От пространств для хипстеров к офисам «на районе»: история стартапа «Делатели офисов»

Павел Мельников, основатель и СЕО компании «Делатели офисов»

Про начало пути и первый ремонт

— Чем ты занимался до запуска своего бизнеса?

Паша: Когда я приехал в Москву, устроился работать в антикафе «Бабочки». Тогда этот формат только зарождался в нашей стране.

Изначально я должен был сделать логотип, но в итоге по собственной инициативе взял на себя разработку стратегии позиционирования и коммуникаций. Основатели поняли, что я могу закрыть широкий пул задач, и взяли меня директором по развитию.

Я был одним из тех, кто сделал антикафе популярными в России: очень много сил вложил в популяризацию формата. Тогда же я впервые столкнулся с необходимостью как-то преобразовывать пространство, зонировать, продумывать детали.

Мне хотелось расти дальше — я предлагал делать «антивещи», которые можно поминутно арендовать. Думал и о самокатах, но на тот момент этот формат казался странным. Идею не поняли, мы с партнером не договорились о продолжении контракта, и я ушел.

— Когда ты впервые задумался о ремонтах как о нише?

Паша: В 2012 году в Москве случился бум «пространств»‎, открылся первый коворкинг на «Флаконе»‎. Я познакомился с владельцем дизайн-завода Николаем Матушевским, который пригласил меня в свою команду заниматься маркетингом. Мне было 26. Я развивался там четыре года, прокачивал скиллы, связанные с бизнесом.

В какой-то момент я стал таким универсальным солдатом-решателем проблем, и Матушевский попросил меня превратить место, где сидела наша управляющая компания, в креативное пространство. Я согласился и сделал классный ремонт. Много раз слышал о том, что это сложно, но лично мне весь этот процесс ничего не стоил. Для меня это было легко.

— Почему?

Паша: Я знал секреты управления проектами и не видел большой разницы между рядовым бизнес-кейсом и ремонтом. Конечно, я не ездил на рынок за краской, но я нашел бригаду, сделал бриф, поставил задачу. Меня заряжал кайф от того, что пространство вокруг меняется.

Исполнители видели, что мне не все равно, что есть дерзость. В этом наша сила до сих пор: мы понимаем, как превратить хаос в задачу, понятную для всех участников. У нас крутые подрядчики, с которыми мы умеем находить общий язык.

— Как ты стал предпринимателем?

Паша: После того как закончился проект на «Флаконе», я стал рассказывать о нем друзьям и знакомым. Тогда же я встретился с Лешей Колесниковым и Олегом Козыревым, основателем «Рокетбанка» и «Кухни на районе». Они пригласили меня сделать ремонт у них в офисе, и я довольно быстро понял, какой результат они хотят увидеть.

Я стал тогда переводчиком между молодыми предпринимателями-заказчиками и строителями.

После этого сработало сарафанное радио, и мы сделали офисы Skyeng, Acer. О нас начали говорить. Мы позиционировали себя как компания, которая создает культовые рабочие пространства.

— Ты вкладывал свои деньги в проект?

Паша: Инвестиции не были нужны, потому что у нас сразу были клиенты с живыми деньгами. Мы делали современные рабочие пространства, но пандемия все изменила, концепция рухнула. Изменились нормы организации рабочих пространств, отношение к офисам, люди стали бояться людей. Open space умерли в принципе.

Про пивот и офисы будущего

— Как вы пережили пандемию?

Паша: Приняли решение фокусироваться на новом формате. Мы по-прежнему строим офисы, но понимаем, что в 2021 году работодатель должен думать не о себе, а о сотруднике.

На мой взгляд, сейчас будут развиваться два направления:

офис-хабы — места силы для сотрудников, где они могут настроиться на работу, проникнуться духом компании, подзарядиться; фаст-офисы — «офисы на районе» для людей на удаленке, чтобы они могли решать рабочие вопросы, не выезжая на другой конец города;

У нас уже есть корпоративные заказчики на оба направления. Плюс, мы открыли один фаст-офис в ТЦ «Ривьера», ориентированный на b2c. В будущем мы планируем собственную сеть.

Я считаю, что торговые центры — это места силы, люди приходят туда не только на шоппинг, но и просто провести время. И в будущем этого будет становиться все больше. С «Ривьерой» мы договорились об адекватной арендной ставке, в декабре открылись.

У нас не будет администраторов, люди выбирают время и бронируют переговорки или столы через приложение, получают код и открывают с ним дверь.

— Сколько это стоит?

Паша: 180 рублей за час и 880 — за день.

— Сколько человек может одновременно работать у вас?

Паша: 34 человека, общая площадь рабочего пространства — 150 кв. м. Мы работаем с ротацией людей и продаем рабочее место по три раза за день.

Проект фаст-офиса

— Сколько у вас было клиентов с момента открытия?

Паша: около двух тысяч человек.

— Как вы рекламировали проект?

Паша: Мы не запускали глобальную рекламу, и вы будете первыми из крупных источников, кто напишет об этом проекте. Мы использовали тот трафик, который уже был в торговом центре, делали много локальной рекламы, вплоть до постеров.

— Сколько вы вложили в проект?

Паша: Я вложил около $300 тыс. из собственных сбережений. Они ушли на разработку MVP, приложения, ремонт пространства и аренду. Главной задачей было понять, работает ли такая модель, нужна ли она людям. Сегодня я вижу, что мы идем в правильном направлении, и спрос есть.

— Где вы сделали первый офис-хаб?

