Потолок инвестиций
[Ч]исло зарегистрированных за восемь месяцев этого года ипотечных кредитов больше прошлогоднего на 31%, а количество зарегистрированных договоров долевого участия (ДДУ) - на 36%, сообщает Росреестр. Цифры впечатляют, но рост вряд ли продолжится, считают эксперты.
Разрыв с 2020 годом уже начал сокращаться. Еще по итогам первого полугодия число ипотечных сделок превышало прошлогодние значения на 41,5%. Число договоров долевого участия было больше прошлогоднего на 51%. Количество сделок со вторичной недвижимостью - на 35,4% (за восемь месяцев - +24%).
Только в Москве в сентябре было заключено вдвое меньше сделок с квартирами без эскроу, чем в июне, в Краснодарском крае - в четыре раза, в Ленинградской области падение составило 30%. В то же время в других регионах, где строят меньше, а квартиры дешевле и ипотека с господдержкой фактически продолжает действовать на прежних условиях, показатели сентября "скачут" в обе стороны. Это связано с количеством проектов, достраиваемых по старой схеме финансирования (до введения эскроу-счетов).
Постепенное падение спроса за последние месяцы связано как с изменением условий льготной ипотеки с июля, так и с постепенным повышением ипотечных ставок из-за поднятия ключевой ставки ЦБ, а также ростом цен на квартиры. Инвестировать в жилье становится накладно.
В середине марта, перед первым повышением ключевой ставки, средневзвешенная ставка по ипотеке на новостройки, по данным ДОМ.РФ, равнялась 7,85% на новостройки и 8,03% на вторичное жилье. В конце сентября, после увеличения за полгода ключевой ставки с 4,25 до 6,75%, рыночные ставки выросли до 8,35% на новостройки и 8,54% на вторичное жилье, и это явно не предел.
В Москве после изменения условий льготной ипотеки и возврата к базовым ставкам темпы выдачи ипотеки замедлились и сделок стало заключаться меньше, говорит управляющий партнер "ВекторСтройФинанс" Андрей Колочинский. По итогам августа число зарегистрированных договоров долевого участия сократилось на 16%. Но даже с учетом этого падения количество продаж новостроек в августе на 19% превышало показатели доковидного 2019 года. Ипотечные ставки все еще ниже, чем два года назад. В ноябре 2019-го ипотеку на новостройки выдавали в среднем под 9,24%, на вторичное жилье 9,21%. В 2019 году доля ипотечных сделок на рынке новостроек в Москве составляла 49%, сейчас этот показатель увеличился до 58%, отмечает Колочинский. "Заемщики продолжают оформлять кредиты, потому что такие условия остаются приемлемыми, но ситуация может измениться, если средний размер ставки превысит психологический барьер 10%", - полагает эксперт.
В регионах повышение базовых ставок ипотеки пока не так сильно сказывается на продажах. Три четверти договоров в общей структуре ипотечных сделок приходится на "Семейную ипотеку", говорит замглавы компании "Унистрой" Искандер Юсупов (компания строит жилье в Татарстане и Самаре). Прямой зависимости между ставками по ипотеке и снижением спроса нет, потому что спрос зависит от многих других факторов, отмечает президент Фонда "Институт экономики города", руководитель комиссии в сфере жилищной политики Общественного совета при минстрое Надежда Косарева. Да и нынешнее изменение ставок не слишком ощутимо для заемщиков. Повышение ставки с 8 до 8,4% увеличивает ежемесячный платеж заемщика за среднестатистическую квартиру (стоимостью в 4,5 млн рублей, первым взносом в 25% и сроком погашения 15 лет) всего на 800 рублей, подсчитали в Аналитическом центре "Циан".
По данным ЦБ, в августе было оформлено примерно столько же ипотечных кредитов, сколько в июле - около 150 тысяч, хотя это и заметно меньше, чем до изменения программы ипотеки с господдержкой (пиковым месяцем в этом году был апрель, когда ипотечные кредиты получила 191 тыс. семей). При этом общий объем кредитов в августе чуть вырос (за сентябрь статистики еще нет).
Покупательский спрос снижается как из-за роста ставок по ипотеке, так и из-за повышения цен на жилье, считает управляющий директор компании "Метриум" Надежда Коркка. В перспективе жилищные займы могут подорожать еще сильнее, так как Центробанк будет ужесточать денежно-кредитную политику и повышать ключевую ставку.
Глава комиссии по проектному финансированию Общественного совета при минстрое Рифат Гарипов считает, что при существенном сокращении спроса застройщики вынуждены будут снижать цены. Но даже небольшая коррекция цен на рынке не решит проблему - спрос будет падать.
Застройщики уверяют, что готовы к сжатию рынка. Многие развивают партнерские программы с банками, по которым можно получить ипотеку по сниженной ставке. "Застройщик вынужден привлекать собственное субсидирование для облегчения ипотечных условий для клиента. Сейчас начинается активная борьба субсидированных программ с различными опциями - на облегчение обязательств в первый период договора, на снижение месячного платежа, на снижение ставки, первоначального взноса", - говорит коммерческий директор ГК "Инсити" (Краснодар) Елена Чернова.
Поддержать покупательский интерес может вывод на рынок существенного объема востребованного предложения (прежде всего компактных лотов), считает Коркка. Девелоперы напоминают про все еще низкий уровень обеспеченности жильем на душу населения. В России этот показатель равен 27 кв. м на человека, для сравнения в странах Европы и США он составляет 40-70 кв. м.
Дополнительным стимулом для покупателей будут ожидания дальнейшего роста ключевой ставки и ухудшения условий кредитования, подбадривать их будут новогодние акции и скидки, считает Колочинский. Сейчас застройщики предлагают субсидированные ставки, рассрочку, trade-in, в некоторых проектах имеются скидки на выборочный объем квартир, машино-места, кладовые, говорит гендиректор сервиса "Синица" Наталья Шаталина. Однако в целом акций и спецпредложений больше пока не стало, возможно, более интересные предложения по дисконтам появятся к концу года, считает она.
