Арендодатель решил повысить квартплату: законно ли это

Вы снимаете квартиру и однажды получаете сообщение от её владельца о повышении арендной платы. Сразу возникает множество вопросов: имеет ли арендодатель законное право повышать стоимость аренды в одностороннем порядке, как обезопасить себя от судебного разбирательства о неуплате за аренду, как избежать подобной ситуации в будущем. Разобрались в ситуации вместе с адвокатом Шоном Бетрозовым.

Когда вы не обязаны платить за аренду по новой ставке

Обязательное условие сдачи жилья — договор аренды. В нём прописываются все условия, включая детали оплаты за пользование помещением. Любые существенные изменения возможны только по письменному соглашению обеих сторон и в той же форме, в какой заключён основной договор.

Пока стороны не подпишут дополнительное соглашение, действуют изначальные условия оплаты. Таким образом, квартиросъёмщик вправе продолжать платить прежнюю сумму за аренду жилья.

Важно. Платите за аренду только теми способами, которые позволят подтвердить факт и сумму платежей. Например, переводом по реквизитам с указанием «аренда» в сообщении.

Если собственник отказывается принимать деньги по старой ставке, оплату можно вносить на депозит нотариуса, уточнил адвокат. Услуга платная, тариф зависит от региона и вносимой суммы.

Депозит нотариуса — форма расчёта через посредника. Нотариус открывает специальный счёт, вы вносите на него деньги. С этого момента считается, что вы выполнили обязательства по оплате, даже если получатель не забрал деньги у нотариуса.

Как оплатить аренду через нотариуса:

1. Сообщите о новом порядке расчёта арендодателю. Направьте ему заказное письмо. В нём укажите, что будете платить за аренду на депозит нотариуса из-за отказа принимать платежи. Сохраните копию письма и квитанцию о его отправке.
2. Выберите нотариуса и оплатите его услугу по открытию депозита.
3. Предоставьте нотариусу документы для открытия счёта: паспорт, договор аренды, письменное уведомление арендодателя о расчёте через депозит, реквизиты собственника для оплаты жилья.
4. Передайте оплату аренды квартиры нотариусу в виде наличных или безналичных средств, он внесёт их на депозитный счёт.
5. Получите от нотариуса свидетельство о внесении денег на депозит. Это ваш главный документ, подтверждающий факт оплаты.

Чтобы защитить себя в случае возникновения судебного разбирательства по вопросу оплаты, можно направить арендодателю письменный отказ от предложенного повышения арендной платы, сказал Бетрозов.

Как сделать это правильно:

• Направьте уведомление об отказе заказным письмом с описью вложения или вручите лично под подпись.
• В тексте ссылайтесь на положения гражданского законодательства, которые устанавливают, что изменение существенных условий возможно только по соглашению сторон.

Когда придётся платить за аренду по новой ставке

В договор аренды может быть включено условие об автоматическом увеличении размера платы, предупредил Бетрозов. Оно должно быть сформулировано ясно и конкретно. Например, это может быть ежегодная индексация:

• По фиксированному проценту.
• С привязкой к официальному индексу инфляции.

Обратите внимание. Формулировка должна содержать точную дату изменения ставки аренды и порядок расчёта.

Если индексация прописана в договоре аренды, квартиросъёмщик обязан будет платить за съём по новой ставке.

Что включить в договор для избежания внезапного повышения аренды

В договоре должны быть подробно указаны условия, защищающие ваши интересы. Прежде всего необходимо указать:

• Размер оплаты.
• Способ оплаты.
• Сроки оплаты.
• Реквизиты для оплаты.
• Условия уведомления об изменении оплаты.

6 советов, как максимально защитить себя при аренде квартиры

1. Всегда заключайте письменный договор аренды. Он должен содержать все существенные условия: объект, срок, размер платы, порядок расчётов, ответственность сторон.
2. Вносите платежи безналичным способом. Так вы создаёте документальное подтверждение факта и суммы оплаты. При оплате наличными требуйте от арендодателя расписку.
3. Подпишите акт приёма-передачи квартиры с описанием состояния помещения перед заселением. Это поможет избежать споров при выезде.
4. Получите копию выписки из ЕГРН, чтобы убедиться, что вы снимаете квартиру у реального и единственного собственника. Если собственников несколько, договор должен быть подписан всеми либо заключён по доверенности.
5. Оформите страхование гражданской ответственности. Это не обязательное условие, но такой полис поможет урегулировать претензии в случае непредвиденных ситуаций.
6. Регистрируйте договор, если снимаете квартиру на срок от 1 года. Некоторые собственники стремятся заключить договор на 11 месяцев, чтобы не регистрировать его в Росреестре. По истечении этого срока арендодатель может заявить о повышении стоимости или расторжении договора. Государственная регистрация договора аренды (от 12 месяцев) обеспечивает юридическую силу договора в отношении третьих лиц и защищает вас при смене собственника.

Коротко

Собственник квартиры может повысить плату за аренду в одностороннем порядке только в одном случае, если в договор включён пункт о регулярной индексации с указанием конкретного шага повышения ставки и даты, с которой он вступает в силу. Если это не прописано в договоре, для повышения размера арендной платы необходимо дополнительное соглашение, подписанное обеими сторонами. Переписка в мессенджере не имеет юридической силы.

Пока дополнительное соглашение не подписано, квартиросъёмщик вправе продолжать платить прежнюю сумму. Если арендодатель отказывается принимать старую плату, деньги можно вносить на депозит нотариуса.

Чтобы обезопасить себя в случае возникновения судебного спора, можете направить арендодателю письменный отказ от повышения арендной платы заказным письмом с описью вложения. Продолжайте вносить платежи по договору и обязательно фиксируйте их. Если платите наличными — берите расписку.

Снизятся ли цены на недвижимость до конца 2025 года