Вода камень точит

Инвестиционная привлекательность столицы может вырасти на 10 процентов благодаря новому подходу к подключению объектов к инженерным коммуникациям и субсидированию правительством Москвы платы за техприсоединение. Все это может серьезно оживить бизнес, уверены девелоперы. Как именно, разбиралась «Лента.ру». Власти Москвы повышают эффективность порядка и механизма подключения к инженерным сетям и расширяют меры финансовой поддержки предприятий промышленного комплекса. Крупный и средний бизнес до сих пор не оправился от валютных потрясений 2014 года. Построенные офисные и бизнес-центры часто пустуют, и инвесторы не торопятся вкладывать средства в возведение новых объектов. Не последнюю роль в этом играет дороговизна процедуры подключения к инженерной инфраструктуре. В течение последних лет перед городом стояли две трудносовместимые задачи. Необходимость обеспечить доступность подключения объекта для инвесторов, с одной стороны, и необходимость учета объективно высокой стоимость такого подключения в силу чрезвычайно высокой плотности подземных коммуникаций столицы —с другой. Однако, похоже, город все же нашел приемлемое решение: создан механизм для упрощения процедуры подключения — установлены стандартизированные ставки для подключения большинства заявителей к централизованной системе холодного водоснабжения и водоотведения. Кроме того, московские власти решили поддержать определенную группу организаций и компенсировать им 50 процентов издержек на техприсоединение. Речь идет о компаниях, имеющих статус промышленного комплекса, управляющей компании технопарка или индустриального промышленного парка, а также управляющей компании особой экономической зоны технико-внедренческого типа. Такие предприятия могут претендовать на частичную компенсацию своих расходов на технологическое присоединение к электрическим сетям, сетям газоснабжения, водоснабжения и водоотведения. Предполагается, что такие компании смогут рассчитывать на компенсацию не более 50 процентов фактически понесенных и подтвержденных затрат на подключение дополнительных технологических мощностей, но не более 100 миллионов рублей на один объект капитального строительства. На сегодняшний день объем вакантных офисных площадей варьируется в диапазоне 10-23 процентов в зависимости от класса помещений, рассказал «Ленте.ру» директор департамента оценки и аналитики Penny Lane Realty Максим Шатунов. «Чем выше класс, тем больше свободных площадей, в среднем 15-16 процентов», — отметил он. По оценке Шатунова, в 2016 году в столице ввели в эксплуатацию 13 значимых бизнес-центров площадью 360 тысяч квадратных метров. Нельзя сказать, что это серьезные цифры, и рассчитывать на введение новых объектов стахановскими темпами вряд ли приходится, ведь для того чтобы построить и ввести любой объект капитального строительства в строй, его необходимо подключить к инженерной инфраструктуре — системам холодного водоснабжения и водоотведения, газоснабжения, электрическим сетям. Строительство объекта производит застройщик, а технологическое присоединение выполняет ресурсоснабжающая организация. Чтобы построенный объект своевременно обеспечить необходимыми ресурсами, обе стороны должны синхронизировать процесс. Еще несколько лет назад застройщик самостоятельно получал в ресурсоснабжающей организации технические условия, согласно которым он должен был построить не только сеть, подводящую к объекту строительства, но зачастую провести и другие мероприятия, например увеличить мощности существующих коммуникаций. Проложенные коммуникации, как правило, оставались на балансе застройщика, который должен был самостоятельно их эксплуатировать, но по факту не эксплуатировал. Часто возникали ситуации, когда застройщик, реализовав основной объект, бросал построенные сети, и они становились бесхозными. Такие брошенные объекты без надлежащего обслуживания приходили в аварийное состояние, и как следствие страдал потребитель. В итоге на федеральном уровне было решено уйти от подобной порочной практики. Однако всех проблем это не решило. Как рассказали в пресс-службе департамента экономической политики и развития Москвы, есть и иные проблемы техприсоединения, на которые жалуется бизнес: неэффективные модели расчета платы за присоединение, неэффективная схема заключения договоров ТП, не позволяющая вовремя подключать строящиеся объекты, отсутствие регулирования вопросов выполнения ранее выданных техусловий. Застройщики указывают и на другие трудности при подключении к инженерной инфраструктуре. Директор по развитию ГК «Гранель» Андрей Цвет в беседе с «Лентой.ру» указал: «Во-первых, это довольно дорогостоящий процесс, и финансовое бремя в подключении ложится на девелопера. Во-вторых, отрасль монополизирована, поэтому повлиять на процесс подключения и ускорить процесс каким бы то ни было образом невозможно. При этом дом не будет сдан в эксплуатацию без подключения к коммунальным сетям». Он подчеркнул, что доступность к инженерным сетям достаточно сильно влияет на итоговую стоимость объектов, тем самым, сказываясь на рентабельности и инвестиционной привлекательности подобного рода бизнеса. Упрощение процедуры, напротив, может ускорить и цикл, и процесс строительства. С мнением Цвета согласен и партнер компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский. В беседе с корреспондентом «Ленты.