«Пересмотр есть, но повлиять не должен». Приведет ли рост цен на стройматериалы к срывам сроков строительства?
В отличие от канонического течения событий, тут сначала было дело — а именно существенное изменение стоимости строительных ресурсов, о котором рынок заговорил в прошлом мае. Как уже неоднократно рассказывала Business FM, подорожало все: от арматуры, бетона и древесины до транспорта и рабочих рук. И рост цен продолжается. По данным Росстата, в мае 2021 года в сегменте стройматериалов опять зафиксирована ценовая прибавка почти в 5% — значит, на самом деле еще больше.
А вот затем уже было слово — о том, что в сложившихся обстоятельствах изначальные финмодели проектов необходимо пересматривать и указанные в контрактах суммы менять. Причем это касается строительства по всем контрактам — как государственным, так и коммерческим.
Еще в марте Минстрой разработал проект федерального закона, вносящий поправки в контрактную систему закупок товаров, работ и услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд — а именно в 44-й федеральный закон. Поправки эти касались госконтрактов, предметом которых является выполнение работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту, сносу объекта капстроительства, проведению работ по сохранению объектов культурного наследия. И там предлагалось дать заказчикам возможность изменять цену контрактов, заключенных на срок не менее одного года (без необходимости заключения нового контракта), если «в период исполнения контракта произошло существенное изменение стоимости одной и более позиций ценообразующих строительных ресурсов, приведшее к изменению общей стоимости выполнения работ более чем на 5%, и исполнение указанного контракта по не зависящим от сторон контракта обстоятельствам без изменения его условий невозможно». Кстати, отмечалось, что изменения контракта будут осуществляется как при существенном росте, так и при снижении стоимости ценообразующих строительных материалов и оборудования. Но у Минфина нашлись серьезные возражения, и тогда он эту инициативу не поддержал.
Однако в начале июня Минстрой, Минфин и ФАС направили в регионы уже совместное письмо, разъясняющее, что цены госконтрактов могут быть изменены при существенном подорожании стройматериалов. «В случае если существенное изменение стоимости строительных ресурсов привело к увеличению общей стоимости строительства и невозможности исполнения контракта на выполнение работ по строительству, заключенного на срок не менее одного года и цена которого составляет не менее 100 млн рублей, заказчики вправе по соглашению сторон изменить существенные условия контракта», — цитирует письмо ТАСС.
Как считают в Минстрое, к ключевым факторам роста цен можно отнести ограничительные меры из-за пандемии, общемировую конъюнктуру, повышенный спрос и сезонный фактор. «В настоящее время продолжается проработка возможных действий при существенном повышении цен на стройматериалы. Министерство ведет диалог с производителями стройматериалов, застройщиками, профильными ведомствами и отраслевыми объединениями. Еженедельно мониторинг цен по 17 ценообразующим строительным ресурсам направляется в ФАС и Минпромторг для принятия оперативных решений», — отмечает ТАСС со ссылкой на пресс-службу Минстроя.
О необходимости принятия оперативных решений по контрактам говорил недавно и генеральный директор Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства Константин Тимофеев.
Константин Тимофеев генеральный директор федерального Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства «В каждом договоре — я имею в виду договоры нас как заказчиков с подрядчиком — есть прописанные суммы и сроки и есть штрафы за невыполнение своих обязательств, а штрафы там миллионные. Вы знаете, что сейчас в правительстве рассматривается вопрос, каким образом нивелировать увеличение цены: по некоторым объектам цена увеличилась даже не на 15% и не на 30%, а на 50%. Увеличение до 15% мы можем корректировать самостоятельно, а дальше сейчас думаем — каким-то образом какой-то прайс надо принять. Многие застройщики ведь уже сознательно начинают останавливать стройку, потому что они по сегодняшним ценам работу сдавать не могут. Хотя зайти в повторную экспертизу, чтобы доказать увеличение стоимости материалов, — это, конечно, задержка по времени. Повторная экспертиза сейчас идет по всем объектам — и расценки хотят поменять, и сметы».
Правда, по словам Константина Тимофеева, на сроки строительства объектов — «подопечных» фонда этот пересмотр повлиять не должен. И руководитель блока девелопмента компании «Интеко» Станислав Фролов подтверждает: у большинства серьезных застройщиков расклад аналогичный: пересмотр идет, но особо повлиять не должен.
