Овраг уходит под землю

В Нижнем Новгороде активизировались застройка Почаины и протесты против этого Масштабный проект по засыпке и застройке Почаинского оврага в историческом центре Нижнего Новгорода, заявленный еще в 2008 году, претерпевает изменения. Как стало известно «Ъ», инвестор ООО «Международная строительная компания» планирует отказаться от строительства гостиницы и уменьшить объем ввода жилья. Сейчас застройщик корректирует проектно-сметную документацию, и какой будет окончательная стоимость строительства, которая раньше оценивалась в 7,8 млрд руб., пока неизвестно. Также компания затрудняется назвать сроки окончания строительства всех объектов. Эксперты полагают, что рентабельность жилых площадей будет невысокой, поскольку за время, пока планировалось реализовать проект, дома сдали конкуренты, а вносимые изменения приведут к удорожанию стоимости жилья. Администрация Нижнего Новгорода сообщила, что утвердила изменения архитектурно-планировочного решения территории в границах улиц Малая Покровская, Ильинская, Добролюбова, Плотничный переулок и Архитектора Харитонова, расположенных вокруг Почаинского оврага. Изменения коснутся и самого оврага, и территории вокруг него. В частности, в Почаинском овраге планируется переложить коллектор, в который заключена река Почаина, благоустроить склон со стороны стадиона «Динамо» и превратить эту территорию в общественное пространство. Напомним, речь идет о проекте, который реализует ООО «Международная строительная компания». В 2007 году эта территория была включена в адресный перечень объектов перспективного строительства и в муниципальную программу сноса и реконструкции ветхого и сноса аварийного жилищного фонда. В 2008 году инвестор получил право на развитие застроенной территории. Тогда инвестиционный совет при губернаторе одобрил выделение под строительство 18 га в историческом центре Нижнего Новгорода. Здесь предполагалось построить 100 тыс. кв. м жилья бизнес-класса (11 домов переменной этажности) с подземными парковками на 1,5 тыс. мест и 35 тыс. кв. м коммерческой недвижимости, а также возвести гостиницу категории «четыре звезды» на 100 мест. Общий объем инвестиций в проект оценивался в 7,8 млрд руб. В 2016 году компания возвела на Ильинской один дом на второй линии и приступила к строительству еще двух на третьей линии на кромке Почаинского оврага. Разрешение на строительство действует до 2020 года. К этому времени компания должна построить эти два дома. ООО «Международная строительная компания» зарегистрировано в октябре 2008 года в Москве. ­Уставный капитал — 10 тыс. руб. ­Генеральный директор — Олег Разживин. Учредители — Владимир Ковальков и ООО «Стартпроект», которое принадлежит Олегу Разживину. Финансовая отчетность за 2015 и 2016 годы не раскрывается. У Почаинского оврага компания строит жилые комплексы, которые называют «Сердце Нижнего». Как рассказал «Ъ» генеральный директор Международной строительной компании Олег Разживин, что касается изменений архитектурно-планировочных решений территории, то они были незначительными и в основном связаны с приведением проекта планировки и межевания (ППМ) территории в соответствие с изменившимся законодательством и необходимостью учесть охранные зоны, например таких объектов, как церковь в честь Вознесения Господня на Ильинской улице. Если говорить непосредственно о самом проекте, то он претерпел некоторые изменения. Так, от строительства гостиницы решили отказаться, объем ввода жилья сократится, поскольку необходимо учитывать ужесточившееся охранное законодательство и появившиеся ограничения по этажности в историческом центре города. Сколько именно будет построено жилья и какой будет окончательная стоимость строительства, Олег Разживин не уточнил, пояснив, что сейчас ведется корректировка сметной документации. Сроки окончания реализации проекта, начало которого долгое время откладывалось из-за корректировок федеральных и региональных законов и передачи полномочий по предоставлению земельных участков из города в область и обратно, также неизвестны. В этом году компания планирует начать перекладку коллектора и вложить в это около 100 млн руб. Кроме того, необходимо провести противооползневые мероприятия, прежде чем начинать основной объем строительных работ. Застройка будет вестись на насыпном грунте — уровень оврага поднимется в разных местах на 6–10 м (глубина оврага относительно плато коренного берега Волги сейчас доходит до 30 м, длина 1,2 км, ширина по верхнему краю до 330 м), но сваи «должны входить в континент», отметил господин Разживин. В результате рельеф оврага сохранится, по его поднявшемуся дну проложат автомобильную дорогу, пешеходные дорожки, озеленят и установят малые архитектурные формы. Все эти работы инвестор должен выполнить за свой счет, как и строительство нового моста через овраг. По замыслу бывшего главного архитектора Нижнего Новгорода Александра Харитонова, чью концепцию воплощает Международная строительная компания, в результате дома вдоль Ильинской улицы будут стоять в три очереди: первая — историческая застройка, вторая — дома, построенные в сталинском стиле, третья, на засыпанной части,— в современном стиле. Реализацией проекта Международная строительная компания занимается с австрийской строительной компанией Strabag, которая выступает генподрядчиком и соинвестором. Австрийский концерн Strabag был основан в 1835 году. Головной офис — в Вене. Один из самых крупных строительных концернов Европы. Реализует проекты в Австрии, Германии, а также восточно— и южноевропейских странах. На рынке России и СНГ работает с 1991 года. За девять месяцев 2016 года его чистая прибыль в годовом выражении выросла на 65%, до €105 млн. Оценивая коммерческую сторону реализации проекта, директор Нижегородского центра научной экспертизы Татьяна Романчева рассказывает, что квартиры в первом доме продавались по 95 тыс. руб. за 1 кв. м, что довольно дорого, и до сих пор жилплощадь до конца не распродана. Сейчас стоимость квартир снизилась до 76 тыс. руб. за 1 кв. м, но в перспективе, если застройщик будет сокращать количество жилья и менять этажность, придется вносить изменения в ППМ, что приведет к удорожанию стоимости 1 кв. м. По мнению Татьяны Романчевой, жилье в этой части Нижнего Новгорода может продаваться дорого, но продажам как премиум-сегмента могут помешать трамвайные пути на Ильинке, из-за которых здесь шумно, и близость университетов и студентов. «Кроме того, за время, пока реализовывался проект, появились конкуренты в более тихих местах — жилищные комплексы „Дворянское гнездо“ и „Шаляпин“, поэтому если спрос будет, то рентабельность проекта будет небольшой», — полагает эксперт. Добавим, что против застройки и засыпки Почаинского оврага как последней зеленой зоны в центре города и части исторического ландшафта Нижнего, который расположен на холмах, выступают градозащитники. В Нижнем Новгороде прошло четыре акции против застройки оврага, на которых было собрано около тысячи подписей. Еще 2 тыс. собраны на портале Cnange.org. Активист коалиции «Демократический Нижний Новгород» Сергей Новиков рассказал «Ъ», что когда будет собрано значительное количество «живых» подписей (3–5 тыс.), активисты направят их во все органы власти Нижнего Новгорода и области, а также в администрацию президента. Градозащитники хотят, чтобы овраг был благоустроен и стал ландшафтным парком со статусом рекреационной зоны. Александра Викулова