Никита Маликов: «При реновации промзон можно пробовать нестандартные для города методы»

Сейчас все говорят только о реновации ветхого жилья. Но еще год назад под реновацией мы понимали в основном освоение промзон. А ведь эта проблема не ушла, не исчезла. И если в Москве процесс приспособления бывших промзон под комфортабельные городские объекты идет полным ходом и с большим успехом, то в целом по стране ситуация печальная. Кто же виноват и что делать? Своим видением проблемы с нами поделился архитектор Никита Маликов. Он рассуждает о реновации в рамках дискуссии проекта «Приметы городов», организованном коммуникационным агентством «Правила Общения». Никита, что происходит с промзонами в целом по стране? Нам тут из Москвы трудно понять, в каком состоянии находятся эти территории, кто в основном ими владеет и собираются ли инвесторы вкладываться в них? Нефункционирующие или работающие не по профилю промышленные зоны в черте города — однозначно клад с точки зрения градостроительной науки. Но с точки зрения инвестиций — это очень спорный вопрос. Сейчас огромное количество таких участков находятся в частных руках. Но с ними ничего не происходит. 20 лет они стоят за глухими бетонными заборами, постепенно ветшают и приходят в еще более неприглядный вид. Частично их сдают под склады или малые предприятия, что, в свою очередь, генерирует небольшой доход для собственника. Большинство собственников это более чем устраивает. Есть и те, кто осознает ценность своего участка и готов выполнить реновацию, но относится к этому слишком топорно: в расчет берется только местоположение земли на карте города. Из виду же упускается возможность большой экономии путем использования уже существующих зданий. К сожалению (а порой и к счастью), почти ни у кого нет денег на инвестирование в заброшенные промышленные зоны. Получается такая ситуация по России: огромные участки с множеством строений иногда сомнительной архитектуры, разбросанные по городу (порой в очень интересных местах), в большинстве случаев находятся в руках инвесторов, не имеющих денег даже на снос. Периодически самые «вкусные» земли перекупаются крупными застройщиками и начинается их освоение. В большинстве случаев это происходит по принципу тотальной зачистки территории с последующей ее застройкой. Но в стране не хватит инвесторов и денег освоить все эти площадки, точнее это будет происходить очень и очень долго. Но, может быть, архитекторы могли бы подсказать, как правильно можно использовать эти объекты? Экономика участка — ключевой параметр, без которого не может существовать застройка. К сожалению, это понимает только половина архитекторов. Вторая половина часто рисует далекие от реальности мечты, которые скорее еще больше убеждают не инвестировать в бывшую промышленную зону. Москва – яркий пример, где хорошие бюджеты соединяются с интересными участками. Поддержка со стороны власти и законотворчество, огромные инвестиции позволяют создавать образцовые для всей России объекты. А вот за пределами МКАД ситуация очень и очень печальная. Как уже было сказано, у многих владельцев нет средств. А если и есть свободные суммы для вложения, то они порой весьма небольшие, и непонятно, что делать и с чего начать: денег хватит только покрасить один цех или поменять асфальт на участке. Резюмируя сказанное выше, можно сказать, что бывшие промышленные и складские зоны – это очень перспективные участки во многих городах России, которые можно и нужно пускать для уплотнения городской застройки и создания новой недвижимости. Но вот умение это делать, а самое главное «бюджеты» для таких работ отсутствуют у большинства собственников таких участков. Есть же уже удачные проекты преобразования бывших предприятий в коммерческие объекты и лофт-апартаменты… Порой возникает ощущение, что стиль «лофт» нужно запретить в России на законодательном уровне, лет на десять. Это слишком частая и едкая ассоциация, когда вступаешь в переговоры с инвесторами о будущем заброшенных промышленных зон. Неужели есть только два варианта: первый — снести все и построить новое; второй – спасать только старые заводы с кирпичными стенами, интегрировать туда несколько тонн гламура и продавать втридорога? А что же надо делать тогда? Я только что вернулся из Португалии — страны невероятно бедной, но при этом и создавшей целую науку по работе с недвижимостью при отсутствии европейских бюджетов. Изучение этих процессов и было целью моей поездки. Здесь преобразования недвижимости происходят за счет очень грамотной работы с бюджетами. Есть два способа распределения денег при реновации промышленных зон (речь идет о том, когда сохраняется большинство построек на участке). Первый – равномерное распределение денег по всему объекту. Т. е. когда в нормальное состояние приводится вся территория, все здания получают обновленный фасад, интерьеры. Второй способ – точечное вложение в ключевые места. Сначала вычисляются зоны, которые сильнее всего будут влиять на общее восприятие объекта. Часто это входные группы и территория (где есть пешеходная логистика). Все остальное приводится в единый монотонный вид дешевыми средствами, к примеру, путем простой покраски. Таким образом создается единый чистый фон, на котором делают яркие для внимания и дорогие акценты. Второй способ дешевле первого в 5−10 раз и при этом позволяет запускать процесс по превращению пассива, который лежит мертвым грузом у собственника, в актив. Но у низких бюджетов есть один главный плюс, который мало кто пытается использовать: здесь можно проводить архитектурные