Снос по-московски или "микс" по-французски?

Говоря о реновации старых кварталов, чаще всего имеют в виду снос ветхого жилья и строительство на его месте современных высоток. Но оказывается, есть множество иных способов оздоровления городской ткани, не требующих разрушения - и одновременно позволяющих увеличивать современный жилой фонд. Некоторые из таких методик были представлены на международном строительном форуме "100+ TechnoBuild" в рамках дискуссии, посвященной реновации застроенных территорий.

Резервы советского "модерна"

Первый вариант щадящей реновации был презентован специалистами российско-итальянской проектно-исследовательской лаборатории PINAR consulting. Условно его можно назвать "реквалификацией" городского пространства. Эта модель сегодня успешно работает во многих городах Европы, отказавшихся от "реновации по-московски" еще в 80-х годах прошлого века.

В частности, французы в 1985 году изъяли сам термин "реновация" из Кодекса городского планирования, когда поняли, что система "снос - отселение - новая застройка", применяемая в массовых масштабах, уже через 20-30 лет создаст городам серьезные экономические проблемы. А вот реквалификация, наоборот, может вернуть городской среде утраченное качество и обновить пространство без нарушения его целостности.

Вариант преобразования "модернистского" города в "компактный" от лаборатории PINAR consulting. Скриншот с сайта форума "100+ TechnoBuild"

По словам архитектора лаборатории PINAR consulting Натальи Балухиной, для городов России эта модель тоже подходит - особенно пустующие пространства в зонах "модернистской" застройки 60-80-х годов прошлого века. Такие "мертвые" зоны внутри городской ткани могут иногда достигать в сумме 10 гектаров.

При этом структура застройки в подобных районах — самая оптимальная с точки зрения экономического потенциала: 8-9 этажей. "В таких кварталах люди охотнее выходят их своих зданий, больше общаются в общественных пространствах, активнее создают офисы и инновационные стартапы на территории", - считает директор PINAR consulting Альфия Гибадуллина.

"Модернистские" кварталы могут стать идеальной площадкой для создания "городского микса", когда 30% территории занимают объекты с нежилыми функциями (школы, детские сады, сервисные центры и так далее), а остальные 70% - жилье. При этом увеличивается транспортная проницаемость квартала (внутри территории прокладываются новые автомобильные выезды и тротуары) и расширяется его функциональное наполнение, уверены эксперты лаборатории.

Вместо гаража - "вертикальный" музей

Еще одну модель "реновации без сноса" в зоне исторической застройки представил на форуме главный архитектор екатеринбургского бюро "Гордеев-Демидов" Никита Демидов.

Схема оптимальной реализации проекта "Умножить на два". Визуализация: архитектурное бюро "Гордеев-Демидов"

"Уралинформбюро" еще в августе рассказывало о концепции "Умножить на два", разработанной бюро при участии известных экономистов и застройщиков, в том числе компании "Атомстройкомплекс".

Концепция предполагает создание внутри старых кварталов ("замусоренных" гаражами, хозпостройками и заброшенными коммунальными объектами) сети новых улиц и площадей, а если есть возможность — то новой жилой и коммерческой застройки. А в зданиях, образующих периметр квартала, разместятся бизнес-структуры, службы сервиса и культурно-досуговые учреждения. В идеале такой подход поможет найти средства для ремонта зданий, относящихся в объектам культурного наследия.

"Таким образом мы получаем новый город внутри города: ранее неизвестные переулки, вокруг которых появятся периметры с новыми сервисами, кварталы приобретут черты многофункциональности, а за социальной функцией "потянется" и культурная. Например, почему бы не разместить там образовательные учреждения и музеи, которые развиваются "вертикально"? Такие примеры есть в Европе и Америке, и они очень эффективно работают", - заявил Демидов в ходе презентации проекта на форуме.

Архитектор Никита Демидов

Плодом реализации концепции "Умножить на два" может стать уменьшение маятниковой миграции и транспортных проблем. "Это уникальный шанс, который город не должен упустить, иначе бизнес выкупит эти участки и превратит во дворы жилых новостроек, куда доступ сторонним горожанам будет закрыт", - предупредил Демидов.

Живая вода для "наследия Саввы"

Скептик возразит: мол, звучит заманчиво, но где взять деньги на реализацию? Ведь речь пойдет о десятках миллиардов рублей! Руководитель тверского "Архбюро Маликова" Никита Маликов уверен, что эта проблема разрешима, если действовать поэтапно, экономно и с выгодой для потенциальных инвесторов.

Скриншот: презентация с сайта "100+ TechnoBuild"

В качестве примера он привел историю возрождения знаменитых "Морозовских казарм" в Твери, построенных меценатом Саввой Морозовым для Тверской мануфактуры во второй половине XIX века. "Морозовский городок" был задуман как первая в России комплексная застройка, включающая не только промплощадки, но и многоуровневое жилье для разных типов семей, больницу, Народный театр, магазины, полицейское отделение, библиотеку и даже бассейн для рабочих.

Спустя полтора века на территории комплекса до сих пор сохранилось коммунальное жилье, но в целом территории требуется редевелопмент, ориентировочная стоимость которого превышает 17 миллиардов рублей. Чтобы найти эту сумму, правительство региона вступило в переговоры с федеральным кабмином.

Чиновники предложили полностью выселить из казарм жителей и бизнесменов, снести неисторические здания, отремонтировать исторические и построить на свободной площадке современное жилье. "Но это принцип "сначала полить мертвой водой, а потом живой, авось что-то вырастет"! - иронизирует Маликов.

Куда более эффективной моделью архитектор считает "тактический редевелопмент" (когда инвестор строит на промплощадке жилой либо коммерческий новострой и затем продает по цене в разы выше себестоимости), финансовое участие будущих собственников территории в создании комфортных общественных пространств, а также экономную реставрацию исторических объектов, расположенных на планировочной территории.

Пожарное депо, построенное "при Савве", удалось обновить всего за 5 миллионов рублей. Скриншот: презентация с сайта "100+ TechnoBuild"

Все три перечисленных "кейса" уже успешно реализованы в Твери, в том числе и на территории "Морозовских казарм", сообщил Маликов. Например, здание пожарного депо, построенное еще "при Савве", недавно удалось не только восстановить из руин всего за 5 миллионов рублей (используя дешевые стройматералы), но и приспособить под многофункциональный центр.

Судя по всему, креативный подход убедил чиновников, что "овчинка стоит выделки": в данный момент на правительственном уровне рассматривается возможность превратить часть "Морозовского городка" в особую экономическую зону с "нулевыми" налогами для начинающих бизнесменов.

Евгений СУСОРОВ