Вячеслав Сосинский: «Ураган не сможет раскачать небоскреб»

– Вячеслав, нужны ли Москве новые небоскребы? – Нужны ли нам были много лет назад четырехэтажные дома? Есть реалии времени, в которых мы живем. Современные мегаполисы развиваются по принципу вертикальных городов. Нужно принять это как данность технологического и социального прогресса. Отсутствие небоскребов в мегаполисах может говорить либо о низкой покупательной способности, либо о жестких ограничениях высотности. В Москве мы наблюдаем высокий спрос на высотные квартиры, и, стоит отметить, что они всегда пользовались популярностью. Люди готовы покупать – девелоперы готовы строить. Куда более важный вопрос: где именно строить, а где вводить запрет на высотное строительство. – Есть ли опасность, что большое число высоток перегрузит город? – С каждым днем увеличивается нагрузка на транспортные городские сети, и причина здесь в активной застройке пригородов и промзон, а не в появлении пары новых небоскребов. Процесс обновления жилого фонда невозможно остановить. Новые дома не перегружают город, они повышают качество жилой среды. Определяться объем высотных зданий должен рынком, регулироваться – градостроительной политикой. – Какими ресурсами и опытом должен обладать девелопер небоскреба? – Основные ключевые и критические компетенции девелопера в строительстве качественного, экономически и технически эффективного небоскреба связаны с умением комплексно управлять инженерными особенностями высоток с учётом бюджета, архитектуры и сроков строительства. Представьте, какой вес выдерживают несущие колонны малоэтажного здания и какая нагрузка приходится на конструкцию 70-этажной башни с площадью этажа всего около 1000 кв. м. В проектах девелоперов, не обладающих необходимыми знаниями и опытом, будет увеличиваться площадь несущих конструкций. При этом «съедается» полезная площадь, архитектуру же нагружают дополнительными колоннами в ущерб планировки. Качество проектирования и стоимость инженерных систем, материалов фасадов у небоскребов выше, чем у обычных домов, поскольку высотные здания испытывают большие нагрузки. Осадка, горизонтальные отклонения и ускорения, ветровые нагрузки – эти и другие специальные параметры учитываются обязательно. При разработке проекта «башни» они могут значительно повлиять на бюджет и сроки строительства, а также отразиться на внешнем виде здания. У девелопера должен быть не только человеческий и финансовый, но и временной ресурс. Стоит помнить о том, что для зданий высотой более 100 метров разрабатываются специальные технические условия, которые проходят довольно длинные цепочки согласований. С момента появления в Москве «Дома Нирнзее», который на тот момент считался самым высоким в городе, прошло более столетия. Хотя высота здания была чуть более 40 метров, в 1920-х оно считалось архитектурным чудом, высотной доминантой Тверского района. Новый жилой небоскреб, вернее, комплекс из пяти башен «НЕСКУЧНЫЙ HOME & SPA» достигнет отметки в 262 метра и станет новой высотной доминантой Ленинского проспекта.. – Какие технологии применяют при строительстве современных башен? – Если говорить о конструкции дома, то в мировой практике есть две школы. В России практически все небоскребы строят с каркасом из монолитного железобетона, за границей это решение используют для жилых домов, а здания офисного назначения, гостиницы возводят с использованием металлонесущих конструкций. При строительстве высотного комплекса «НЕСКУЧНЫЙ HOME & SPA» мы используем монолитный железобетон. Жесткость конструкции обеспечивают лифтовые шахты. Строить быстро девелоперам позволяют объемно-переставные и скользящие опалубки. Установка каркаса здания – один из ключевых для сроков, качества и технологичности этапов при возведении вертикальных конструкций. Еще одна особенность высотного девелопмента – большую часть изделий выгодно делать на земле, чтобы поднимать вверх максимально готовые для дальнейших работ элементы. Сложная вертикальная транспортировка влияет на скорость застройки, которая определяется тем, насколько быстро ты уходишь на следующий этаж. Даже время, затраченное на подъем и спуск рабочих, имеет значение. Эволюция технологий и принципов высотного