Как оформить куплю-продажу участка

Единой утверждённой формы договора купли-продажи земельного участка не существует. На что обратить внимание и какие документы понадобятся — объясняем в статье.

Какие условия нужно прописать

Договор купли-продажи земельного участка — документ, в котором прописываются все условия сделки между продавцом и покупателем, начиная с особенностей участка и заканчивая способом расчётов.

Для покупателя этот договор станет правоустанавливающим документом, то есть является основанием для регистрации права собственности на участок. Он должен быть составлен в письменном виде (п. 2 ст. 434, ст. 550 ГК РФ).

Договор состоит из шапки, основной и заключительной части.

В шапке договора следует указать:

вид договора (договор купли-продажи земельного участка);
дату и место заключения договора;
полные паспортные данные сторон ― серия и номер паспорта, кем и когда выдан, Ф. И. О., дата рождения, место регистрации.

Основная часть должна содержать в себе существенные условия: стороны сделки, объект сделки (участок и сведения о нём), предмет сделки (действия сторон в отношении объекта) и цена. Если что-то из этих условий не указано (например, вы не написали цену), договор будет считаться недействительным.

В заключительной части указывается количество экземпляров (обычно три: для продавца, покупателя и для регистрации сделки), а также ставятся подписи сторон.

Договор можно составить по шаблону Домклик, но помните: он должен описывать конкретную ситуацию, поэтому в любой шаблон можно и нужно вносить изменения. Чем подробнее прописаны условия сделки, тем меньше вероятность недоразумений.

Нужно иметь в виду, что в договор нельзя добавить пункт о том, что продавец может выкупить участок обратно по своему желанию или он не несёт никакой ответственности, если выяснится, что на участки претендуют третьи лица. Также условиями договора нельзя ограничить дальнейшее распоряжение участками: к примеру, запретить передачу его в аренду.

Траншевая ипотека на новостройку: как устроена и в чём риски

Какие моменты следует учесть

Сведения об участке и строениях

В договоре купли-продажи земельного участка следует максимально указать его параметры:

кадастровый номер;
категорию;
вид разрешённого использования (ВРИ);
местоположение;
площадь участка;
параметры капитального объекта, расположенного на участке.

Если участок не зарегистрирован и не имеет кадастрового номера, то считается, что сделки с ним проводить нельзя (ч. 1 ст. 37 Земельного кодекса РФ). Проверить, стоит ли участок на кадастровом учёте, можно через сайт Росреестра (сервис «Справочная информация по объектам недвижимости») или с помощью публичной кадастровой карты.

Вид разрешённого строительства — это указание на то, как можно использовать земельный участок. Например, если участок предназначен «для индивидуального жилищного строительства» (ИЖС), то на нём можно построить дом. А если он предназначен «для ведения огородничества», то на нём разрешены только хозпостройки.

Любые капитальные строения также должны быть зарегистрированы, иначе они не могут быть законно переданы другому владельцу. Если участок продаётся с незарегистрированным домом, покупатель сильно рискует. Впоследствии может оказаться, что дом построен с нарушениями, и зарегистрировать его не получится. А предъявить претензии продавцу будет уже нельзя.

Проверить сведения об участке можно, получив выписку ЕГРН (единого государственного реестра недвижимости), в которой будут указаны основные характеристики объекта. Это может сделать и покупатель, но тогда в ней не будут указаны данные о собственнике.

Если окажется, что сведения в Росреестре об участке и о строениях на нём не совпадают с фактической информацией, это может стать причиной отказа в регистрации перехода права собственности.

Согласие супруга на отчуждение

Если участок был приобретён в браке, то к договору следует приложить нотариально заверенное согласие супруга или супруги. Ведь имущество супругов считается общим, несмотря на то что договор купли-продажи подписывает кто-то один.

Если имущество было получено в наследство или в дар, согласия супруга не нужно. Однако в этом случае вы можете запросить договор дарения, свидетельство о праве на наследство или иные документы, которые подтверждали бы возникновение права собственности. Также согласие может не потребоваться, если между супругами заключён брачный договор, регулирующий раздел имущества особым образом.

Имейте в виду, что, если письменного согласия нет, сделка всё равно будет зарегистрирована, поскольку считается, что продавец действует с согласия супруга. Но в дальнейшем она может быть оспорена, если вдруг выяснится, что супруг всё-таки был против. Так что лучше заручиться письменным согласием до сделки.

