Новостройки Ленобласти ждут инвесторов

«Недвижимость надо покупать, когда гремят пушки, и продавать, когда звучат победные трубы». Финансист Натаниэль Ротшильд

Группа компаний "А101" оценила развитие ситуации на рынке жилищного строительства в первом полугодии 2023 года. По данным девелопера, цены на новостройки Петербурга и Ленобласти вышли на плато и остановили рост на уровне 216 тыс. и 145 тыс. руб. за квадрат соответственно. Это обстоятельство дает уверенность в жилой недвижимости как в инвестиционном инструменте. Особенно перспективен в этом плане 47-й регион, доля которого на первичном рынке жилья в Петербургской агломерации за полтора года выросла с 21 до 27%.

Обсудить предварительные итоги полугодия в сегменте новостроек представители ГК "А101" предложили в неформальной обстановке в пространстве Wine & Dine. Во встрече участвовали директор по коммуникациям ГК "А101" Елена Платонова, начальник отдела внешних коммуникаций ГК "А101" Леонид Авер, коммерческий директор ГК "А101" в Петербурге Мария Орлова, специалисты консалтингового центра "Петербургской недвижимости" и PR-агентства "Пресс-Папье", а также журналисты.

Мероприятие началось с презентации коммерческого директора ГК "А101" в Петербурге Марии Орловой, которая отметила, что вложения в недвижимость сейчас являются доступным и понятным инструментом, предполагающим стабильную доходность.

"В 2022 году на фоне околонулевых ставок предложение не успевало за спросом, недвижимость дорожала. При этом с осени звучали опасения, что после отмены льготных условий по ипотеке цены могут снизиться вплоть до 50%. Инвестировать в таких условиях представлялось рискованным. Между тем в проектах в Ленобласти с января 2022-го по июнь 2023-го доходность составила примерно 12%, в Петербурге - 10%. Для сравнения, банковские вклады предполагают доходность в 5%, индекс Мосбиржи упал за этот период на 26%, а курс биткоина - на 41%", - подчеркнула Мария Орлова.

Эксперт добавила, что сейчас цены находятся на плато. Практика показывает, что при таком положении дел дешеветь квадратный метр не будет, а вот подорожание, напротив, возможно.

"Отмена околонулевых ставок не привела к резкому снижению цен, но стабилизировала их на существенный период. Это дает инвесторам возможность лучше спрогнозировать расходную часть. Вдобавок сейчас сложились уникальные условия ипотеки, предполагающие минимальный вход и доступные платежи. А безопасность сделок по покупке квартир подтверждается эскроу-счетами и проектным финансированием", - добавила Мария Орлова.

Кроме того, на рынке Ленобласти и Петербурга стартовали привлекательные проекты в интересных локациях, спрос на которые будет заметно расти по мере восстановления рынка. Восстановительные процессы очевидны: с начала 2023 года рынок демонстрирует стабильный рост, увеличившись с 3,4 тыс. сделок в январе до 5,9 тыс. в июне. Особенно активно прирастала доля 47-го региона: к концу июня она составила уже 27% от всего рынка Петербургской агломерации, в то время как полтора года назад не превышала 21%.

К слову, мотивы инвесторов за последнее время изменились. На растущем рынке (до 2021 года) на первом месте у них было стремление заработать на перепродаже, на втором - сохранить средства, на третьем - получить пассивный доход. В нынешний период стабилизации цены (2022 - 2023 годы) лидирует сохранение средств, за ним следуют пассивный доход и перепродажа. Кроме того, если раньше при выборе объекта для инвестора были важны только локация и цена, то сейчас к этому прибавилась схема покупки.

По словам руководителя департамента управления проектами консалтингового центра "Петербургская недвижимость" Светланы Московченко, факторами роста рынка также стали поддержка ипотечными госпрограммами (несмотря на постепенное увеличение минимальных субсидируемых ставок), а также стабилизация цен и выгодные предложения от застройщиков.

Важно и то, что на рынке сохраняется высокий региональный спрос: вот уже несколько месяцев он составляет 40 - 45% от общего количества сделок. Больше всего покупателей зафиксировано из Мурманской области, Московского региона, ХМАО и Красноярского края.

"Рынок стабильно прирастает от месяца к месяцу, даже несмотря на сезонные колебания. Это дает основания предполагать, что рост может продолжиться до конца года, с поправкой на более низкий сезон летних отпусков и последующее наращивание темпов с августа-сентября", - отметила Светлана Московченко.

Эксперт дала прогноз, что по итогам 2023 года рынок первичной недвижимости Петербургской агломерации может приблизиться к уровню прошлого года, когда он составил 2,8 млн кв. м.

