Аренда в Москве за 25 тысяч в месяц: миф или реальность?

Рынок жилья находится в стадии ожидания — и, так как ожидания нерадужные, медленно сползает вниз, говорит эксперт. Цены на аренду жилья в Москве практически сравнялись с подмосковными, считают эксперты. Вместе с главой юридической службы столичного агентства «Нора-недвижимость» Александром Перепелкиным Sobesednik.ru разбирался с тем, что на самом деле сейчас происходит на арендном рынке жилья в Москве: — Уверяют, что цены на недвижимость начали снижаться с 2015-го, но, если их проанализировать, обнаруживается, что скорее они поначалу несколько снизились, а потом — так и держатся примерно на одном уровне... — За последние несколько лет цены в Москве и Подмосковье действительно очень сильно снизились. В принципе сначала всегда снижается стоимость аренды, и лишь за ней — цена на саму недвижимость. И сейчас эта тенденция снижения цен сохранилась. Но вы правы, что она малозаметна: если два года назад цены снизились радикально (процентов на 15–20), то сейчас они просто ползут вниз. Хотя и очень медленно. Так медленно, что это называется — тенденция скорее вниз, чем вверх. — Средняя стоимость аренды квартир в мае 2017-го на портале «Индикаторы рынка недвижимости» (ИРН) была указана такая — однокомнатная в Центральном округе столицы — 33 тыс. руб./мес., в Западном — 31 тысяча, в Юго-Западном — 30 тыс., в Северном — 29 тысяч... — Это средняя цена, как температура по больнице. На самом деле они меньше. Сейчас, в принципе, вполне можно снять однокомнатную квартиру и за 25 тысяч рублей в месяц — конечно, не в Центральном округе, но в спальном районе легко. Другой вопрос, что сейчас выросли претензии тех, кто снимает жилье. Люди уже не готовы снимать любую квартиру — только такие, что полностью оборудованы всем для жизни. Включая такие вещи, как микроволновая печь, стиральная машина... Сдать жилье плохо оборудованное практически невозможно, потому что предложение очень высокое и люди больше стали ориентироваться на качество предлагаемого жилья и на обстановку. — Те 25 тысяч в месяц, которые вы упомянули, — это цена аренды как раз за полностью оборудованное жилье? — Да. — А что вообще происходит на рынке? Стагнация или все же есть какое-то движение? — Полной стагнации нет. На рынке идут разные процессы. Например, закрываются популярные ранее ниши — скажем, съемные квартиры, где проживали по 20 человек. Или плохо обустроенное жилье для тех, кого сюда привлекают для разных работ... Вот этот рынок реально снизился, да и спрос на такие квартиры тоже снизился. А вот спрос на ликвидные однокомнатные квартиры, которые обставлены всем необходимым, остался достаточно высоким. Хотя и тут есть нюансы: хорошо идут дела у тех арендодателей, кто готов торговаться и снижать цену, предоставляя при этом полную обстановку. — Многие ли люди сейчас пользуются услугами риелторов, чтобы снять жилье? — В Москве так устроен рынок, что вопрос не в риелторах, а в базах данных: сегодня практически все, кто снимает жилье, и те, кто его сдает, действуют через одни и те же базы данных. В том числе и риэлторы. Самая популярная — это ЦИАН.ру. Соответственно, хотите вы снять квартиру с агентом или без него — вы в любом случае попадете на ЦИАН.ру. По-другому никак: как бы вы ни предлагали свою квартиру внаем — сами или через агентство — все равно она появится в этой базе. А в ЦИАН.