Пять с плюсом
Фото: Журнал "Огонек"
познакомился с примером реновации без сноса и отселения Еще полгода назад сама пропагандировала надстройку пятиэтажек без отселения. Однако после появления программы реновации этот проект отошел в прошлое Никита Аронов Попав в список на снос в рамках программы реновации, жители одного из домов на Нагорной улице просто отказывались в это верить. — Вы что-то путаете, у нас с правительством Москвы свои договоренности, у нас будет реконструкция и надстройка дома, — говорили они «Огоньку». Действительно, эту двухподъездную пятиэтажку по адресу Нагорная, 23, корпус 1 еще два года назад решили надстроить без отселения. Проведено общее собрание собственников, запущено межевание земли. Все — с подачи департамента градостроительной политики: дом на Нагорной и еще четыре в разных концах столицы вошли в пилотный проект надстройки домов в . Потом этот опыт предполагалось распространить и на другие пятиэтажки, как минимум на несколько десятков. Еще недавно такой подход к решению проблем дряхлеющих хрущевок активно отстаивал глава департамента . Сейчас он говорит о безальтернативности массового сноса. Вот цитата из его мартовского интервью: «Износ этих домов сейчас на таком уровне, что лет через 20 они могут перейти в состояние аварийных». Уточним: с начала 2014-го на сайте мэрии Москвы вывешены методические рекомендации для жильцов, желающих надстроить свои дома. Там же перечислен набор основных требований к зданию. Так, оно должно отстоять от дороги не меньше чем на 3 метра. Дело в том, что проект предполагает так называемую надстройку с обстройкой, когда надстраиваемые этажи опираются не на старые стены, а на дополнительные наружные опоры. Таким образом можно сделать не просто жилую мансарду, а четыре-пять полноценных дополнительных этажей. Пятно застройки увеличивается, что позволяет пристроить к дому лифты, лоджии и увеличить кухни. То есть жители дома, не сходя с места, получают дополнительную жилплощадь. — Старые стены сохраняются, площадь между ними и новыми стенами называется обстроем. Вокруг дома на удалении 2-3 метров от наружных стен производится устройство нового фундамента, являющегося основанием для новых стен. При этом площадь «старых» квартир в доме в среднем увеличивается на 20-40 метров, — так объяснял эту схему сам Сергей Левкин. Вторым важным критерием московские чиновники считают небольшое количество квартир. Так проще договориться с собственниками. Тот дом на Нагорной, по сути, идеальный вариант, квартир в нем всего 20. Так что и переговоры весной 2015-го прошли легко. — К нам пришел человек с проектом надстройки и некая Маргарита. Она не из наших, но хочет вложиться в строительство и купить квартиру в надстроенных этажах, — вспоминает один из жильцов дома на Нагорной, отставной капитан 1-го ранга Андрей. — Провели общее собрание. Голосовал против — не хочу стройки над головой. Всего было три квартиры против, но большинство все решило за нас. Конечно, я и реновации не хочу. Я здесь с детства живу. Меня наш дом вполне устраивает. Дом и впрямь никакого срочного вмешательства не требует. Кирпичный, с высокими потолками, износ конструкций — всего под 30 процентов. — По идее, было две возможности подпасть под реновацию: технический износ и желание жителей. Но у нас ни того, ни другого, — недоумевает старшая по дому . — Мы уже написали письма во все инстанции от города до управы, что хотим делать надстройку с обстройкой и не хотим сноса. Нам посоветовали на всякий случай еще раз проголосовать против реновации на «Активном гражданине». И что удивительно, ни на каком уровне не могут ответить, как мы вообще попали в списки на снос. В управе говорят, что отправили наверх перечень без нашего дома, а сверху спустили что-то другое, и там мы уже были. Над крышей дома своего На сегодня единственный московский дом, который удалось надстроить и обстроить без отселения жителей, — четырехэтажная сталинка на улице Мишина. Еще полгода назад, когда во многих столичных СМИ рассказывали о преимуществах надстройки старых домов, ссылались на нее. Хотя проект на улице Мишина удалось реализовать скорее не благодаря чиновникам, а вопреки. Распоряжение правительства Москвы, позволяющее жителям перестроить этот дом, было подписано Лужковым еще в феврале 2006-го, а здание сдается в эксплуатацию только сейчас. — Мы действовали строго по закону, но никаких подзаконных актов, регламентирующих надстройку, просто не было. И каждый чиновник интерпретировал закон по-своему. Например, , глава Мосгорэкспертизы, заявил на коллегии, что против реконструкции без отселения. Нам тогда даже пришлось обратиться во вневедомственную судебную экспертизу, — вспоминает бессменный глава ТСЖ «Мишина, 32» Гарри Куренков. Сменился мэр, сменились многие ключевые чиновники, но согласования не было. Только весной 2013-го удалось получить ГПЗУ — градостроительный план земельного участка, главный документ для начала строительства. Отношение московских градостроительных чиновников тут же переменилось. — Вскоре на наш объект приехал Сергей Левкин. Мы пообщались, и уже к концу года за счет бюджета города была разработана методичка по надстройке домов, — рассказывает Гарри Куренков. Сразу после этого чиновники департамента градостроительной политики Москвы начали везде рассказывать о положительном опыте надстройки домов. В сентябре 2015-го они просвещали на этот счет делегацию воронежского стройкомплекса. А в конце 2015-го начальник управления координации реализации госпрограммы департамента Юрий Филипенко выступал на ежегодной Строительной ассамблее с докладом «Опыт г. Москвы в проведении реконструкции с надстройкой пятиэтажных жилых домов без отселения жителей с привлечением внебюджетных средств». Тем временем стройка на улице Мишина наконец закончилась. Теперь в доме 50 квартир вместо 16. Все новые, кроме одной, уже проданы. Последняя поступает в общедолевую собственность жильцов про запас. — Может, на благоустройство, может, на другие неотложные нужды, — объясняет Гарри Куренков. — Половина покупателей — наши соседи. Для своих цена ниже рынка. Сам председатель купил две квартиры. Одну в самом начале согласований за 3 млн рублей, другую совсем недавно — уже за 13 млн Прирост площадей составил от 10 до 36 дополнительных метров на квартиру. Поскольку старые несущие стены ломать нельзя, вместо окон были сделаны порталы. Кухни, например, выросли на 6 метров, портал отделяет зону готовки от обеденной. Стройка заняла полтора года. На согласование ушло больше 10 лет. Надстройка без базиса? — Далеко не в каждом доме есть такие инициативные люди, как Гарри Куренков, еще и готовые вкладывать свои деньги. В пятиэтажках таких мало. Город же в своей программе надстройки пытается исключить из этого процесса экономический интерес. Так, надстройка просто не может стать массовой. Если бы Москва разрешила инвесторам надстраивать дома и упростила бы получение ГПЗУ, то проблем с ремонтом за счет города и расселением пятиэтажек стало бы значительно меньше. Мы давно предлагаем создать для этого рабочую группу, но городу это неинтересно, — говорит гендиректор компании «Городская реконструкция пятиэтажек» . Пока рабочей группы нет, Валерий Чернышов и его сотрудники действуют имеющимися средствами. Уговаривают жителей перспективных в плане надстройки домов создавать кооперативы и сами в них вступают на определенных условиях (за часть будущих квартир ищут инвесторов, готовят проекты, организуют стройку). За последние два года они уже создали по всей Москве два десятка кооперативов. Козырь фирмы — архитектор Алексей Кротов, автор еще одного реализованного проекта надстройки пятиэтажки, правда, с отселением. В 2004-м Але