Помимо традиционных презентаций и сессии вопросов и ответов, мероприятие включало дегустацию лучших российских вин. О состоянии виноделия в России рассказала генеральный директор Very Important Cargo, винный эксперт Виктория Мамичева. Эта отрасль, по ее словам, в последние годы развивается невероятными темпами.

"Пионеры современного российского виноделия взяли на вооружение передовые мировые практики и экспериментируют с сортами и технологиями, даря ценителям настоящие шедевры. География отечественных вин уже не ограничивается привычными Краснодарским краем, Крымом или Ростовской областью: виноградники появились в Северной Осетии, рядом с Волгоградом и даже в Самарской области. Вместе с международными пино нуаром, мерло и каберне совиньоном российские виноделы культивируют автохтонные сорта, выращиваемые только в определенном регионе. Благодаря этому в России рождаются авторские вина, конкурирующие с лучшими образцами Франции или Италии", - рассказала Виктория Мамичева.

Эксклюзивный комментарий коммерческого директора ГК "А101" в Петербурге Марии Орловой

BN.ru поинтересовался, чем, кроме цен, первичный рынок жилья Санкт-Петербурга отличается от московского. Кроме того, мы попросили эксперта описать портрет покупателя в проектах ГК "А101" в городе на Неве.

- Что общего у рынка недвижимости и виноделия?

- Виноделие в России получило новый толчок к развитию в последние три года, в период развития внутреннего туризма. Производители увидели рост интереса не только к вину, но и к местам его происхождения. Поэтому сейчас целый ряд российских виноделов занимается, по сути, девелопментом территорий в части создания в рамках своих предприятий точек притяжения местного и внешнего туризма. Разрабатываются проекты создания небольших гостиниц загородного типа, туристической инфраструктуры, в отдельных случаях даже малоэтажного жилья. Все это, как в любом качественном девелоперском проекте, создает в локации дополнительную экономическую базу.

- Чем, кроме цен, первичный рынок жилья Санкт-Петербурга отличается от московского? И есть ли разница в портретах покупателей в двух столицах?

- В целом в портрете наших покупателей в Московской и Петербургской агломерациях больше сходств, чем различий. Это обусловлено подходами компании к формированию продукта, который ориентирован прежде всего на семейных покупателей. Семьи с детьми и пары без детей, которые с большой вероятностью их заведут в будущем, в обоих регионах являются основными нашими целевыми аудиториями.

Так, общим для всех наших покупателей интересом остаются хорошая транспортная доступность и наличие комфортной городской среды. Одинаково важна и близость престижной школы. Ради более качественного образования детей многие готовы переехать в другой район: в Петербурге - 18% респондентов, в Москве - 23%.

И всё же при выборе квартиры в новостройке петербуржцы и москвичи руководствуются разными факторами. Если первые чаще ориентированы на долгосрочное приобретение недвижимости, то вторые не демонстрируют желания провести всю жизнь в одной квартире и легче меняют локации.

Жителям столицы важнее экология района и высотность домов. В Петербурге больше обращают внимание на плотность застройки, размер окон (во многом из-за климата и важности естественного освещения), а также на наличие балкона или лоджии, любовь к которым пришла из стран Скандинавии. Приоритет отдается квартирам с глубоким балконом (не менее 1,4 м), площадь которого используется для занятий спортом, организации кабинета или релакс-зоны. Альтернативой балкону может служить патио, которое мы предлагаем в своих проектах.

Петербуржцы очень ценят функциональность планировок - 60% считают этот фактор значимым. Для жителей города на Неве важна эргономичность пространства, поэтому здесь любят евроформат. Также в наших проектах во Всеволожске и Лаголово заложены в проект квартиры с увеличенной высотой потолков (3,6 и 4,5 м), что позволяет создавать мезонины - полуэтажи, где много естественного света. Здесь можно устроить библиотеку, место для йоги, спальню или кабинет.

В Петербурге более популярно жилье в скандинавском, урбанистическом или классическом стиле сдержанных природных оттенков. Эта мода пришла из стран Северной Европы, а также сложилась под влиянием уникальной архитектуры города. Москвичам же ближе современные дома с яркими фасадами, и их не смущает высокая этажность. Также для них важнее наличие в доме подземного паркинга.

Покупатели из Петербурга допускают большее количество квартир на этаже, нежели москвичи: пять против четырех. При этом москвичи чаще интересуются крупными метражами и многокомнатным жильем: спрос на трех- и четырехкомнатные квартиры среди них выше, чем среди жителей Северной столицы. Петербуржцы готовы приобретать более скромную по площади недвижимость.