Сколько стоит довести до ума квартиру от застройщика
С какими проблемами чаще всего встречаются покупатели квартир в новостройках, сколько в среднем стоит «довести до ума» такое жильё и можно ли получить от девелопера компенсацию расходов на устранение недостатков, рассказали «Рамблеру» эксперты.
Самые частые проблемы новых квартир
Специалисты сертификации новостроек Urban Grade и эксперт в сфере недвижимости, основатель и руководитель АН «Рост-Инвест» Анжела Красноярова назвали «Рамблеру» следующие типичные проблемы новостроек:
Инженерные сети и системы
Переустановка систем водоснабжения и отопления чаще всего требуется в случаях, когда на трубах и радиаторах очевидны повреждения, коррозия, нет маркировки, разболтанные краны, плохо обработаны стыки.
Обратите внимание. Как правило, эти дефекты застройщик устраняет сам. В новостройках действует гарантия от трёх лет на технологическое и инженерное оборудование.
Сложнее обстоят дела с низким качеством инженерных систем и их несоответствием заявленному классу жилья, предупредили специалисты.
Пример:
Застройщик установил самую дешёвую и простую тройниковую систему разводки водоснабжения. Из-за этого напор воды неравномерный и присутствуют сложности с регулированием температуры. Условно: вы включаете воду на кухне, чтобы помыть посуду, в это время в душе начинает течь кипяток. Сама по себе установка устаревшей разводки воды не является ошибкой застройщика, и устранять её как дефект он не обязан.
То же касается менее качественных и дешёвых водопроводных труб. Они быстрее изнашиваются, менее устойчивы к коррозии, с большей долей вероятности протекают — застройщик не обязан их менять, если на момент сдачи квартиры всё функционирует исправно.
Опрошенные «Рамблером» специалисты советуют незамедлительно заменить установленную застройщиком устаревшую, бюджетную и некачественную инженерную инфраструктуру квартиры. Это позволит сэкономить на будущем ремонте и эксплуатации в долгосрочной перспективе.
Также эксперты рекомендуют уделить особое внимание запорным кранам на стояках. Их лучше заменить на рычажные модели с латунной сердцевиной, которые отличаются большей надёжностью и устойчивостью к коррозии.
Электропроводка
Застройщик может обеспечить качественный вводной кабель в квартиру, но внутри использовать бюджетную проводку. Некоторые девелоперы экономят на автоматах в щитке, розетках и выключателях, кабелях и проводах, не делают заземления или делают его неправильно.
Эти недочёты сначала могут проявляться в таких мелких бытовых неудобствах, как мерцающие лампочки и отключающие от совместной работы электроприборы. Но это бомба замедленного действия, которая со временем может привести к более серьёзным последствиям: порче электроприборов, коротким замыканиям и даже пожару.
Ольга ХасановаCEO и учредитель Urban
Рекомендуется:
- Перекоммутировать электрощит.
- Заменить автоматические выключатели на более надёжные.
- Установить устройство защитного отключения (УЗО).
- Установить реле напряжения.
Вентиляционная система
Часто воздуховоды смонтированы с нарушениями. В итоге новосёлы сталкиваются с:
- слабой или отсутствующей тягой;
- соединением вентиляционных каналов кухни и туалета, что недопустимо по соображениям гигиены;
- отсутствием вентиляционных каналов как таковых.
Застройщики иногда заменяют дорогие приточно-вытяжные системы и климат-системы на стандартную систему кондиционирования без притока свежего воздуха. Эта мера экономии ухудшит качество воздуха в помещении, что особенно критично для аллергиков, астматиков и людей с болезнями дыхательной системы.
Ольга ХасановаCEO и учредитель Urban
Обратите внимание. Очевидные недочёты застройщик обязан устранить. Однако менять функционирующую, но не самую качественную и современную систему вентиляции девелопер не обязан, если обратное не прописано в договоре.
Эксперты рекомендуют при необходимости переустановить вентиляцию, особенно в кухне и санузле.
Окна и двери
Нередко окна устанавливаются неровно, стёкла имеют царапины, а фурнитура плохого качества. Входные двери зачастую дешёвые, плохо изолируют звуки и выполнены из тонкого металла.
Звукоизоляция важна: даже если дом построен из монолита или кирпича, необходимо тщательно герметизировать стыки между потолком и стенами, полом и стенами по всему периметру комнат. Особенно актуально это для панельных домов, где часто встречаются технологические отверстия для коммуникаций диаметром 10 сантиметров. Если их не заделать, то вы будете слышать каждый звук, доносящийся от соседей.
