Экономика
Компании
Рынки
Личный счет
Недвижимость
Курсы валют
Конвертер валют
Курс доллара
Курс евро

"Затоваривания петербургского рынка недвижимости нет"

Экспертное мнение Драйвером спроса на жилье может стать мощный информационный повод вроде резкого ослабления курса рубля, а это, в свою очередь, приведет к росту цен на недвижимость, полагает , генеральный директор ГК "ЦДС". О перспективах рынка недвижимости он рассказал в интервью корреспонденту BG . BUSINESS GUIDE: Что больше всего повлияло на развитие строительной отрасли за последний год? МИХАИЛ МЕДВЕДЕВ: Конечно, глобально поддерживает рынок то, что ипотечные ставки стали снижаться, ипотечные кредиты стали доступнее. Если говорить о том, что больше всего повлияло на игроков строительного рынка Петербурга, то важными стали новшества в градостроительных согласованиях. Приняты новые Правила землепользования и застройки, региональные нормативы градостроительного проектирования -- много нового, начиная от обязательного согласования архитектурно-градостроительного облика в комитете по градостроительству и архитектуре. Влияют также изменения в 214-ФЗ, как вступившие в силу, так и те, которые начнут действовать с 1 июля. Как следствие, становится выше порог входа на рынок. В то же время продолжается тенденция к монополизации рынка, отсеиванию небольших компаний. Сегодня строительной компании необходим основной капитал в пределах сотен миллионов, а то и больше миллиарда, нужны возможности кредитования, хорошая кредитная история, нужны специалисты, понимающие нюансы оформления документации, причем и в продажах, и в собственно строительстве. Нужна более или менее развитая бизнес-группа, чтобы заниматься строительством комплексно. BG: Хорошо ли это для самих потребителей, что сегодня работают преимущественно крупные строительные компании? М. М.: Работает достаточно много разных компаний, просто процесс монополизации продолжается. И понятно, что чем выше степень монополизации, тем выше цены, тем менее гибкий сам рынок. Это не очень хорошо и для потребителей, и для самих компаний. С другой стороны, новые градостроительные правила и изменения в 214-ФЗ ведут к более зарегулированному, в хорошем смысле слова, рынку и большей защищенности дольщиков как приобретателей жилья. То есть присутствуют и отрицательные, и положительные моменты. BG: Как оцениваете актуальную ситуацию на рынке? М. М.: В принципе, все идет, как и раньше: как и полгода назад, цены на уровне себестоимости с, может быть, небольшим запасом. Во всех строительных компаниях себестоимость разная, поэтому отдельные застройщики, возможно, даже продают себе в убыток. Но в любом случае прибыльность очень низкая. Это достаточно критично, но когда произойдет разворот рынка, рост будет достаточно бурным. Сохраняется большая доля продаж с участием ипотечных средств. Правда, пока непонятно, перекос ли это сегодняшнего времени или тренд на десятилетия вперед. Уровень продаж остается неизменным в течение вот уже полутора лет: без всплесков, без падений. Деньги на приобретение жилья у населения, как свидетельствуют данные по вкладам, есть. Но нет информационных поводов, которые побуждали бы покупать квартиры сейчас (вроде отмены субсидирования ипотечной ставки, скачков на валютном рынке). Как только такой повод найдется и тренд поменяется, а это может произойти очень быстро, начнется резкий рост спроса, продаж и, соответственно, будет расти и цена. BG: А для строительных компаний дополнительные риски появились за последнее время? М. М.: Риски застройщиков во все времена примерно одинаковые. Строительный бизнес вообще очень сложный, нелинейный. Поэтому, кстати, у собственника нет возможности уйти от части оперативного управления. Чтобы преодолеть риски, компания должна быть финансово устойчивой, с грамотной командой специалистов, которые умеют работать с документацией, и профессиональным коллективом, который может заниматься производством -- строить дома. BG: Насколько сегодня спрос на жилье в Петербурге и Ленобласти соответствует предложению? Что прогнозируете на ближайшую перспективу? М. М.: Я не ощущаю затоваривания петербургского рынка недвижимости. Затоваривание -- большое количество непроданных квартир в уже готовых домах. Не думаю, что этот показатель глобально вырос. У нас, например, он составляет менее 10%. Для