Как снизить налог при продаже квартиры

Налог на прибыль от продажи недвижимости заметно снижает доход от сделки, ведь его размер может составлять сотни тысяч и даже миллионы рублей. Однако не всегда продавец обязан платить эти деньги. Мы спросили у экспертов, как можно легально уменьшить размер налога и в каких случаях закон полностью освобождает вас от его уплаты.

Ставки налога при продаже квартиры в 2025 году

При продаже квартиры, жилого или садового дома, земельного участка, машино-места, гаража, другой недвижимости или доли в ней до истечения минимального срока владения гражданин обязан подать декларацию о доходах, рассчитать сумму налога на доходы физических лиц (НДФЛ) и уплатить его.

С 2025 года действуют две ставки:

• 13% — если доход от продажи недвижимости составил до 2,4 миллиона рублей;
• 15% — при доходе выше 2,4 миллиона рублей. Налогом по этой ставке облагается только та часть дохода, которая превышает 2,4 миллиона рублей.

Пример:

Допустим, при продаже квартиры вы заработали 5 миллионов рублей. В таком случае налог с 2,4 миллиона нужно будет уплатить по ставке 13%, а с превышающих этот порог 2,6 миллиона — по ставке 15%. Всего к оплате будет 312 тысяч + 390 тысяч = 702 тысячи рублей.

Если продавец недвижимости не является резидентом России, то есть в течение 12 месяцев он находится в стране меньше 183 дней, он платит налоги по ставке 30%.

Два способа уменьшить налог

Если вам необходимо срочно продать недвижимость до истечения минимального срока владения, вы обязаны уплатить налог. Снизить ставку НДФЛ с прибыли от продажи недвижимости по закону нельзя, но вы вправе уменьшить налоговую базу или воспользоваться льготами, отметили опрошенные «Рамблером» эксперты.

Можно снизить размер налога за счёт уменьшения налогооблагаемого дохода, сказал адвокат Шон Бетрозов. По его словам, для этого есть два способа.

Первый вариант — оформить имущественный вычет. Для продажи жилой недвижимости установлен лимит 1 миллион рублей. Для гаражей, машино-мест, садовых участков без дома сумма ограничена 250 тысячами рублей. Вычет предоставляется без подтверждения фактических расходов.

Второй вариант — уменьшить доход от продажи, подтвердив расходы на приобретение объекта.

Что можно вычесть:

1. Цену покупки недвижимости по договору.
2. Госпошлины за регистрацию права.
3. Нотариальные услуги, если они были обязательны для оформления сделки покупки.
4. Расходы на доли при выкупе их у других собственников.
5. Проценты по ипотеке.

При продаже жилья, полученного по реновации, вычесть можно расходы по приобретению и старой, и новой квартиры, уточнил советник юрфирмы «Легикон-Право» Алексей Некрасов.

Обратите внимание. Затраты на ремонт, перепланировку или услуги риелтора при продаже не уменьшают налоговую базу. Расходы на жильё, оплаченные материнским капиталом, не учитываются в налоговой базе.

Вариант с расходами выгоднее использовать, если они превышают 1 миллион рублей и у вас сохранились документы для подтверждения трат, считают опрошенные «Рамблером» эксперты.

Освобождение от налога для семей с детьми

С 2021 года действует особое правило освобождения от НДФЛ при продаже недвижимости для семей с детьми. Оно даёт возможность продать старое жильё без уплаты налога, даже если оно находилось в собственности всего несколько месяцев.

Для этого должны быть выполнены одновременно пять условий:

1. На момент продажи у родителей двое и более детей до 18 лет либо до 24 лет, если они обучаются очно.
2. Семья в том же календарном году либо до 30 апреля следующего года покупает другую квартиру или дом в России.
3. Новое жильё больше проданного по площади или дороже по кадастровой стоимости.
4. Семье не принадлежит в совокупности свыше 50% в другом жилье с большей площадью.
5. Кадастровая стоимость продаваемого объекта не выше 50 миллионов рублей.

Право на льготу подтверждается пакетом документов:

• Свидетельства о рождении или документы о студенческом статусе детей.
• Договор купли-продажи нового жилья.
• Выписка из ЕГРН, подтверждающая переход права собственности.

При использовании этого варианта нужно понимать, что налоговая не сможет увидеть такую льготу автоматически. Поэтому до завершения декларационной кампании лучше направить в свою районную инспекцию письмо с разъяснениями.

Как правильно рассчитать и уплатить налог после продажи квартиры

По сделкам купли-продажи недвижимости налоговый агент отсутствует, поэтому продавец должен самостоятельно подать документы и уплатить налог.

Как это сделать:

Шаг 1. Определите доход от продажи жилья. Нужно сравнить две величины: цену по договору продажи и 70% от кадастровой стоимости объекта на 1 января года, в котором был зарегистрирован переход права собственности.

За налоговую базу принимается большая из двух величин. Если кадастровая стоимость на 1 января отсутствует, ориентируйтесь на цену в договоре без пересчёта по правилу 70%.

Важно. При расчёте нужно иметь в виду, что в налогооблагаемую базу включаются доходы от продажи всего имущества, реализованного за год. Поэтому если вы, например, летом продали квартиру, а осенью ещё и автомобиль, налог нужно рассчитывать на общую прибыль от двух сделок.