ру система устроена следующим образом. Для того, чтобы сдать квартиру, вы должны не только предложить адекватную цену, но и быть готовым поделиться ею с тем агентом, который приведет вам арендатора. Чем большей суммой вы готовы поделиться, тем выше вероятность, что вам быстро приведут квартиросъемщика. К примеру, если вы готовы отдать половину суммы, тогда сдадите очень быстро. При такой системе очень редка ситуация, при которой бы таким образом сторговались частник с частником, без агента. — Выходит, даже в период низких цен на жилье цена аренды все равно завышена, коль скоро надо делиться с агентом половиной суммы? — Это нет так: цена не завышена, так как собственник делится с агентом из тех денег, которые он получил бы без помощи посредника. И речь идет об арендной плате только за первый месяц. То есть, по сути, за первый месяц собственник получает наполовину меньше. Если владелец, к примеру, предлагает свою недвижимость, не желая делиться комиссией, вероятность, что у него снимут жилье по той цене, которую он запрашивает, гораздо ниже. И наоборот: он может выставить свое жилье чуть дороже рынка, но поставить серьезную комиссию (иногда это даже 100%) — и к нему скорее приведут нанимателя, чем к тому, кто не хочет делиться комиссией. — Но ведь и сам «вход» на ЦИАН.ру тоже денег стоит... — Да, там вход недешевый. Аккаунт стоит порядка 10 тысяч рублей. Не каждый готов заплатить, чтобы пользоваться ресурсом. А риелторы, которые этим занимаются профессионально, эти аккаунты имеют и, соответственно, размещают информацию. Таким образом одна и та же квартира может до 10 (и больше) раз размещаться на портале — от разных источников. А дальше идет так называемый «обратный аукцион»: кто меньше предложит по цене, к тому и ведут. Или к тому, кто делится большей комиссией — механизм устроен примерно так. Владелец жилья должен понять простой принцип: важно, чтобы жилье не простаивало, каждый день, который оно простаивает пустым, — это минус деньги. И от этого «плясать», устанавливая цену. — А если посмотреть на ситуацию с точки зрения того, кто снимает, а не сдает? — Проблема-то, наоборот, у того, кто сдает. А у того, кто снимает, что за проблемы? Его сегодня все готовы ублажать, поскольку такова ситуация на рынке. И база для него открытая — пожалуйста, пользуйся. — Вернемся к ценам. Та тряска, которая происходила с рублем и долларом в последние два года, как-то повлияла на них? Судя по данным портала «Индикаторы рынка недвижимости», с 26 июня по 3 июля индекс стоимости жилья рубль/метр упал на 0,2%, а в долларах — на 0,3%, в евро — на 2,6%... — ИРН свои индикаторы традиционно выдают в валюте. Но не стоит с этим заморачиваться: тут мы просто видим курсовую разницу. Мы получаем зарплату в рублях, расплачиваемся тоже в рублях, поэтому индикатор относительно цены в долларах может быть интересен только иностранцам, которые сюда приезжают и снимают жилье. Если же смотреть цены на недвижимость с 2014-го, резких скачков не было — с этого момента цена на жилье просто динамично, плавно опускалась. — Правда ли, что цена на недвижимость «откликается» на разного рода экономические вызовы лишь через полгода после их наступления? — Не совсем. На рынке аренды жилья это быстро проявляется. Но, опять же, с 2014-го никаких резких скачков тут не было. А вот на рынке продажи-покупки жилья всякие катаклизмы (вроде санкций и прочего) действительно начинают проявляться где-то через полгода. А других резких изменений в нашей экономике с тех пор и не было. — В конце 2015-го, кажется, в начале 2016-го доллар подскочил за 70 рублей, а евро и вовсе стоил 80 и даже чуть выше… Это разве не изменение? — Да, был такой момент. Но он недолго продолжался, два-три месяца. Но, опять же, скачок курса валюты в сфере недвижимости ни на чем сильно не сказался. Застой в этой сфере больше был связан с тем, что мало кто снимал, мало кто покупал... Но те, кто уже был уже в аренде, держались — никто никого не выгонял, никто не повышал цену... — В общем, на рынке недвижимости столицы тишина и покой, и даже реновация не оживила ваши продажи? — Да. Рынок недвижимости, так же, как и вся остальная экономика, находится в стадии ожидания. Но, исходя из того, что ожидания не самые радужные, он пока все же медленно сползает вниз...