Закон о садоводческих объединениях: изменения 2017 года

Фото: ShutterStock/Fotodom.ru Форма организации Закон закрепляет, что дачники могут объединиться: в садоводческие, огороднические или дачные некоммерческие товарищества; садоводческие, огороднические или дачные потребительские кооперативы; садоводческие, огороднические или дачные некоммерческие партнёрства. Некоммерческое объединение, независимо от формы, считается созданным с момента его государственной регистрации, имеет в собственности обособленное имущество. Такое объединение имеет право открывать счета в банках на территории Российской Федерации, а также составляет приходно-расходную смету. Для оформления документов некоммерческому объединению дачников понадобится печать с полным наименованием объединения на русском языке или на русском языке и государственном языке соответствующей республики. Кроме того, объединение может изготовить штампы и бланки со своим на­именованием, а также создать собственную эмблему. Поскольку государственная регистрация эмблем некоммерческих организаций отменена, для её легализации достаточно будет внести в учредительные документы (устав) описания символики. Некоммерческое объединение садоводов вправе осуществлять предпринимательскую деятельность, соответствующую целям, для достижения которых оно создано. Может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и неимущественные права; привлекать заёмные средства; заключать договоры. При необходимости некоммерческое объединение дачников может выступать истцом и ответчиком в суде (в том числе имеет право обращаться в суд, арбитражный суд с заявлениями о признании недействительными актов органов власти или о нарушении должностными лицами прав и законных интересов объединения или его членов). Если вы продаёте свой участок, то одновременно передаёте покупателю: в некоммерческом товариществе — долю имущества общего пользования в размере целевых взносов; в потребительском кооперативе — имущественный пай в размере паевого взноса (за исключением той части, которая включена в неделимый фонд потребительского кооператива). При ликвидации дачного объединения каждый из его членов получает причитающуюся ему долю имущества общего пользования в денежном эквиваленте. При желании садовод-любитель может добровольно вый­ти из некоммерческого объединения с одновременным заключением с таким объединением договора о порядке пользования и эксплуатации инженерных сетей, дорог и другого имущества общего пользования. Препятствовать этому руководство товарищества не имеет права. С другой стороны, законом не закреплено, что не могут быть увеличены тарифы на воду, плата за техническое обслуживание территории, электрификацию, охрану, использование, например, общей гостевой парковки или детской площадки для дачника-индивидуала. На приведение в порядок учредительных документов и смену организационно-правовой формы действующим коллективам дачников выделено 5 лет; они освобождены от уплаты регистрационного сбора при государственной регистрации изменений их правового статуса в связи с их реорганизацией и реновацией уставов. Разрешённые строения Члены некоммерческих объединений дачников вправе осуществлять в соответствии с градостроительными, строительными, экологическими, санитарно-гигиеническими, противопожарными и иными установленными требованиями (нормами, правилами и нормативами) строительство и перестройку строений и сооружений на земельном наделе. В законе определено: на садовом земельном участке могут быть возведены жилое строение, хозяйственные строения и сооружения; на дачном земельном участке — жилое строение или жилой дом, хозяйственные строения и сооружения; на огородном земельном участке — некапитальные жилые строения, хозяйственные строения и сооружения. С 1 января 2017 г. основанием для государственного кадастрового учёта недвижимости дачников будут технические планы строений. Для их оформления необходимо обратиться в БТИ или к кадастровым инженерам, которые проведут обмеры, вычислят точные координаты дома и составят технический план. Цены на работу зависят от площади объекта. Минимально оформление технического плана строения стоит порядка 8 тыс. руб. и занимает около недели. Сдать документы на регистрацию прав и кадастровый учёт объектов недвижимости можно в любом подразделении Росреестра, где осуществляется приём-выдача документов, независимо от расположения вашего участка и строения. Кроме того, сохраняется возможность удалённого обращения за услугой через интернет-портал. Общее собрание можно провести в заочной форме (даже при решении вопросов изменения устава объединения, ликвидации или реорганизации, утверждении приходно-расходной сметы, отчётов правления и ревизионной комиссии), если очное собрание не состоялось из-за отсутствия кворума Обратите внимание: свидетельство о праве собственности выдаваться не будет. Кадастровый учёт, регистрация возникновения и перехода права подтверждаются выпиской из Единого реестра недвижимости, а