Станислав Фролов руководитель блока девелопмента компании «Интеко» «Компания «Интеко» работает с крупными московскими подрядчиками с твердой ценой договора. В договоре генподряда определен процент допустимого колебания цены на материалы или услуги, при котором ответственность ложится на генподрядчика. В случае если этот рост стоимости выходит за утвержденные рамки, при объективной аргументации со стороны генподрядчика мы готовы пересматривать цены некоторых позиций. За последние семь-восемь месяцев это и произошло: стоимость отдельных материалов повысилась на 50-70-100%. Поэтому сейчас с согласия нашего акционера с некоторыми подрядчиками, которые работают в рамках графика производства работ, мы пересмотрели стоимость некоторых позиций в договоре, в результате чего изменилась его цена. Конечно, это влияет на сроки строительства, поскольку это в первую очередь организационный процесс: необходимо получить корпоративное одобрение внутри компании, взять согласие у банков-кредиторов. И банки нас понимают и идут нам навстречу. Тем не менее мы не наблюдаем острой необходимости сдвигать сроки передачи квартир в наших проектах. Во всех этих обстоятельствах дольщики не должны пострадать. Наши подрядчики работали с опережением графика, поэтому вынужденные приостановки лишь выровняли процесс производства строительных работ».
Впрочем, это мы сейчас считаем, что повлиять не должен, а как будет через несколько месяцев — еще посмотрим. По мнению управляющего партнера, генерального директора строительной компании GPGroup Игоря Грецова, урегулировать столь, мягко говоря, нестабильную ценовую ситуацию можно прежде всего с помощью государственных мер.
Игорь Грецов управляющий партнер, генеральный директор строительной компании GPGroup «Сложившаяся ситуация прямо коррелирует с пандемией и новыми волнами коронавируса, о которых нам всем можно только гадать. Цены на сырье (те же металл и древесину), взлетевшие из-за вынужденного сокращения объемов производства первичных продуктов, приводят к росту цен на строительные материалы. Сокращение рабочей силы, связанное с оттоком мигрантов, — к росту зарплат на стройке. Из любой ситуации есть выход, конечно, вопрос — за счет чего и с каким последствиями. В условиях такой нестабильности особенно важно регулировать процессы, а сделать это можно в том числе с помощью комплексных государственных мер — от введения ограничений на экспорт дорогого сырья до льготных программ по кредитованию застройщиков, например. Иначе в секторе жилой недвижимости, помимо роста цен за квадратный метр, в дальнейшем может возникнуть и волна банкротств девелоперов, что спровоцирует увеличение числа обманутых дольщиков. А в коммерческом сегменте рынка появятся долгострои, которые как минимум будут портить облик городов. Кстати, запущенные строительные процессы и с точки зрения технологии неправильно останавливать: длительный простой влияет на качество дальнейшей эксплуатации зданий».
По наблюдениям эксперта, в сфере элитного жилья налицо стагнация, девелоперам приходится постоянно пересматривать свои бюджеты и искать новые источники финансирования. А в офисном секторе, несмотря на тотальный рост цен, наоборот, оживление рынка, которое опосредованно вызвано государственными мерами. «После прошлогоднего локдауна были внесены изменения в Трудовой кодекс и тем самым легализованы удаленные форматы работы. Это в свою очередь вынудило компании по-новому взглянуть на организацию работы и обустройства офисов. Работодатели понимают, что, когда ситуация с пандемией разрешится, форматы работы все равно уже изменятся, и готовиться к будущим неизбежным изменениям надо сейчас. Так что полным ходом идет трансформация рабочих пространств, экспансия гибких форматов офисов, рост числа офисных переездов и заказов строительных ремонтов», — поясняет Игорь Грецов.
А что в связи с ростом цен на строительство происходит на стройплощадках национальных и масштабных инфраструктурных проектов? Об этом Business FM побеседовала с генеральным директором ФБУ «РосСтройКонтроль» Владимиром Щербининым.
Нехватка рабочих, подорожание стройматериалов, пандемия, депрессивные экономические настроения в строительной отрасли — оказывает ли все это влияние на реальное положение дел на стройках?
