Как купить квартиру без риелтора

Средняя комиссия риелтора при покупке квартиры составляет 2–5% от её стоимости. При текущих ценах на жильё речь минимум о 100 тысячах рублей, поэтому покупатели часто задумываются о самостоятельном проведении сделки. Однако есть риски: по данным МВД, в I квартале 2025 года зафиксировано почти 3 тысячи преступлений в сфере недвижимости. Рассказываем, когда с покупкой жилья можно справиться самостоятельно, а когда разумнее обратиться к специалисту.

Когда риелтор нужен, а когда можно обойтись без него

Современные технологии сильно упростили покупку жилья по сравнению с ситуацией 10–15 лет назад. Агрегаторы недвижимости и другие цифровые сервисы позволяют проводить большую часть операций онлайн, что даёт возможность организовать сделку самостоятельно.

Такой подход требует от покупателя времени, аналитических навыков и понимания рыночных механизмов — это поможет не только избежать переплаты, но и потенциально сэкономить.

Средняя стоимость риелторских услуг в Москве:

• Подбор квартиры в новостройке — чаще всего бесплатно, но далее сделка будет проходить через агентство.
• Полное сопровождение покупки вторичного объекта — от 100 тысяч рублей и выше. Обычно рассчитывается как процент от стоимости сделки.
• Юридическая проверка объекта — от 5 до 100 тысяч рублей в зависимости от объёма и сложности.
• Составление договора купли-продажи — от 3 до 10 тысяч рублей.

Однако в некоторых случаях без риелтора обойтись сложно. В первую очередь это касается сделок на вторичном рынке.

Почему самостоятельная покупка вторички — это риск

Сделки со вторичным жильём сопряжены с повышенными рисками. В истории квартиры могут быть факты, способные привести к расторжению сделки даже спустя длительное время, рассказала «Рамблеру» Светлана Опрышко, директор портала «Всеостройке.рф».

Чтобы минимизировать эти риски, эксперт советует перед покупкой провести юридическую проверку недвижимости. Её стоимость зависит от вида объекта и глубины изучения документации. Поэтому цена колеблется от 5 тысяч до 100 тысяч рублей.

Среди ключевых трудностей:

• Возможные претензии от прежних собственников жилья, которые владели им до нынешнего продавца.
• Риск того, что на квартиру наложены обременения (залог, арест).
• Вероятность нарушений при использовании маткапитала (например, продавец не выделил детям доли в квартире).
• Наследственные споры между владельцем жилья и его родственниками.
• Риск столкнуться с мошенничеством.

Риелтор в таких ситуациях выполняет несколько важных функций:

• Проверяет юридическую чистоту объекта.
• Берёт на себя переговоры и документооборот.
• Организует безопасное проведение сделки.

Особенно актуально это для сложных случаев — например, при продаже унаследованного жилья или квартир, приобретённых с использованием материнского капитала.

Первичный рынок: больше возможностей для самостоятельной покупки

На первичном рынке значимость риелторов уже не так высока. В 2019 году в закон «О долевом строительстве» (214-ФЗ) внесли изменения, существенно снизившие риски покупателей новостроек. Тогда строительная отрасль перешла на проектное финансирование от банков.

Вместо денег дольщиков застройщики стали использовать для возведения домов кредиты. Средства клиентов во время строительства хранятся на эскроу-счетах. Получить их до сдачи объекта строители не могут. Если дом так и не введут в эксплуатацию, деньги вернут дольщикам. С учётом того, что риски на первичке невысоки, многие покупатели стали заключать сделки напрямую с застройщиками, минуя риелторов.

Подбор квартир в новостройках риелторы зачастую производят бесплатно. Предполагается, что сделка в дальнейшем пройдёт через них и они получат за неё комиссию — 2–5% от стоимости жилья. Чаще всего плата взимается не с покупателя, а с застройщика — он платит за привлечение клиентов.

Есть риск, что риелтор будет действовать в интересах застройщика, а не покупателя. Поэтому подобрать жильё на первичном рынке лучше самостоятельно. Банковские механизмы в покупке новостройки обеспечивают достаточную защиту, делая процесс более прозрачным и безопасным по сравнению с покупкой вторичного жилья.

Далее расскажем о нюансах покупки как первичной, так и вторичной недвижимости. Шаги, которые нужно для этого сделать, во многом совпадают. И первый из них — выбор подходящей квартиры.

Поиск объекта: первичный и вторичный рынок

Основной инструмент поиска и на первичном, и на вторичном рынках — специализированные сайты-агрегаторы (Домклик, Циан, Авито Недвижимость, Яндекс Недвижимость). Часть предложений на них размещают агентства недвижимости. Поэтому следите за тем, чьи контакты указаны в объявлении, чтобы исключить посредничество.

Ещё одна актуальная проблема — фейки. Агрегаторы борются с недостоверными объявлениями, но полностью искоренить их не удаётся.

В случае с первичкой для поиска можно обращаться к сайтам застройщиков. Большинство из них позволяет найти и забронировать подходящую по площади и планировке квартиру с учётом этажа, стороны света и видовых характеристик.

Домклик и другие агрегаторы дают возможность подобрать ипотеку и оценить выплаты с помощью ипотечного калькулятора. С ними можно пройти почти всю цепочку от выбора варианта до оформления ипотеки.

Подходящий вариант каждый покупатель выбирает, исходя из собственных предпочтений и финансовых возможностей.

Стандартные критерии выбора:

• престижность района;
• транспортная доступность;
• инфраструктура и перспективы её развития;
• тип и этажность дома и так далее.

Определившись с подходящим вариантом, переходите к следующему этапу — изучению документов.

