Игра по-крупному: что ждет общественные пространства?

Культурно-деловой проект «Севкабель Порт» на Васильевском острове недавно сменил собственника. Бывший владелец заявил, что избавился от бизнеса «из-за кризиса на рынке коммерческой недвижимости»: дескать, на аренду и спрос упал, и ставки понизились. BN.ru спросил экспертов, считают ли они, что в сегменте действительно большие проблемы, и стоит ли сегодня инвестировать в крупную коммерцию.

Споры акционеров

Если взять конкретную ситуацию с "Севкабель Портом", то не факт, что его перепродажа связана с кризисными явлениями на рынке, утверждают эксперты.

"С большой долей вероятности, объект реализовали из-за споров акционеров, а не из-за низких показателей и ухода арендаторов, - полагает руководитель департамента коммерческой недвижимости компании KNRU Полина Фиофилова. - Ставки в локации немаленькие, особенно учитывая формат площадок. Когда мы вышли на тему сотрудничества с собственниками, то выяснилось, что спрос на места там высокий и по ставкам особого торга нет. Это означает, что проблем с арендаторами у них не имеется".

В целом проект вполне себе успешен, считают в KNRU. За время работы в него пришли не только андеграундные площадки, но и именитые рестораны, такие как Manneken Pis. Именно отсюда пошла в стрит-ретейл Crispy Pizza. Таким образом, "Севкабель" можно назвать местом, где бизнес растет.

Продолжает развиваться и сама локация. В июле на территории бывшей кожевенной фабрики открылся квартал "Брусницын". На площади 3 га с видом на Финский залив нашлось место для зоны отдыха с лежаками, концертной, спортивной и детской площадок, баров и кафе. Там уже проходят выставки, концерты, фестивали и прочие активности.

А рядом благоустраивают Андреевский двор. Раньше он был никому не нужен, сейчас же тут появился ультрамодный фуд-холл и рынок. В связи с популярностью к площадке стали "подсаживаться" хорошие рестораны. При этом, по информации KNRU, попасть туда в качестве арендатора не так просто, берут далеко не каждого.

Синица в руках

Современные общественные пространства (также можно встретить названия "культурные", "креативные" и т. п.) выживают за счет множества направлений: размещения арендаторов, проведения мероприятий, создания особой атмосферы, организации комьюнити, привлечения гостей и туристов. Управлять такими кластерами - сложный, высокопрофессиональный труд.

Тем не менее практически все крупные пространства, как утверждают в Maris, обеспечивают операционную окупаемость и в этом смысле довольно устойчивы.

Подобных пространств в Северной столице уже несколько десятков, подсчитали в Becar Asset Management. За последние шесть-семь лет их число выросло примерно вдвое. Но крупных проектов, таких как упомянутый "Севкабель", плюс "Этажи", "Новая Голландия", "Бертгольд Центр", "Никольские ряды", - лишь около десяти. Этого крайне недостаточно, считают в Knight Frank St Petersburg. В компании отмечают, что ограничения, введенные в пандемию, сделали свое черное дело и некоторые из таких проектов (например, "Голицын лофт") закрылись.

Свято место, впрочем, пусто не бывает: взамен ушедших объектов приходят другие. Так, в здании бывшего Варшавского вокзала на Обводном разместится крупнейший в Европе фуд-молл. На площади 34 тыс. квадратов появятся супермаркет, фитнес-клуб, более 90 ресторанных концепций и концертная площадка на 2,5 тыс. мест. Открытие объекта под названием Vokzal 1853 анонсировано уже этой осенью.

Кроме того, новым общественно-деловым пространством после реконструкции должен стать завод "Красный треугольник", причем с сохранением производства. По замыслу властей, горожане здесь будут и работать, и отдыхать. (Тут, впрочем, стоит сделать ремарку, что облагородить культовую "заброшку" собираются уже достаточно давно, а воз и ныне там. Но вдруг на этот раз объекту повезет? Всё-таки сам вице-губернатор Кирилл Поляков взял вопрос на личный контроль.)

Креативные перспективы

И всё же, с учетом нынешней непростой ситуации, можно ли считать инвестиции в крупные объекты типа общественных пространств перспективными? За исключением редких скептических замечаний (типа того, что развлечения и досуг - это то, на чем в кризис люди начинают экономить), эксперты единодушны: такие вложения имеют неплохие шансы на успех.

"Я давно говорю, что в городе начнется конкуренция концепций подобных проектов, - уверена вице-президент Becar Asset Management Ольга Шарыгина. - Петербург и сам существует как одно большое креативное пространство, внутри него и нужно искать нишу. При ее нахождении - я верю в успех инвестиции. Потому что понятие креативного пространства скоро совсем размоется, все станут креативными. С этим надо будет как-то жить и работать. Красивые рынки типа Василеостровского или планируемого Сытного - чем не креативные пространства? Реновированные дома культуры типа ДК Кирова, коворкинги, торговые центры - то же самое... Все, кто выживут, будут суперкреативными".

Руководитель проектов отдела инвестиций Knight Frank St Petersburg Сергей Дуванов тоже считает такие инвестиции перспективными, но только если удачно подобрать место и хорошего арендодателя.

"Вложения в бизнес минимальны, а за счет демократичных цен он уверенно может конкурировать с традиционными ресторанами и кафе", - комментирует эксперт.