Паша: Мы построили его для компании Mercuryo, которая находится в «Савеловском сити». Наше сотрудничество началось еще до пандемии, перед нами стояла задача сделать рабочее пространство, куда будут приезжать сотрудники из разных уголков Москвы.

Мы сделали то, что нужно рынку — незакрепленные рабочие места, проекторы, встроенный Zoom.

Офис-хаб Mercuryo

— Когда вы планируете выйти на окупаемость?

Паша: В апреле-мае этого года.

— С какой выручкой вы закрыли 2020 год?

Паша: У нас простая модель: мы зарабатываем 20% от себестоимости квадратного метра. До пандемии мы закрыли год со 100 млн рублей выручки.

В пандемию, конечно, многое изменилось, выручка в 2020 году снизилась до 80 млн. Но, на мой взгляд, с учетом того, что творилось на рынке, это хороший результат.

— Сколько человек у вас в команде?

Паша: В топ-менеджменте нас трое. Я отвечаю за маркетинг, проекты, партнерства, мои партнеры — за реализацию и инженерию. Под каждый проект мы ищем конкретного архитектора, который соответствует запросам клиента. Арт-директорством занимаюсь я, наполняю пространство смыслом и идеалогией. В общей сложности в команде около 50 человек.

— Какие у вас планы на 2021 год?

Паша: Мы планируем привлечь инвестиции, чтобы масштабировать оба наших направления — собственную сеть коворкингов и фаст-офисы на заказ для крупных компаний.

— Ты сам занимаешься фандрайзингом?

Паша: Да, и мне важно найти стратега, который может помочь не только с финансами. Мы ищем инфраструктурного партнера — девелоперскую компанию, или организаторов торговых центров.

Комментарии экспертов

RB.RU обратился к экспертам рынка с просьбой прокомментировать отношение работодателей к гибким офисам и перспективы проекта.

Андрей Жамкин, генеральный директор WeWork в России, Центральной и Восточной Европе

Пандемия заставила компании переосмыслить саму идею офиса — из места, в котором выполняются рабочие задачи, он превратился в пространство для обмена опытом и идеями. Возвращение сотрудников в офисы во время пандемии требует принципиально нового подхода к организации офисного пространства.

В первую очередь офисы должны стать менее «густонаселенными», чтобы у сотрудников была возможность соблюдать дистанцию. Это ставит крест на идее гигантских штаб-квартир. Головной офис должен стать меньше — его роль сводится к хабу, где сотрудники могут иногда встречаться для обмена идеями.

В WeWork мы называем модель распределенного офиса hub and spoke (дословный перевод — «хаб и спицы»), когда существует один центральный офис-хаб и офисы-сателлиты в разных частях города. Эта модель позволяет сотрудникам выбирать наиболее близкое от дома место для работы, экономить время на дорогу до офиса. Команды могут встречаться в таких сателлитах, чтобы работать вместе. А компании получают возможность сэкономить на аренде дорогостоящих штаб-квартир в центре города.

WeWork внедрил hub and spoke модель для своих собственных сотрудников в Нью-Йорке в прошлом году, и она доказала свою эффективность. Почти половина сотрудников выбрали для работы офисные локации, расположенные ближе к их дому (остальные продолжили работать из центральных локаций). В России интерес к такой модели мы видим среди компаний из сферы недвижимости, электронной коммерции, прямых инвестиций — они планируют использовать несколько локаций WeWork в Москве, чтобы распределить часть сотрудников в рамках такой модели.

Во время пандемии и до сих пор мы видим повышенный спрос на гибкие офисы со стороны крупных компаний. Сейчас на них приходится около 54% выручки глобального WeWork. В России доля корпоративных клиентов еще выше — более 70%.

Грег Вайсман, COO в Mercuryo

Мы в Mercuryo всегда положительно относились к работе в офисе. Удаленная работа — это, конечно, хорошо, но ничто так не мотивирует на достижение целей, как регулярные встречи команды. И все же офис, в его привычном понимании, теряет практичность, и все больше компаний отдает предпочтение гибридным пространствам.

Мы приняли решение создавать офисный хаб. За разработкой проекта обратились к команде «Делателей офисов»: ребята как раз создают проекты с концепцией места, идеально подходящего для работы и коммуникации с коллегами. Строительство пришлось на пик пандемии. «Делатели» создали для нас современное рабочее пространство, куда любой сотрудник может приехать на парт-тайм или целый рабочий день, пообщаться с коллегами или партнерами из других локаций, обсудить задачи или принять участие в тренинге.

В новом пространстве нет закрепленных рабочих мест, а вместо привычного набора офисной мебели и классической планировки — уютные кресла, низкие столы, небольшие комнаты для созвонов, прозрачные переговорные и оборудованная зона для митапов.

Представитель девелоперской компании «Брусника»

Концепция фаст-офиса — безусловно, интересное решение. И в текущих условиях оно имеет шанс на успех. Однако у нас нет уверенности, что застройщикам такой бизнес может быть интересен. Главная причина в том, что девелоперский и арендный бизнес — разные сущности, их развитие требует отличных друг от друга компетенций.

Да, у нашей компании есть опыт организации проектов с похожей моделью. В подмосковном Видном и в Тюмени мы открыли два соседских центра, в состав которых включены коворкинги и небольшие кабинеты. Их площади можно брать в аренду. Но мы бы хотели, чтобы в обозримой перспективе эти объекты перешли под управление их текущих менеджеров. А «Брусника» оставила бы за собой функции стратегического контроля и кураторства.

Одновременно мы в партнерстве с ДОМ.РФ строим арендный дом. Для его управления мы создадим совместную УК. Но насколько успешным будет этот опыт — пока не ясно.

Все фото: предоставлены героями