Бетонный капитал: что может предложить Германия взамен московской "двушки"

Германия не первый год подряд является страной-лидером для покупки недвижимости у россиян. И для этого есть объективные причины: стабильно растущая экономика, низкие ставки по кредитам и невысокая инфляция. А если ко всему этому еще добавить немецкое пиво, и легендарные немецкие автомобили, то поводов отказать себе в квартире в Германии почти не останется. Что можно позволить себе на родине BMW и Mercedes по цене московской двухкомнатной квартиры? ВРЕМЯ ПРОДАВАТЬ Рынок недвижимости Германии сейчас на пике - цены на жилье во многих городах достигли предельных отметок. Ситуация настолько оптимистичная, что ЦБ страны в серьез видит риски перегрева рынка. По оценкам регулятора, цены на жилье в 127 городах в прошлом году оказались завышены на 15-30%. И, несмотря на это, за первые девять месяцев этого года жилье подорожало еще на 5,6%! Если говорить о десятке самых известных городов Германии (Мюнхен, Франкфурт на Майне, Штутгарт, Гамбург, Кёльн, Дюссельдорф, Берлин, Дрезден, Лейпциг и Дортмунд), то цены в них выросли в среднем на 7% в первом квартале этого года по сравнению с прошлым аналогичным. При этом, есть города, где цены идут на понижение, например, Биттерфельд, говорит управляющий партнер компании IIG Real Estate GmbH, юрист-экономист, член Королевской ассоциации профессионалов недвижимости RICS и сертифицированный оценщик Ольга Мюллер. Рост цен связан с высоким спросом на жилье. Население страны растет, в том числе, за счет притока иммигрантов, развивается строительство. Сам спрос стимулируют низкие процентные ставки и отсутствие альтернативных вложений. Инвесторов привлекает стабильная экономика, а также развитый рынок аренды – больше половины населения страны снимают жилье. "Сейчас, пожалуй, время продавать, а не покупать. Достойных предложений на рынке крайне мало. У меня лично затраты времени на поиск подходящего инвестиционного объекта выросли в 3 раза по сравнению с 2016 годом", - рассказывает Ольга Мюллер. На фоне повышенного внутреннего спроса сократилось число иностранных покупателей – с 30% до 20%, говорит эксперт. Иностранные клиенты часто просто не успевают купить интересные объекты, отмечает она. РАСТИ ИЛИ ПАДАТЬ В таких условиях, если вы недавно продали московскую "двушку" и всю жизнь мечтали о недвижимости в стране с самой стабильной экономикой, то возможно есть смысл не спешить с покупкой. Есть мнение, что цены уже достигли пика и дальнейшего роста не будет. Ольга Мюллер объясняет это тем, что потолка достигли и арендные ставки. Некоторые арендаторы уже рассматривают более дешевые регионы. Во-вторых, в некоторых городах, например, в Берлине, разрешений на строительство выдано больше, чем может поглотить рынок. Третья причина – рекордно низкие процентные ставки по кредитам. Если ставки поднимутся, то спрос сократиться и цены упадут. В тоже время, есть и более оптимистичная точка зрения. "Мы ожидаем, что цены продолжат расти, так как Германия — самый популярный рынок для покупки инвестиционной недвижимости в Европе. С началом Брекзита по объёмам инвестиций страна обогнала даже Великобританию, став крупнейшим европейским рынком", - говорит эксперт по международной недвижимости Tranio Юлия Кожевникова. МАЛ ЗОЛОТНИК, ДА ДОРОГ Главным плюсом покупки недвижимости в Германии эксперты называют возможность выйти на очень развитый арендный рынок. В крупных городах до 90% населения живет в аренду. Однако на высокую арендную