По его мнению, вопреки текущим сложностям именно сейчас общественные пространства могут получить второе дыхание. И произойдет это как раз в результате кризисных явлений: из-за санкций ряд арендаторов вынужденно прекратят работать и освободят занимаемые площади.

Отложенный кризис

Предположим, у общественных пространств перспективы более или менее радужные. А как обстоят дела с рынком коммерческой недвижимости в целом? В других сегментах есть проблемы или как? Тут мнения профессионалов рынка разделились.

Например, по словам директора департамента инвестиций в недвижимость Maris Алексея Федорова, серьезных сложностей на рынке не наблюдается. Большинство объектов в офисном и складском сегментах заполнены арендаторами и относительно быстро заполняют освобождающиеся площади. (В ретейле, правда, ситуация хуже, поскольку там исход западных арендаторов наложился на изменение потребительских привычек и снижение покупательной способности населения.)

А вот в Knight Frank St Petersburg отмечают иную тенденцию: кризис в коммерческой недвижимости налицо. Начался он с приходом глобальной пандемии, и сейчас происходит новый, еще более сильный виток. Причина - регулярные ограничения на локальном и международном уровнях.

"Рынок недвижимости Петербурга изрядно монополизирован, - рассказывает Сергей Дуванов. - Якорные арендаторы львиной доли объектов - это крупные сетевые компании и нефтегазовые структуры. Они обладают достаточным запасом прочности, чтобы платить по обязательствам, поэтому собственники коммерческой недвижимости в полной мере пока не ощущают изменений конъюнктуры. Однако большинство экспортеров и федеральных компаний с вводом глобальных ограничений в марте-апреле начали сокращать расходы и даже заявили о приостановке инвестиций. Некоторые крупные игроки уже ведут переговоры об изменении условий аренды. Поэтому последствия текущего кризиса мы еще будем наблюдать".

Решением, с точки зрения эксперта, может стать отмена ограничений, прежде всего российских, на движение капитала. А также привлечение в страну международных инвесторов, за которыми потянутся новые технологии, квалифицированные кадры и высокооплачиваемые рабочие места.

Алексей Федоров, директор департамента инвестиций в недвижимость компании Maris:

- Основная интрига - что произойдет в третьем и особенно четвертом кварталах. Мы слышим заявления о структурной перестройке российской экономики, что отразится и на спросе на коммерческую недвижимость. Также есть сильные сигналы о возможном экономическом кризисе в Европе и США, что ударит по всей мировой экономике, включая российскую.

Сергей Дуванов, руководитель проектов отдела инвестиций Knight Frank St Petersburg:

- Сейчас инвестируют преимущественно в офисы, в покупку которых вкладываются госкомпании и аффилированный с ними бизнес. Полагаю, это связано с санкциями Запада на российский капитал за рубежом и желанием этот капитал сохранить, в том числе в недвижимости. Этот тренд, безусловно, поменяется, поскольку вызван конкретной политической ситуацией. Если же он сохранится в долгосрочной перспективе, то это приведет к снижению доходов упомянутых компаний и началу их переговоров о снижении арендных ставок или заморозке индексации. Такая практика получила распространение в период пандемии. Если арендодатель отказывается снижать ставку, а у арендатора возникают трудности, то последний может допускать просрочки платежей. А это уже чревато проблемами собственника, особенно если объект приобретался в ипотеку.

Ольга Шарыгина, вице-президент Becar Asset Management:

- Кризиса на рынке крупной коммерции нет, по крайней мере пока. Но некоторые сложности имеются. В основном они связаны с движением институционального и розничного капиталов. Сейчас идет передел рынка. На данный момент сказать, какие сегменты лидируют по спросу, трудно. Инвестиции выстраиваются хаотично. Думаю, к концу года мы увидим сложившиеся тренды.

Полина Фиофилова, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании KNRU:

- Вкладывать средства в коммерческую недвижимость выгодно и безопасно, даже с учетом происходящих событий. Единственный нюанс - не нужно нести деньги в депрессивные локации. На примере "Севкабель Порта" можно видеть понимание того, как развивать "нетоповые" пространства. Люди туда специально приезжают, так как проект реализуется интересно, арендаторы хорошие. Плюс качественная развлекательная составляющая: рынки, ярмарки у моря, зона для детей, интерактивные мероприятия.

Виктор Заглумин, партнер Bright Rich | CORFAC International:

- Рынок коммерческой недвижимости Петербурга показывает постепенный рост вакансии и колебания ставок аренды. Так, в офисном сегменте объем предложения достиг 418 тыс. кв. м, или 9,1% (по сравнению с концом 2021 года больше на 38,1%). Средневзвешенная ставка аренды на конец полугодия составила 2 020 руб. за кв. м в месяц в классе А, 1 450 руб. - в классе В+ и 1 220 руб. - в классе В (без НДС и коммунальных услуг). Что касается складов, то объем вакансии по итогам первого полугодия вырос до 127,9 тыс. кв. м - это почти втрое больше, чем в конце прошлого года. Средняя арендная ставка triple net составила 6 070 руб. за кв. м в год в классе А и 5 000 руб. - в классе В. "Точечно" в переговорах некоторые владельцы начали давать скидки.