эксперименты. Попытка сделать серьезный объект с подходами архитектуры бизнес-класса при бюджете экономкласса выглядят иногда очень нелепо. Разумеется, на качественные материалы не хватает средств, и их пытаются заменить имитацией, а это порой выходит очень нелепо. Самое интересное, что при такой имитации часто здание не выглядит на вложенные в него средства. В то же время вместо имитации можно попробовать использовать нестандартные для города методы. Нельзя сказать, что это гарантия успеха, тут все будет зависеть от профессионализма привлеченных экспертов. Но если вместо навешивания дешевого вентфасада непонятных цветов нанять хорошего дизайнера-художника, который нарисует запоминающийся принт на существующем здании, в проигрыше точно никто не откажется, а фасад станет на некоторое время хорошей визитной карточкой. Но секрет успеха, наверное, не только во внешнем оформлении зданий? Только визуальное преобразование промышленной зоны не позволит выйти на нужную прибыль. Первые клиенты появятся в результате ВАУ-эффекта – появление чего-то нового в интересном месте. Но чтобы привлечь новых или удержать уже появившихся клиентов, нужно заниматься грамотным управлением объекта. Сейчас работа архитектора по реновации перестала заключаться только в создании внешнего облика. Теперь лишь совместно с экспертами — девелоперами и технологами — создается сначала схема функционирования здания или территории, ее наполнение, поиск арендаторов или соинвесторов. И только параллельно с этим идет работа по созданию архитектуры. Какие ошибки наиболее часто совершаются при освоении промзон? Лучший способ загубить любой участок бывшей промышленной зоны — это сначала инвестировать в фасады и интерьеры последние деньги, а после сидеть и ждать, когда приедут арендаторы. Особенно грешат этим инвесторы, считающие, что в здание должны начать въезжать молодые и креативные студии, если весь фасад разукрасить яркими рисунками и сделать много лавок из поддонов. Будущее уже насупило, и сейчас одним из важнейших параметров является имидж места (характер места, атмосфера). Промышленные зоны всегда обладали весьма депрессивным характером изолированной территории. Поэтому при их реновации нужно сменить их настроение на противоположное. И именно для этого нужно грамотное управление. Очень часто опытные девелоперы хоть и разрушают мечты собственников бывших предприятий о быстром заработке, но все же позволяют создать реальную рабочую модель, которая позволит получить прибыль. Если в результате правильного подбора якорных арендаторов, пиара и работы с архитектурой удается создать имидж, к примеру, молодежного места, то лишь спустя некоторое время туда пойдут другие арендаторы этого сегмента. И пойдут они именно ради атмосферы этого места, ведь именно рассчитанная и созданная заранее атмосфера будет привлекать туда их потенциальных клиентов. Одна из самых часто повторяемых ошибок — это нежелание собственников земли сделать территорию промышленной зоны доступной и открытой для всех желающих. Огромные заборы, по их мнению, нужны для единичных арендаторов, которые генерируют микроприбыль. В то время как последние тенденции говорят о том, что больше всего денег обычные люди тратят там, где они могут свободно гулять. И вот здесь кроется, наверное, вторая большая разница между провинциальным и московским подходом (а первая – в бюджетах). В столице уже давно поняли, что настроение обычного жителя города – это главный показатель успеха территории. Если человеку уютно, хорошо, спокойно, но в тоже время есть чем занять себя и что посмотреть – объект реновации будет успешным. Люди иногда хотят просто погулять в приятном месте, нежели идти куда-то целенаправленно, но при этом все равно потратят немалые суммы (кстати, это один из принципов туристического бизнеса). А можете дать еще несколько конкретных рекомендаций? Качественное благоустройство – вот тренд следующего десятилетия. Порой простые качели в удачном месте приводят больше посетителей, чем весь гранитный пол в целом комплексе (вспоминаем снова про грамотное распределение бюджета на ключевые точки). В провинциях упор делают только на здании и его внутреннем оснащении. Считается, что человек должен приехать на машине, поставить ее на парковку (которая занимает всю свободную от строений территорию) и ходить только по коридорам. При этом часто самые дорогие первые этажи попросту неэффективно используют. Их отдают под небольшие однотипные конторы с выходом в общий коридор. Но если создать индивидуальные входы и контролировать арендаторов, то можно создавать целые пешеходные улицы вдоль фасадов. А это очень сильно влияет в положительную строну на имидж всей бывшей промышленной территории. И, в заключение разговора, – куда ведет общий тренд? Сейчас происходят сильные изменения в подходах к реновации промышленных территорий. Проектов становится все больше, но в то же время крупные бюджеты встречаются все реже и реже. Однозначно это очень положительный вектор, т. к. большинство городов покрыты чуть ли не на 20% таким территориями, которые сейчас заброшены. Однако существует огромная проблема в нехватке знаний, умений, методологий, а самое главное — экспертов, способных успешно работать с промышленными территориями при невысоких бюджетах. Пока что многие боятся работать с такими зонами именно по этим причинам. Тем не менее, в перспективе ближайших десяти лет, скорее всего, проблема решится. Новое поколение молодых архитекторов и управленцев достигнет такого статуса и опыта, что ему начнут доверять реновацию.