ру» он заявил, что трудность при подключении объектов к сетям одна: «За подключением стоит монополия». Он напомнил, что процесс подключения — финишная итерация. «Моменту подключения предшествует многолетняя, 3-7 лет, работа по освоению земельного участка. За этот период тариф может вырасти в разы, в результате прогноз затратной части непредсказуем». В зависимости от длины прокладки сети, реконструкции коллекторов и путепроводов, нагрузки в дополнительных мощностях, иных обременений стоимость объектов капстроительства может значительно вырасти. Тарифы на техприсоединение устанавливает региональный орган регулирования. В зависимости от параметров объекта применяются два метода расчета платы за техприсоединение: стандартизированные ставки, устанавливаемые ежегодно для ресурсоснабжающей организации на очередной календарный год, и индивидуальные ставки, вводимые в течение календарного года в том случае, если технические параметры создаваемых сетей не попадают под стандартизированные параметры. Применение стандартизированных ставок существенно ускоряет процедуру заключения договора. В результате 98 процентов заявок потребителей на подключение к инфраструктуре теперь будут рассчитываться по утвержденным стандартизированным тарифным ставкам. Ранее для подключения крупных объектов с большим потреблением коммунальных ресурсов обычно применялись индивидуальные ставки. Их рассчитывала соответствующая ресурсоснабжающая организация и предоставляла проект расчета в департамент экономической политики и развития, который проводил экспертизу, давал замечания. Эта процедура занимала несколько месяцев. Теперь этот срок не будет превышать одного месяца. Чтобы ускорить процесс, власти Москвы решили расширить перечень потребителей, на которых распространяются стандартизированные тарифы. Пробным шагом стал вопрос подключения к централизованным системам водоснабжения и водоотведения. Постановление, расширяющее диапазон техпараметров, по которым теперь будут устанавливаться стандартизированные тарифы на ТП к системам водоснабжения, было одобрено правительством Москвы в мае 2017 года. Если раньше все подключения с нагрузкой более 250 кубических метров в сутки и диаметром создаваемых сетей более 250 миллиметров проходили по индивидуальным тарифам, то теперь по стандартизированным ставкам будет проходить все, что по нагрузке меньше 25 000 кубических метров в сутки и по внешнему диаметру меньше 1000 миллиметров. По оценкам ДЭПР, под действие новых ставок подпадут 95 процентов всех потенциальных московских заявок. Этим инициативы столичных властей не ограничиваются. Теперь в правительстве задумались о том, чтобы снизить объем не используемых мощностей и вывести их из резерва, что позволит снизить стоимость и сроки присоединения, уменьшить тарифную нагрузку на потребителей электроэнергии, оптимизировать расчет стоимости подключения к системе теплоснабжения посредством введения территориальных коэффициентов. Все это должно простимулировать застройщиков. Впрочем, теперь, похоже, бизнес сможет рассчитывать и на адресные льготы. В ходе форума «Бизнес-весна» в конце мая мэр Москвы Сергей Собянин анонсировал планы по введению 50-процентной компенсации за технологическое присоединение для определенных групп предприятий. Комментируя эту инициативу, Андрей Цвет заметил, что это давно назревший вопрос. «Изменения в этой области обсуждаются не первый год, и это здорово, что происходят изменения в этой области», – заключил он. В свою очередь, Дмитрий Котровский подчеркнул, что инициатива Собянина окажет положительное влияние на рынок, но лишь при одном условии: «Важно, чтобы тарифы не менялись, иначе скидка в 50 процентов может быть нивелирована инфляцией и растущими тарифами, на которые бизнес повлиять не может». Если это предложение будет доведено до конца, а процедура подключения к инженерным сетям будет упрощена, то рентабельность бизнеса и инвестиционная привлекательность Москвы может вырасти на 3-9 процента, спрогнозировал партнер компании «Химки Групп» Котровский. Эта оценка не случайна: при расчете рейтинга Doing Business учитывается и такой фактор, как «подключение к системе электроснабжения», что является одним из видов техприсоединения. Владелец компании MegaAgent, эксперт рынка недвижимости Руслан Соешев в разговоре с «Лентой.ру» заметил: «Собянин правильно поступил, решив субсидировать техприсоединение: теперь кредит доверия бизнеса к власти будет выше. Другой вопрос, насколько адекватны 50 процентов. Возможно, у города есть и больше возможностей по стимулированию. Но в любом случае, это правильное решение с точки зрения бизнеса». Соешев выразил уверенность, что решение пойдет на пользу рынку, и привел другой пример субсидирования строительства государством — господдержку ипотеки, ставки по которой составляли 10,9 процента на весь период программы. «Мы увидели, что рынок девелопмента от этого не умер. Напротив, это решение поддержало реальный сектор экономики», — обратил внимание эксперт. Хочется надеяться, что и перетарификация техприсоединения сыграет на руку застройщикам и крупному бизнесу.