строительства сегодня стимулируется требованиями класса «профессиональных горожан». Во всем мире покупатели высотных квартир делают выбор в пользу энергоэффективных и ресурсосберегающих решений, быстрой отделки, для которой на высоту поднимаются готовые материалы и конструкции. Поэтому для европейских высоток высокого ценового сегмента стеновые панели, подвесные потолки и фальш-полы являются общепринятыми. Думаю, что для России выбор этого пути лишь вопрос времени. – Какой срок жизни у небоскреба? – Ремонт и реконструкция высотных зданий – очень сложный процесс. При проектировании небоскреба применяют высокие коэффициенты надежности, закладывая срок жизни элементов минимум на 50 лет, а в наиболее технологичных проектах – до 100 лет. – Существуют ли какие-либо ограничения, например, по материалам, при высотном строительстве? – Большое значение имеет марка бетона, она должна быть выше по техническим требованиям, чем материал для обычного жилого дома. Для небоскребов высокого класса разрабатываются собственные формулы составов. Кроме материалов на надежность конструкции влияют ее параметры. Они строго регламентированы: максимальный угол отклонения при землетрясении и порывах ветра, устойчивость здания при неблагоприятных условиях. У 10-этажного дома эти показатели почти равны нулю, а для объекта с высотой более 200 метров амплитуда качания равна примерно 50 см. Она не ощутима для человека. При проектировании здания все показатели отклонений при землетрясении или ураганном ветре рассчитывают с запасом. Но и вероятность того, что при эксплуатации здания возникнут такие отклонения, ничтожна мала. Безопасность на высоте в жилых небоскребах обеспечивают конструктивные ограничения систем остекления, которые позволяют открыть створки окна только на определенную ширину. В бизнес-центрах, кстати, идут примитивным путем, просто делают глухое остекление. Высокие требования к системам фасада связаны с ветровыми нагрузками и противопожарной безопасностью, тушить фасад на высоте 200 м – не простая задача. – Один из наиболее частных вопросов связан с обеспечением пожаробезопасности небоскребов. Какие нормы должны соблюдаться девелопером? – Есть два ключевых момента: минимизация разрушений при пожаре и обеспечение быстрой эвакуации. На каждом этаже небоскреба есть пространство с повышенной степенью пожарной безопасности, где происходит более медленная эвакуация малоподвижных людей (с ограниченными возможностями, с детьми). Эти зоны выдерживают нагрузку при пожаре до 2,5 часов, остальная часть здания рассчитана на пожароустойчивость в течение одного часа. В большинстве высотных домов используют спринклерное пожаротушение. В «НЕСКУЧНОМ HOME & SPA» оно устанавливается только в коридорах и нежилых помещениях. Для обеспечения комфорта резидентов для квартир разработаны специальные условия. Это технически и административно сложный процесс, согласования в надзорных органах МЧС, с Всероссийским научно-исследовательским институтом пожарной охраны. На объекте запроектирована система пожаротушения третьего уровня, с подтверждением эвакуации, за этим круглосуточно следят операторы. В квартирах обеспечена соответствующая огнестойкость стен и фасада, инсталлирована система голосового оповещения, на путях эвакуации обеспечено дымоудаление. – Какую из задач в проектировании небоскреба, который строит GORN Development, вы считаете наиболее сложной? – «НЕСКУЧНЫЙ HOME & SPA» – комплекс из пяти небоскребов, самый высокий жилой дом в Москве. Каждое решение разрабатывалось для достижения идеального баланса между архитектурой, конструкцией здания и инженерными решениями. Этот баланс создает главное качество профессионально построенного небоскреба: людям здесь будет комфортно жить. Самое сложное для девелопера высотного здания – учесть все интересы: коммерческие, будущих резидентов, города и горожан. Люди привыкли к поверхностным суждениям, зачастую не осознавая, какой объем работ, в том числе подготовительных и исследовательских, проводит девелопер небоскреба. Я уверен, что этот проект будет хорошим стимулом для многих, чтобы изменить свое отношение к небоскребам и убавить скепсис, потому что по-видимому будущее мегаполисов – вертикальные города.