Налог с дохода от продажи недвижимости: кто и сколько заплатит

Налогом облагается доход как от продажи квартиры, так и любой другой недвижимости: дачи, дома, комнаты, гаража или земельного участка. Однако есть ряд обстоятельств, которые могут стать основанием для освобождения от уплаты подоходного налога. Кто и сколько должен уплатить в 2025 году, рассмотрим в этой статье.

Минимальный срок владения

Согласно общему правилу подоходный налог уплачивают собственники, если они владели недвижимостью меньше 3 или 5 лет.

Минимальный срок владения будет составлять 3 года, если недвижимость:

• унаследована;
• получена в подарок от члена семьи и (или) от близкого родственника;
• приобретена по договору ренты;
• досталась в результате приватизации;
• является единственным жильём.

В остальных случаях минимальный срок владения будет составлять 5 лет.

С какого момента считается минимальный срок владения

По договору купли-продажи или по договору дарения срок отсчитывается с того момента, как вы зарегистрировали право собственности на недвижимость. В других случаях срок владения может исчисляться иначе.

Если квартира получена по столичной программе реновации (для жителей Москвы), то срок владения начинается с того момента, когда вы стали собственником предыдущей квартиры (до этапа реновации).

Если вы увеличили долю недвижимости, то минимальный срок владения рассчитывается с даты регистрации собственности первоначальной части.

Для квартир, приобретённых по договору долевого участия, всё тоже непросто. Для целей налогообложения вступление в собственность отсчитывается не от времени регистрации в Росреестре (ЕГРН) или подписания акта приёма-передачи, а от полной оплаты недвижимости строительной компании по договору: неважно, своими или кредитными средствами.

Владение унаследованной недвижимости также начинается не с момента записи в ЕГРН, а со дня смерти наследодателя.

В случае, если вы получили недвижимость через суд, минимальный срок владения будет отсчитываться с момента вступления судебного решения в силу.

Стоимость проданной недвижимости

Другой важный аспект, который учитывается при определении дохода с продажи недвижимости, — это её стоимость. Если сумма, полученная от продажи недвижимости, меньше 1 млн рублей, налог платить не нужно.

Также вы можете не платить налог, если цена недвижимости при продаже не превышает цену её покупки. При этом важно, чтобы эта цена была не ниже 70% от кадастровой стоимости. Кадастровая цена исчисляется на 1 января года, в котором был подписан договор купли-продажи. В противном случае налог могут доначислить, исходя из кадастровой стоимости.

Кто освобождается от уплаты налогов

С 2021 года семьи, в которых два и больше детей (в том числе усыновленные), могут не платить налоги при продаже квартиры независимо от того, сколько она стоит и как долго ею владели. Но для этого надо соблюдать ряд условий:

• Возраст детей до 18 лет (или до 24 лет, если ребёнок учится очно).
• Семья приобрела другое жильё до 30 апреля следующего года.
• У новой квартиры площадь либо кадастровая стоимость больше, чем у проданной.
• Кадастровая стоимость проданной квартиры не больше 50 миллионов рублей.
• На момент продажи никому из семьи не принадлежит более 50% другого жилого помещения, которое по площади или стоимости было бы больше купленного.

Как рассчитать налог

Доходы резидентов России от продажи жилья с 1 января 2025 года облагаются налогом по прогрессивной шкале. Она составляет:

• 13% с дохода до 2,4 миллиона рублей;
• 15% с дохода выше 2,4 миллиона рублей;
• 18% с дохода выше 5 миллионов рублей;
• 20% с дохода выше 20 миллионов рублей;
• 22% с дохода свыше 50 миллионов рублей.

Например, вы купили квартиру в апреле 2022 года, а сделка продажи планируется в марте 2025 года. Срок владения составляет менее 5 лет, а значит, вам придётся заплатить налог. Цена квартиры по договору продажи составляет 10 миллионов рублей.

Чтобы уменьшить налогооблагаемую базу, вы можете:

1) Воспользоваться налоговым вычетом 1 миллион рублей (при условии, что вы его ещё не использовали в этом году).

Ваша налогооблагаемая база составит: 10 миллионов рублей — 1 миллион рублей = 9 миллионов рублей.

Согласно прогрессивной шкале налогообложения 2,4 миллиона рублей из этой суммы будут облагаться налогом по ставке 13%:

2,4 миллиона рублей х 13% = 312 тысяч рублей.

Оставшаяся часть суммы будет облагаться по ставке 15%. Делаем вычисления:

9 миллионов рублей — 2,4 миллиона рублей = 6,6 миллиона рублей.

6,6 миллиона рублей х 15% = 990 тысяч рублей.

Итого сумма налога составит:

312 тысяч рублей + 990 тысяч рублей = 1,3 миллиона рублей.

2) Уменьшить налогооблагаемую базу на сумму, за которую вы покупали квартиру, если сможете подтвердить это документально.

Например, покупка квартиры обошлась вам в 8 миллионов рублей в апреле 2022 года. В марте 2025 года вы продаёте её за 10 миллионов рублей. Делаем расчеты:

Налогооблагаемая база составит: 10 миллионов рублей — 8 миллионов рублей = 2 миллиона рублей.

Согласно прогрессивной шкале налогообложения, суммы менее 2,4 миллиона рублей облагаются по ставке 13%. Тогда сумма налога составит:

2 миллиона рублей х 13% = 260 тысяч рублей.

При продаже квартиры важно учитывать её кадастровую стоимость. Если цена продажи составляет менее 70% от кадастровой стоимости, то налогооблагаемой базой будет считаться её кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7.

Например, вы продаёте квартиру за 6 миллионов рублей, в то время как её кадастровая стоимость — 10 миллионов рублей. Цена продажи составляет менее 70% от кадастровой стоимости. Тогда вы заплатите налог с суммы 10 миллионов, умноженной на коэффициент 0,7:

10 миллионов рублей х коэффициент 0,7 = 7 миллионов рублей.

При расчёте в качестве налогооблагаемой базы кадастровой стоимости вы также можете воспользоваться налоговым вычетом 1 миллион рублей, если не использовали его ранее в текущем году. Либо вы можете уменьшить налогооблагаемую базу на сумму, за которую вы покупали квартиру, если она подтверждена документально.

Для нерезидентов налог на доход с продажи недвижимости составит 30%, и налоговые вычеты для них не действуют.