Проверка документов на первичку и вторичку

При покупке квартиры в новостройке основное внимание уделяйте документации застройщика. Проектную декларацию объекта можно найти на сайте компании или на портале Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС).

Изучите, какие обязательства застройщик берёт на себя по договору долевого участия (ДДУ) и все приложения к этому договору. Если вы не уверены в своих знаниях, поручите проверку юристу. Иногда ДДУ составляется так, чтобы у застройщика была возможность без санкций задерживать сдачу дома или менять условия договора.

Проверять вторичку намного сложнее — угрозу для сделки представляет множество факторов.

При проверке квартиры обязательно запрашиваются:

• Паспорт собственника. Важно убедиться, что документ настоящий.
• Выписка из ЕГРН. Она подтверждает право собственности продавца и позволяет проверить квартиру на обременения и наличие других собственников, в том числе несовершеннолетних.
• Справка из психоневрологического диспансера для подтверждения дееспособности продавца.
• Справка из ЗАГСа о браке или разводе. Если продавец в браке, потребуется нотариальные согласие супруга на сделку. А если в разводе — соглашение о разделе имущества или соответствующее решение суда.
• Справка из Социального фонда об остатке материнского капитала. Она нужна, если у квартиры есть несовершеннолетние владельцы и она куплена в ипотеку. Если оказалось, что маткапитал использовался, также потребуется соглашение о выделении долей детям.
• Справка из управляющей компании об отсутствии долгов за коммунальные услуги. Долги за капитальный ремонт переходят к новому владельцу, задолженность за прочие коммунальные услуги — нет.

При участии банка все документы предоставляются ему, а сделку сопровождает менеджер кредитной организации. Перед оформлением ипотеки на вторичку банки проводят собственную проверку недвижимости в части оценки предмета залога — стоимости жилья, его состояния, наличия обременений. Анализ остальных рисков — задача покупателя.

Убедившись, что с документами всё в порядке, можно подписывать предварительный договор купли-продажи (ПДКП) и переходить к составлению основного договора. ПДКП не передаёт право собственности покупателю, но позволяет сторонам сделки получить гарантии того, что она действительно совершится.

Составление основного договора купли-продажи требует особого внимания к деталям. Нюансы подготовки документа зависят от того, каким образом нынешний собственник получил квартиру в своё владение.

Не стоит полностью доверять продавцу в вопросах подготовки документации — он может умышленно или случайно упустить важные моменты. Поэтому все предоставленные бумаги необходимо тщательно проверять самостоятельно либо привлечь юриста или риелтора. Стоимость услуги будет зависеть от объёма и глубины работы — от 5 тысяч до 100 тысяч рублей.

Подписание основного договора и расчёты

Подписание договора купли-продажи — ключевой момент сделки. Впоследствии именно он становится правоустанавливающим документом для покупателя — на его основании регистрируется право собственности.

В нём обязательно нужно указать:

• Личные данные участников сделки — Ф. И. О., реквизиты паспорта, адрес регистрации.
• Полную информацию об объекте — адрес, этаж, площадь, комнатность, можно указать кадастровый номер.
• Нюансы оплаты — цена сделки, срок и способ расчёта.
• Порядок передачи квартиры покупателю — сроки её освобождения продавцом и снятия проживающих с регистрации. При самой передаче нужно подписать акт приёмки.
• Дату и место заключения договора.

Договор может заключаться как в простой письменной форме, так и с нотариальным удостоверением. Если в сделке участвуют несовершеннолетние или продаётся доля в жилье, визит к нотариусу обязателен.

Документ можно составить самому или:

• попросить об этом юриста, риелтора или нотариуса (3–10 тысяч рублей);
• воспользоваться помощью сотрудников МФЦ (от 1,5 тысячи рублей).

Кроме того, вы можете взять шаблон договора в интернете.

Важно также выбрать способ расчёта. Платить можно через аккредитив, банковскую ячейку, сервисы безопасных расчётов банков. Выбор зависит от ситуации, удобства и стоимости услуги:

• Комиссия за открытие аккредитива для физлиц начинается от 2 тысяч рублей.
• Стоимость ячейки зависит от её размера и срока. Так, аренда маленького сейфа в Сбербанке на неделю в Москве обойдётся примерно в 8,4 тысячи рублей.
• Использование сервиса безопасных расчётов в среднем стоит 3–4 тысячи рублей.

Передавать наличные в день сделки рискованно. Если деньги сразу поступят продавцу, а впоследствии возникнут проблемы, возвратить их окажется непросто. Использование аккредитива позволяет оговорить условие выплаты только после регистрации права собственности в Росреестре. Подписание договора и расчёт лучше производить в банке.

Коротко

Самостоятельная покупка недвижимости позволяет сэкономить на комиссии риелторов, но требует глубокой вовлечённости, времени и знаний. На вторичном рынке это сопряжено с большим риском, потому что объекты нуждаются в тщательной проверке.

Впоследствии сделка может быть аннулирована по самым разным основаниям: из-за наследственных споров, нарушения прав детей и супругов, наличия обременений, недееспособности продавца и так далее. Особого внимания также требует составление договора купли-продажи.

Учесть все нюансы без соответствующего опыта и знания законодательства крайне трудно. Здесь может потребоваться помощь не только риелтора, но и юриста. Если вы не хотите привлекать их ко всей сделке целиком, можно обратиться за консультацией по отдельным вопросам.

Первичный рынок в этом отношении намного более прозрачен и зарегулирован, поэтому с покупкой новостройки сегодня вполне реально справиться своими силами. Изучите проектную документацию застройщика, его предыдущие объекты и отзывы о его работе. Перед подписанием ДДУ внимательно прочтите сам договор и все приложения.

Инвестиции в жилую недвижимость: как выбрать сегмент и не прогадать