регистрация договора или иной сделки — специальной регистрационной надписью на документе о сделке. Организационно-правовые формы объединения дачников Вид некоммерческой организации Как создаётся имущество общего пользования Собственность на имущество общего пользования Ответственность членов объединения по обязательствам Некоммерческие товарищества За счёт целевых взносов членов товарищества Совместная собственность его членов Члены товарищества не отвечают по его обязательствам, и само товарищество не отвечает по обязательствам своих членов Специальный фонд, формируемый из вступительных и членских взносов, доходов от хозяйственной деятельности, других поступлений. Имущество, приобретаемое за счёт спецфонда, является собственностью такого товарищества как юридического лица Потребительские кооперативы Объединением паевых взносов Собственность кооператива как юридического лица, часть имущества может быть переведена в неделимый фонд Ежегодно покрывают убытки посредством внесения дополнительных взносов Несут субсидиарную (суммарную) ответственность по обязательствам кооператива в пределах невнесённой части дополнительного взноса каждого из членов кооператива Некоммерческие партнёрства Сложением взносов его членов Собственность некоммерческого партнёрства как юридического лица Члены некоммерческого партнёрства не отвечают по его обязательствам, и партнёрство не отвечает по обязательствам своих членов. Расширенный список документов Отныне членам садоводческих объединений по их требованию предоставляется значительно более широкий перечень документов. Ранее при необходимости членам садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения и гражданам, ведущим садоводство, огородничество или дачное хозяйство в индивидуальном порядке на территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения, могли выдать копии: протоколов общих собраний; протоколов заседаний правления; протоколов ревизионной комиссии (ревизора) СНТ; протоколов комиссии объединения по контролю за соблюдением законодательства. Теперь же садовод-любитель может затребовать: устав садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения, а также внесённые в устав изменения, свидетельство о регистрации соответствующего объединения; бухгалтерскую (финансовую) отчётность объединения, приходно-расходную смету объединения и отчёт об исполнении этой сметы; документы, подтверждающие итоги голосования на общем собрании членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения (и даже бюллетени и доверенности на голосование), а также решения членов объединения при проведении общего собрания в форме заочного голосования; правоустанавливающие документы на имущество общего пользования; иные предусмотренные уставом садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан и решениями общего собрания членов объединения внутренние документы. Все перечисленные документы предоставляются для озна­комления. Правление товарищества обязано предоставить копии документов из приведённого перечня, а взимаемая объединением за предоставление копий плата не может превышать затрат на их изготовление (в документах Товарищества должна появиться информация о том, сколько будет стоить изготовление копий с необходимых садоводам документов). Уточнение понятия «членские взносы» В новой редакции Закона уточнена формулировка понятия «членские взносы»: денежные средства, периодически вносимые членами садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения на оплату труда работников, заключивших трудовые договоры с таким объединением, и другие текущие расходы такого объединения. Появилось очень важное и логичное дополнение — членские взносы могут быть потрачены на содержание общего имущества. В состав общего имущества (или имущества общего пользования) входит собственность, в том числе земельные участки, предназначенная для обеспечения в пределах территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения потребностей членов такого некоммерческого объединения в проходе, проезде, водоснабжении и водоотведении, электроснабжении, газоснабжении, теплоснабжении, охране, организации отдыха и иных потребностей (дороги, водонапорные башни, общие ворота и заборы, котельные, детские и спортивные площадки, площадки для сбора мусора, противопожарные сооружения и т. п.). Порядок установления размера членских взносов отныне также должен быть закреплён в Уставе садового товарищества. Закон предусматривает несколько вариантов: в зависимости от площади земельного участка; основываясь на площади объектов недвижимого имущества на земельном участке; комбинированный способ. А вот наиболее распространённый способ — поровну с участка — теперь законодательно исключён. Однако надо учитывать и то, что приведённая в тексте Закона формулировка предполагает, что описанные принципы взимания членского взноса должны восприниматься как рекомендованные, но не обязательные. Это означает, что в Уставе вполне может быть сформулирован