Шаг 2. Уменьшите доход с помощью имущественного вычета или подтверждённых расходов на приобретение объекта. Вы можете выбрать только один из двух этих вариантов.

Шаг 3. Рассчитайте налог по индивидуальной ставке НДФЛ: 13 или 15%.

Шаг 4. Заполните и подайте декларацию по форме 3-НДФЛ.

Для этого понадобятся:

• договор купли-продажи;
• акт приёма-передачи жилья;
• выписка из ЕГРН о переходе права;
• документы о кадастровой стоимости на 1 января года сделки;
• документы, подтверждающие расходы на покупку, если выбран вариант «доход минус расходы».

Подать декларацию можно через:

1. Личный кабинет налогоплательщика на сайте Федеральной налоговой службы (ФНС). Найдите раздел «Доходы» и далее «Декларации». Для подачи 3-НДФЛ онлайн понадобится электронная подпись. Её можно бесплатно выпустить в самом кабинете.
2. Госуслуги. Из личного кабинета вы можете отправить готовую декларацию. Для этого нужно иметь подтверждённую учетную запись и декларацию в формате xml, созданную в специальной программе.
3. Отделение налоговой или МФЦ. Здесь можно подать бумажную декларацию.
4. Почтовое отделение. Отправьте бумажную декларацию ценным письмом с уведомлением о вручении. В конверт вложите опись вложения. Её необходимо сделать в двух экземплярах, одна копия останется вам.

Шаг 5. Перечислите налог в ФНС.

Уплатить налог можно через:

• Личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС, в разделе «Налоги».
• На Госуслугах через сервис «Оплата квитанций». Для оплаты этим способом потребуется ввести уникальный идентификатор начисления (УИН). Это специальный цифровой код, состоящий из 20–25 цифр.
• В банке. Для это понадобятся штрихкод или QR‑код из вашей платёжной квитанции, УИН или бумажная квитанция.

Подать декларацию нужно до 30 апреля года, следующего за годом сделки. Уплатить налог граждане обязаны до 15 июля того же года.

Пример:

Допустим, вы продали квартиру в 2025 году. До 30 апреля 2026 года вы обязаны подать декларацию. Налог необходимо уплатить до 15 июля 2026 года.

Если вы подали декларацию позже установленного срока, вам начислят штраф — 5% от суммы налога к уплате за каждый полный или неполный месяц просрочки. Минимальный размер наказания — 1000 рублей, максимальный — 30% от суммы налога.

Если вы опоздали с подачей декларации, но налог уплатили вовремя, вас всё равно оштрафуют за непредставление декларации в срок.

Если налог уплачен с опозданием, начисляются пени за каждый день просрочки из расчёта 1/300 ключевой ставки Банка России на момент уплаты.

Основания для отсрочки уплаты налога после продажи недвижимости:

1. Угроза банкротства или тяжёлое материальное положение налогоплательщика.
2. Стихийное бедствие или чрезвычайная ситуация в месте вашего проживания.
3. Задержка выплаты денег от государства или других организаций, если это напрямую влияет на возможность уплатить налог.

Для получения отсрочки подайте заявление в налоговую инспекцию по месту жительства. К заявлению приложите документы, подтверждающие возникшие у вас основания. Например, справки о доходах, документы о чрезвычайных обстоятельствах. Решение принимает ФНС.

Важно. Проценты при отсрочке всё равно начисляются, но по сниженной ставке.

Когда продажа жилья не облагается налогом

Если вы выдержали минимальный срок владения

Налоговые обязательства зависят от срока владения недвижимостью, сказал «Рамблеру» старший партнёр юридической фирмы «Ляпунов, Терехин и партнёры» Роман Ляпунов.

Чтобы не платить налог, необходимо владеть жильём:

• от 3 лет — для единственного жилья, а также для недвижимости, полученной в наследство, в дар от близкого родственника, в результате приватизации или по договору пожизненного содержания.
• от 5 лет — во всех прочих случаях.

Если вы получили нулевой доход от продажи

Вам не придётся платить налог, если доход от продажи объекта оказался полностью перекрыт подтверждёнными расходами или имущественным вычетом. Например, вы продали жильё дешевле 1 миллиона рублей или по той же цене, за которую когда-то его купили (и можете доказать это).

Обратите внимание. Даже при нулевом доходе продавец всё равно должен подать декларацию, если нет освобождения по сроку владения, предупредил Ляпунов.

Главное

При сделках с недвижимостью с продавца взимается налог на доход физических лиц по ставке 13 или 15% годовых от прибыли с продажи. Для нерезидентов ставка налога выше — 30%.

Платить налог с дохода не нужно, если вы владели недвижимостью больше минимального срока — обычно это 5 лет, но при дарении, наследовании, приватизации, получении по договору ренты или в случае с единственным жильём срок сокращается до 3 лет.

Налог на доход от продажи жилья вне зависимости от срока владения недвижимостью не платят семьи с детьми, но при выполнении ряда условий. Снизить размер налога можно двумя способами: с помощью имущественного вычета или подтверждения расходов на покупку жилья.

Снизятся ли цены на недвижимость до конца 2025 года