Владимир Щербинин:
Длинный получится ответ, потому что темы самые животрепещущие. Мы с вами знаем, что примерно 25% федерального бюджета наполняется за счет строительной отрасли — учитывая подрядные организации, производство стройматериалов и так далее. Соответственно, любые негативные влияния на развитие и боеспособность строительной отрасли, конечно, отразятся и на экономике России в целом. Поэтому депрессивные настроения, наверное, невозможно допустить в принципе — здесь необходимо принимать на государственном уровне любые меры для того, чтобы отрасль жила, развивалась и работала без сбоев. Пандемия, подорожание материалов, нехватка рабочей силы — это, конечно же, важные факторы. Руководители различных структур — как заказчиков, так и подрядчиков — находятся в крайне сложной ситуации в смысле прогнозирования итогов любого строительного проекта. То, что закладывается в стоимость контракта на этапе его подписания, как правило, учитывает только прогнозную инфляцию. А сегодня мы знаем, что некоторые строительные материалы — допустим, металл и некоторые другие — дорожают опережающими темпами. Соответственно, крайне сложно прогнозировать, выйдет ли подрядчик на заданные параметры рентабельности по данному проекту, сможет ли заказчик обеспечить полное финансирование объекта… Меры, которые сейчас принимает правительство, Минстрой России, как раз направлены на то, чтобы стабилизировать ситуацию — в первую очередь для понимания, каким образом каждый проект (прежде всего из тех, что финансируются из федерального бюджета) может быть завершен в установленные сроки и с изначально заданными параметрами. Многие эксперты говорят сегодня о серьезном дисбалансе в проведении строительных работ из-за нехватки рабочих рук, о сдвигах по срокам строительства. Наблюдаете ли вы такой дисбаланс? И если да, то как застройщики с ним справляются?
Владимир Щербинин:
Нехватка рабочих рук — конечно, фактор, способный привести к такому дисбалансу, однако, что касается нацпроектов, здесь подвижек по срокам мы не наблюдаем. Все структуры, задействованные в реализации нацпроектов, предпринимают максимум усилий для того, чтобы никаких сбоев не допустить. Нехватка рабочей силы оценивается сегодня по России в целом примерно в 5 млн человек. Это трудовые мигранты, которые, к сожалению, зачастую не могут попасть на территорию нашей страны из-за ограничений по ковиду, да и из-за других факторов тоже. Но фактически в ручном режиме Минстрой России эту проблему решает: для того, чтобы люди могли бы легитимно попасть к нам, каждый мигрант должен обладать соответствующим пакетом документов, к этому прибавляется обязательная вакцинация и другие вещи, связанные с пребыванием в России. Сейчас изыскиваются различные внутренние резервы. Речь идет о привлечении строителей из российских регионов, где высвобождаются строительные руки. Но в целом могу сказать, что ситуация… в общем, думаю, что мы справимся. В прошлом году ситуация была не менее тяжелая, однако же выполнение нацпроектов было обеспечено полностью. Как вы относитесь к идее пересмотра сумм и сроков в рамках госконтрактов, а возможно, и в рамках рыночного строительства?
Владимир Щербинин:
Пересмотр сумм контрактов довольно сложно регулируется нынешним законодательством. Потому что есть 44-ФЗ, который определяет правила отбора подрядных организаций: они заключают контракты с твердой ценой и соответствующими технико-экономическими показателями, которые должны быть достигнуты. Сегодня, исходя из объективной реальности, что подорожание стройматериалов действительно серьезное, меры по пересмотру требуются. Минстрой России вместе с ФАС, с Минфином, с Минэкономразвития рассматривает возможные варианты рыночного регулирования стоимости контрактов. Как это будет выглядеть, мне сложно сказать, но на основных площадках, где мы осуществляем строительный контроль, мы пока не видим паники — работа идет в штатном режиме. С вашей точки зрения, что надо предпринять сегодня для поддержки строительной отрасли — с законодательной, экономической и всех иных точек зрения?
Владимир Щербинин:
Могу сказать, что под руководством профильного вице-премьера Марата Хуснуллина была разработана агрессивная стратегия развития строительной отрасли. Думаю, что все те меры, которые требуются, в эту стратегию заложены и законодательные изменения в ней предусмотрены. При разработке стратегии опирались даже не на экономические расчеты, а принимали во внимание чаяния подрядных организаций и заказчиков — причем речь идет как о регулировании нормативной базы, так и о поддержке развития отрасли, об обеспечении надлежащей рентабельности строительного производства в целом. Я думаю, наша задача — реализовать эту агрессивную стратегию на максимально возможном уровне и как можно быстрее, что, я думаю, позволит строительной отрасли совершить мощный рывок.