Анжела КраснояроваОснователь и руководитель АН «Рост-Инвест»
Оценим траты на устранение недостатков
Стоимость переделки ремонта зависит от региона и уровня работ. В АН «Рост-Инвест» назвали примерные цены на 2025 год для четырёх крупных городов за ремонт с отделкой, заменой систем и установкой техники.
- Москва — от 25 тысяч рублей за квадратный метр.
- Сочи — от 22 тысяч рублей за квадратный метр.
- Краснодар — от 17 тысяч рублей за квадратный метр.
- Ростов-на-Дону — от 15 тысяч рублей за квадратный метр.
Рассчитаем минимальную стоимость ремонта «однушки» и «двушки» в этих городах:
Средняя площадь новой однокомнатной квартиры составляет 30–40 квадратных метров. Получается, на ремонт уйдёт:
- В Москве — от 750 тысяч рублей.
- В Сочи — от 660 тысяч рублей.
- В Краснодаре — от 510 тысяч рублей.
- В Ростове-на-Дону — от 450 тысяч рублей.
Двухкомнатные квартиры в новостройках продаются со средней площадью 50–75 квадратных метров. На ремонт придётся потратить:
- В Москве — от 1,25 миллиона рублей.
- В Сочи — от 1,1 миллиона рублей.
- В Краснодаре — от 850 тысяч рублей.
- В Ростове-на-Дону — от 750 тысяч рублей.
Застройщик, как правило, не ставит целью использование дорогих материалов или привлечение высококлассных мастеров, его приоритет — создание привлекательной внешней картинки. Поэтому мы советуем клиентам приобретать квартиры без отделки и заниматься ремонтом самостоятельно или с помощью проверенной команды профессионалов.
Анжела КраснояроваОснователь и руководитель АН «Рост-Инвест»
Можно ли добиться от застройщика компенсации ремонта
После получения уведомления застройщика о готовности квартиры на её приёмку лучше сразу идти с независимым экспертом, сказал «Рамблеру» директор юридической компании «А.Лигал» Юрий Александров. «Рамблер» изучил стоимость услуги, цены начинаются в среднем от 3 тысяч рублей.
Эксперт должен ответить на два вопроса:
- Какие недостатки имеются в квартире?
- Сколько стоит их устранить?
Все выявленные недостатки при приёмке квартиры необходимо зафиксировать в акте приёма-передачи. При наличии серьёзных дефектов требуйте от застройщика официального подтверждения сроков их устранения. Не подписывайте акт приёма-передачи квартиры до полного исправления.
Анжела КраснояроваОснователь и руководитель АН «Рост-Инвест»
Если в квартире обнаружены недостатки, по закону дольщик вправе потребовать составления совместного с застройщиком акта об устранении недочётов и отказаться принимать квартиру, отметил Александров. В этом случае у застройщика начинается просрочка передачи и начисляется неустойка.
Второй вариант: можно принять квартиру с недостатками, говорит юрист. Но застройщик также будет обязан устранить недостатки. За каждый день неустранения недостатков начисляется неустойка 1%.
Поскольку на правоотношения из договоров долевого участия распространяется закон «О защите прав потребителей», при взыскании суммы убытков на устранения и неустойки гражданин также вправе потребовать взыскание компенсации морального вреда и штрафа в размере 50% от суммы удовлетворённых требований. Судебная практика показывает, что в большинстве случаев иски по подобным делам, как правило, удовлетворяются, поделился Юрий Александров.
Если застройщик отказывается устранять недостатки, можно обратиться в суд с иском о взыскании своих расходов на устранение недочётов. Их стоимость определяет эксперт по приёмке в соответствующем заключении.
Юрий Александров Директор юридической компании «А.Лигал»
Коротко
Чаще всего покупатели квартир в новостройках сталкиваются с необходимостью замены инженерных сетей, электропроводки, вентиляционных систем, окон и дверей.
Очевидные недочёты — например, кривые окна, неправильно установленные двери, протечки канализации, сломанная вентиляция — застройщик должен устранить за свой счёт. По закону на новостройки действует гарантия от трёх лет на инженерное и технологическое оборудование.
На приёмку квартиры от девелопера рекомендуется приходить с экспертом по оценке состояния жилья. Услуга стоит от 3 тысяч рублей. Специалист зафиксирует все недостатки и обозначит стоимость их устранения.
Дольщик вправе отказаться принимать квартиру, пока застройщик не устранит все недочёты. Также покупатель имеет право потребовать взыскание с девелопера компенсации морального вреда и штрафа.
Надо ли платить за ЖКУ, если в квартире никто не живёт