доходность жилья рассчитывать также не стоит, но можно быть уверенным в стабильности такого дохода. По данным сайта Wohnungsboerse.net, в центре Мюнхена жилье приносит лишь 2,0–2,5% годовых. Арендовать "однушку" в Мюнхене можно за 1,2 тыс. евро (84 тыс. евро). При этом стоить такая квартира будет в районе 250 тыс. евро (17,5 млн. рублей). При грубых расчетах окупить квартиру можно за 17,5 лет. "Покупая недвижимость в Германии, формируешь бетонный капитал, который регулярно приносит пусть небольшой, но стабильный доход", - заключает управляющий партнер компании IIG Real Estate GmbH Invest-in-Germany. Помимо стабильности, ждать других преференций в виде низких налогов или такого подарка как ВНЖ от Германии не приходится. Порадовать могут выгодные ипотечные кредиты, ставки начинаются от 1,5%. При этом, иностранцам обычно финансируют не больше половины от покупки. К минусам эксперты относят зависимость от товарищества собственников жилья. Имея одну квартиру, голос теряется в большинстве голосов, и становится непросто решить квартирные вопросы. РЕКОРДСМЕНЫ РЫНКА Берлинский рынок недвижимости один из самых быстрорастущих не только в стране, но и в мире. Здесь все растет как на дрожжах – спрос, строительство новых объектов и цены. Не отстает и Мюнхен, где тоже бурно развивается рынок недвижимости. "В этих городах цены на квартиры с 2015 года до декабря 2017 выросли более чем на 25%; в Берлине — в среднем почти до 4 тыс. евро/кв. м, в Мюнхене — до 7,6 тыс. евро/кв. м.", - отмечает Юлия Кожевников. Наибольшим спросом в Берлине пользуются квартиры с 1-2 спальнями площадью от 40 до 80 кв. м по цене 300-700 тыс. евро. Такие квартиры покупают для сдачи в аренду и для себя. Самые популярные районы - Шарлоттенбург-Вимерсдорф, Митте, Фридрихсхайн-Кройцберг, добавляет директор департамента зарубежной недвижимости и частных инвестиций компании Knight Frank Марина Шалаева. Несмотря на достаточно высокий ценник на жилье, обладатель бюджета московской "двушки", может найти для себя подходящие варианты. По словам, Юлии Кожевниковой, минимальный бюджет покупки студии в Берлине – 100 тыс. евро (7 млн. рублей), в Мюнхене – 150 тыс. евро (10,5 млн. рублей), что сопоставимо с ценой московской "двушки". Например, по данным Tranio, за 100 тыс. евро (7 млн. рублей) можно купить "однушку" площадью 36 кв. м. в районе Шпандау. Либо популярные студенческие апартаменты (29. Кв. м) с доходностью до 4%, но уже за 129 тыс. евро (9 млн рублей). Минимальная цена двухкомнатной квартиры в Берлине, найденная нами – 200 тыс. евро (14 млн. рублей). НА ВОСТОК ЗА НЕДОРОГИМИ КВАРТИРАМИ Если в крупных городах с бюджетом московской двухкомнатной квартиры особо не развернуться, то в восточной части Германии подходящих предложений окажется больше. За 68 тыс. евро (4,7 млн. рублей), по данным Prian.ru, в Лейпциге можно купить двухкомнатную квартиру площадью 41 "квадрат". Есть "двушки" и за 3,5 млн. рублей. За 99 тыс. евро (6,9 млн. рублей) предлагают "двушку" в 58 кв. м в Бранденбурге недалеко от Берлина. Однокомнатную квартиру площадью 43 кв. м. можно купить за 57 тыс. евро (около 4 млн. рублей) в Дрездене. Самые дешевые варианты в Саксонии, на границе с Польшей и Чехией. "Двушку" в Саксонии можно найти за 30 тыс. евро (2,1 млн. рублей). Но торопиться с такой покупкой не стоит. Назвать инвестиционным вложением такую недвижимость сложно - экономическая ситуация в регионе далека от идеальной, само население уезжает в крупные города, высока доля пустующих квартир.