сравнения: в Московской области оставаться непроданными в конце строительства может до 40% квартир. Но поскольку в последние годы экономика сжимается, спрос смещается в наиболее интересные районы. Поэтому экономически невыигрышные локации (например, отдаленные территории Ленинградской области) инвесторов сейчас уже не привлекут. BG: Пару лет назад аналитики много говорили о том, что как раз в нынешний год ожидается сокращение предложения. Эти прогнозы оправдались, на ваш взгляд? М. М.: Сейчас нет избытка предложения и нет нехватки спроса. Хорошо, что рынок коммерческий, что он может достаточно гибко отреагировать на спрос. Понятно, что имеет место временной лаг, но он незначительный. Когда психологически произойдет перелом в отношении населения к кредитам на жилье, спрос будет резко увеличиваться. Конечно, возникнет дисбаланс между спросом и предложением, и цены на какое-то время начнут расти. Но пока такая ситуация маловероятна. BG: Какие важные новшества в организации строительного процесса, в управленческой структуре внедрены (или планируются к внедрению) в ЦДС? М. М.: Изменением внутренних процессов в компании мы занимаемся уже больше года, и я надеюсь, что в течение ближайшего полугода этот этап будет завершен. Наверное, это надо было делать еще несколько лет назад. Но сейчас рынок стабильный, и времени на преобразования больше, чем раньше, когда шло энергичное развитие. Изменилось очень многое по всем направлениям: начиная от маркетинга, финансового департамента, юридического блока и заканчивая генподрядом и службой заказчика. Но все это на базе совершенно нового уровня IT-платформы, на которой можно оптимизировать решения и бизнес-процессы по всем направлениям. BG: Есть ли ощущение, что какие-то из активно застраиваемых территорий "перегреты"? М. М.: Спрос не увеличился, но он достаточно стабильный. И планы, которые заявлялись ранее застройщиками по выводу новых объектов в расчете на сильное развитие рынка, уже скорректированы. Поэтому сейчас, в принципе, рынок стал сбалансированным. И у того продукта, что выводится на рынок, есть все шансы на успешную реализацию. BG: У ЦДС большой земельный банк, в том числе достаточно крупные "пятна" в городской черте. Как планируете их застраивать? М. М.: Новые объекты мы начнем выводить на стройку уже во второй половине этого года. В первую очередь -- участок на Пулковском шоссе, остальные участки друг за другом к середине лета. Это будет жилье разного класса: от масс-маркета до комфорта. Единственный проект, сроки по которому все-таки корректируются, -- это проект комплексной застройки в Новосаратовке. Его территория настолько велика, что строительство должно быть массовым, конечный потребитель с самого начала должен быть массовым. Поэтому пока мы продолжаем там работать в плане проектирования транспортной инфраструктуры, градостроительных согласований, инженерной подготовки. Начало стройки, наверное, будет осенью, может быть, с партнерами. Такую территорию, повторю, надо застраивать достаточно активно. BG: Что должна сделать строительная компания, чтобы выигрышно выделяться сегодня на фоне остальных застройщиков? М. М.: Сформировать предложение, привлекательное для покупателей. Это предполагает квартиры в домах с хорошей локацией, качество, своевременный ввод в эксплуатацию. И, конечно, у покупателей не должно быть сомнений в финансовой состоятельности компании. Они должны понимать, что застройщик имеет все ресурсы, чтобы реализовать свои планы. BG: Однако каждый застройщик дает своим объектам только превосходные характеристики. Что для покупателя может стать подтверждением того, что предложение действительно стоящее? М. М.: Это должна быть нужная квартира в нужном месте, приобрести которую можно на подходящих для данного покупателя условиях. А в плане надежности компании -- это история репутации. BG: Каковы ваши первоочередные задачи сегодня? М. М.: Мы стремимся оперативно зарегулировать до конца наш производственный блок (генподрядчика и заказчика) и полностью перейти на BIM-проектирование. Это дает возможность не только более быстро и качественно готовить проектную документацию, но и гораздо более гибко контролировать процесс с точки зрения управления.
"Затоваривания петербургского рынка недвижимости нет"
Фото: Коммерсантъ в Санкт-ПетербургеКоммерсантъ в Санкт-Петербурге