Сведения об обременениях

Продавец обязан сообщить, если у участка имеются обременения или ограничения по использованию. Сведения об отсутствии обременений тоже следует прописать в договоре.

Поэтому перед сделкой попросите продавца предоставить свежую выписку ЕГРН об ограничениях. С помощью неё можно, например:

узнать об официальной сдаче недвижимости в аренду;
проверить наличие ипотечного кредита;
получить информацию о сервитуте;
пользоваться недвижимостью в частных или общественных целях.

Если оказалось, что продавец утаил какие-то сведения, покупатель будет вправе требовать уменьшения цены или расторжения договора и возмещения причинённых ему убытков (ч. 3 ст. 37 Земельного кодекса РФ).

Цена

Важно в договоре не просто прописать цену, но и указать порядок и сроки передачи денежных средств. Необязательно указывать конкретную дату, можно написать, например, что оплата будет произведена в течение 5 дней после подписания акта приёма-передачи.

Лучше прописать в договоре полную стоимость сделки — это не только требование закона, но и основы безопасности. Если сделку придётся оспаривать, покупатель сможет вернуть только ту сумму, которая прописана в договоре.

Налог с дохода от продажи недвижимости: кто и сколько заплатит

Что делать после того, как договор подписан

Составить акт приёма-передачи

К договору принято составлять акт приёма-передачи. Он подписывается в момент получения покупателем участка и подтверждает передачу имущества. Его можно составить по образцу в трёх экземплярах: для покупателя, продавца и органов государственной регистрации. В акте, помимо основных пунктов, можно описать и фактическое состояние участка.

Однако наличие акта приёма-передачи для земельного участка — не обязательное условие. В ст. 556 ГК РФ сказано, что он может быть передан как передаточным актом, так и иным документом, которым принято считать сам договор купли-продажи. Но всё же лучше подстраховаться, поскольку в случае спорных ситуаций передаточный акт на земельный участок может оказаться весомым аргументом.

Зарегистрировать сделку

После того как все документы подписаны, а обязательства исполнены, необходимо зарегистрировать переход права собственности. Обычно это делается в МФЦ либо в Росреестре. В Росреестре договор зарегистрируют быстрее, чем в МФЦ, но туда нужно записаться заранее через Госуслуги (выбрать «Услуга по регистрации права»). В МФЦ достаточно просто прийти, взять талончик и дождаться своей очереди. Перед подачей заявления необходимо уплатить госпошлину: за земельный участок она обычно составит 350 рублей, но всё зависит от ситуации. Квитанцию об уплате госпошлины в Росреестр предоставлять необязательно.

Иногда для регистрации перехода права собственности необходимо обратиться к нотариусу. Например, если продаётся доля в праве собственности на землю или если собственник участка — ребёнок или недееспособен. Также это можно сделать по собственному желанию. Это будет дороже, так как, помимо госпошлины, нужно будет оплатить ещё услуги нотариуса.

Какие документы могут понадобиться:

оригиналы паспортов участников сделки или их представителей;
нотариально заверенная доверенность на проведение сделки, если сделку проводят представители сторон;
договор купли-продажи земельного участка;
акт приёма-передачи земельного участка;
документы продавца на земельный участок (свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН, свидетельство о праве на наследство, договор дарения);
согласие супруга на сделку, если недвижимость приобретена в браке и не по безвозмездной сделке (то есть имущество не подарено продавцу, не унаследовано им);
письменное согласие банка, если объект находится в ипотечном залоге;
согласие органов опеки и попечительства, если это необходимо в силу закона (например, собственник — несовершеннолетний).

Коротко

Договор купли-продажи земельного участка — документ, в котором прописываются все условия сделки между продавцом и покупателем, начиная с особенностей участка и заканчивая способом расчётов.

Договор должен содержать в себе существенные условия: стороны сделки, объект сделки (участок и сведения о нём), предмет сделки (действия сторон в отношении объекта) и цена.

В договоре следует прописать не только цену участка, но и порядок расчётов: в какой момент будут передаваться деньги.

Перед покупкой участка следует проверить его на наличие обременений и ограничений.

Если участок был приобретён продавцом в браке, то следует получить согласие супруга на отчуждение.

К договору принято составлять акт приёма-передачи. Он подтверждает передачу покупателю имущества.

Зарегистрировать переход права собственности от продавца к покупателю можно через МФЦ, в Росреестре или у нотариуса.