эксплуатацию, который оформляется «Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию» (ст. 55 ГК РФ)». А пока дом не сдан, за его техническое состояние отвечает застройщик. Он также контролирует подачу ресурсов: света, воды, газа, тепла и т. д. Застройщик, в принципе, может и сам управлять домом. Что же мешает? Как объясняет Артем Румянцев, для этого требуется получить лицензию, содержать штат службы эксплуатации и т. д. Всё это довольно ресурсоёмкие процессы, которые не интересны девелоперу (ст. 161 ЖК РФ). Поэтому застройщик стремится передать функции управления домом профессиональному управляющему, т. е. управляющей компании (УК), которая имеет и лицензию, и опыт. Пока дом не сдан, за его техническое состояние отвечает застройщик. Он также контролирует подачу ресурсов: света, воды, газа, тепла и т. д. Застройщик, в принципе, может и сам управлять домом. Что же мешает? Итак, накануне заселения застройщик обязан привлечь управляющую компанию, причем законом 214-ФЗ на это отведен срок – не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Как говорит Дмитрий Мацкевич, генеральный директор управляющей компании «Техстрой» девелоперской группы «Сити-XXI век», первоначальный выбор компании – это дело девелопера-застройщика, который заключает договор с УК. Но у компании есть право только на «временное правление», а дальше решают собственники. Что может не устроить собственников? На рынке управляющих компаний довольно высокая конкуренция, и поэтому любая УК заинтересована в том, чтобы работать с домом как можно дольше. По словам Павла Брызгалова, директора по стратегическому развитию ФСК «Лидер», в обязанности УК входит управление объектом недвижимости, его техническое обслуживание, ремонт и модернизация, экстренное устранение аварийных ситуаций, санитарное обслуживание и благоустройство. Справка Минимальный перечень работ по технической эксплуатации дома, его санитарному содержанию и качеству коммунальных услуг можно посмотреть в постановлениях Правительства РФ № 290, 354 и 491 и других нормативно-правовых актах. В обязанности УК входит ежедневная уборка мест общего пользования (первые этажи подъездов), замена перегоревших ламп, отошедшей плитки, вывоз мусора и др. Управляющая организация отвечает только за общее имущество дома. Если у собственника квартиры есть необходимость поменять кран, заменить входную дверь и т. п., управляющая организация может это сделать за отдельную плату. Как напоминает Марина Великорецкая, генеральный директор управляющей компании SVN, перечень услуг обязательно должен быть перечислен в договоре на эксплуатацию и еще раньше – в договоре на покупку жилья. Жители дома должны четко представлять, что входит в пакет услуг УК и за что они платят деньги. Фото: shutterstock.com. Когда начинается начисление коммунальных платежей? К слову, до сих пор не все знают, с какого момента собственники обязаны оплачивать ЖКУ. Кто-то считает – платежи за коммунальные услуги надо начинать вносить сразу после заключения договора купли-продажи квартиры, кто-то – с момента заселения и т. д. Артем Румянцев объясняет: порядок оплаты зависит от того, в каком состоянии приобретается жилье. Если квартира находится в доме на стадии строительства, то обязанность по оплате ЖКУ возникает с даты подписания между покупателем и застройщиком акта приёма-передачи квартиры (иногда ключей), но не ранее ввода дома в эксплуатацию (пп. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ). Если купили жильё в готовом доме или на вторичном рынке (то есть не от застройщика), то платить надо с даты государственной регистрации права собственности на квартиру (пп. 5 ч. 2 ст. 163 ЖК РФ). Фото: depositphotos.com. Как сменить УК от застройщика? Если собственники квартир в новом доме недовольны работой той УК, что досталась им от застройщика, они могут от нее отказаться. Как говорит Марина Великорецкая, основная причина для смены компании – это некачественное исполнение обязательств по договору. Например, слабая работа инженерной службы, долгое реагирование на проблемы, плохая работа служб уборки, охраны и т. д. Смена УК возможна, как только дом заселяется настолько, чтобы можно было организовать собрание собственников и набрать больше 50% голосов в пользу той или другой компании. Собственники могут оставить УК, назначенную застройщиком, поменять ее, либо создать ТСЖ. Порядок смены УК следующий: инициативная группа организует собрание собственников, рассылает уведомления всем жителям, назначает время и место проведения мероприятия, оповещает руководство управляющей компании. Собрание должно быть проведено в полном соответствии с жилищным кодексом (ст. 44 и 45 ЖК РФ). Как указано в ЖК, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами от общего числа голосов собственников дома. На первый взгляд может показаться, что сменить компанию просто. На самом деле это не так, предупреждает Дмитрий Мацкевич: проверку легитимности собрания может провести любое заинтересованное лицо либо организация (то есть это может быть житель, УК, Мосжилинспекция и т. д.), а потом поднять вопрос о законности решения. «Информация по проведению собрания должна быть открытой, – рассказывает эксперт. – УК или заинтересованные лица могут заказать, в том числе, графологическую экспертизу, организовать любую другую проверку». Если вдруг выяснится, что не было кворума, собрание было проведено не в соответствии с законодательством, имеется факт подлога или подделки, то в таком случае последуют разбирательства. Потом жителям придется все начинать сначала. Как говорят эксперты, организация собрания для перевыборов УК – это всегда сложно, хлопотно, накладно. Поэтому просто так люди не выступают против своей управляющей компании, у них должны быть действительно веские причины. Тем более что не каждая новая УК готова взять на баланс дома, обслуживание которых требует значительных финансовых вливаний. Фото: depositphotos.com. Фото обложки: depositphotos.com.