другой порядок взимания членских взносов. Самое главное, чтобы в тексте Устава он был прописан. В соответствии с новыми правилами, в устав СНТ должны быть включены сведения о порядке установления размера членского взноса. Приведение уставов в соответствие с положениями новой редакции Закона не потребует дополнительных трат, поскольку при их регистрации государственная пошлина не взимается Наконец, теперь условием выхода из садового объединения является погашение всей суммы задолженности перед объединением (если долг имеется). Фактически без решения осталась проблема неплатежей. Если же член Товарищества уклоняется от уплаты членских взносов (или уплачивает их несвоевременно), в Уставе должны быть предусмотрены размер неустойки (пени) и порядок её оплаты. Но до сих пор не предусмотрено никаких эффективных мер по отношению к злостным неплательщикам, поэтому пока добросовестным членам объединений придётся за свой счёт покрывать убытки (и даже оплачивать судебные расходы в случае судебных разбирательств). Обязательное ведение Реестра членов объединения Теперь каждое Товарищество обязано вести Реестр членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения. В этом документе должна быть следующая информация по каждому собственнику: фамилия, имя, отчество; почтовый адрес и адрес электронной почты, по которым членом такого объединения могут быть получены сообщения; кадастровый (условный) номер земельного участка. Кроме того, в реестр может быть включена и любая другая информация, характеризующая земельный надел (например, данные о наличии на участке артезианской скважины, строений) или его владельца (скажем, можно указать, какие льготы распространяются на землевладельца). В связи с тем, что на Товарищество возложена обязанность вести такой реестр, каждый садовод-любитель должен предоставить достоверные и необходимые для ведения реестра сведения по запросу председателя товарищества (или лица, которое было назначено руководящими органами СНТ для ведения этого перечня). Если вы продаёте свой участок, то сообщить об этом правлению или председателю СНТ необходимо в течение десяти дней со дня прекращения прав. Пока ещё действует упрощённый порядок оформления земельных участков. Достаточно прийти в территориальное подразделение Росреестра (или многофункциональный центр), написать заявление и приложить любой из документов на землю (свидетельство о собственности старого образца, решение исполкома или другого ведомства о выделении участка, выписку из похозяйственной книги) Очень важно, что сведения, включённые в Реестр, подпадают под действие Федерального закона «О персональных данных». Это означает, что те лица, которые имеют доступ к персональным данным, обязаны сохранять их в тайне, не раскрывать третьим лицам и не распространять персональные данные без согласия самого дачника. Именно поэтому можно ввести дополнительные графы в реестр — например, указать, кто из владельцев категорически не намерен продавать свой участок, а кто не против того, чтобы к нему обращались с предложениями о продаже. Это поможет несколько упростить решение проблемы заброшенных (неиспользуемых) земельных наделов, поскольку будет возможно получить контактную информацию и связаться с владельцами или их наследниками. Реестр должен быть создан не позднее одного месяца со дня государственной регистрации садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения. Хартия дачника Реализация в Московской области модельной Хартии дачника оказалась слишком затратной. Вот примерные расчёты для некоммерческого объединения дачников, в состав которого входят 300 участков размером 30 × 20 м, расположенных на пяти «улицах», каждая длиной 1200 м и шириной 3 м, с четырьмя проездами длиной 450 м и шириной 2 м. Первое: твёрдое покрытие центральной улицы и всех внутренних проездов из асфальтовой крошки стоит порядка 12 млн руб., ливневые канавы по обочинам для отведения воды ещё примерно 10 млн руб. Второе: ограждение по периметру (около 3,5 км забора) из поликарбоната на металлических столбах стоит около 6 млн руб. Третье: шлагбаум с электромеханическим управлением на въезде в товарищество — около 150 тыс. руб. плюс обслуживание. Четвёртое: информационные щиты в местах наибольшей проходимости членов объединения — около 50 тыс. руб. Пятое: мусоросборник на забетонированной площадке с ограждением высотой не менее 1,5 м с трёх сторон — ещё около 150 тыс. руб. Итого: около 30 млн руб. делим на 300 участков и получаем взнос размером в 100 тыс. руб., который должен уплатить каждый владелец участка. Это не считая оплаты электричества, воды, текущего ремонта дорог и прочих расходов некоммерческого объединения дачников. Предполагается, что сумма штрафов для товарищества, которое не сможет вписаться в требования Хартии, составит до полумиллиона рублей. Отдельно будут штрафовать председателей за каждое нарушение правил (около 50 тыс. руб.) и каждого дачника (например, за нескошенную траву по внешней стороне участка).