Цифровые квадратные метры: что это и выгодно ли в них инвестировать

В России появился новый способ инвестировать в недвижимость — цифровые квадратные метры. Они повторяют динамику цен на жильё в новостройках, но не дают права на саму квартиру. Одни видят в них возможность заработать на росте рынка с минимальными вложениями, другие — рискованный эксперимент. Рассказываем, как устроен этот инструмент, кто его выпускает и стоит ли вкладывать туда деньги.

Что такое цифровой квадратный метр

Цифровой квадратный метр — это цифровой финансовый актив (ЦФА), основанный на технологии блокчейн и привязанный к стоимости реального квадратного метра в строящемся жилом комплексе (ЖК). По сути, он является аналогом ценной бумаги, но не предоставляет права собственности на недвижимость.

Вместо этого инвестор получает долговое обязательство эмитента (застройщика), стоимость которого растёт пропорционально удорожанию квадратного метра в ходе строительства. Во многом этот инструмент напоминает классические облигации, переосмысленные на современный лад.

Обращение цифровых активов в России регулируется законом № 259-ФЗ, который был принят в 2020 году. Торговля ими происходит на специализированных площадках — операторах информационной системы. Среди них «Атомайз», «А-Токен», Сбербанк. Полный список можно посмотреть в реестре ЦБ.

Как это работает

• Механика: девелоперская компания выпускает цифровые обязательства (токены), каждое из которых соответствует одному квадратному метру в конкретном ЖК. Цена актива привязана к рыночной стоимости метра на момент погашения.
• Доходность: инвестор зарабатывает на росте цены недвижимости от стадии котлована до сдачи объекта. Например, если квадратный метр при выпуске стоил 200 тысяч рублей, а к завершению строительства — 300 тысяч рублей, то доход составит 50%.
• Погашение: эмитент выкупает токены у держателей на деньги от продажи квартир в построенном ЖК.

Ключевые особенности

1. ЦФА не наделяет инвестора правом собственности на объект или его часть. Цифровые метры не привязаны к конкретным квартирам, а обеспечены пулом объектов с одинаковыми параметрами (площадь, локация).
2. Токены можно делить на доли меньше 1 квадратного метра, что делает инвестиции доступнее. Например, можно купить 0,5 или даже 0,1 метра. Минимальный порог входа и шаг дробления зависят от правил конкретного выпуска.
3. Все операции с токенами фиксируются в реестре оператора информационной системы под контролем ЦБ РФ, что исключает кражу или подделку.
4. Доходность вложений в цифровые квадратные метры зависит от успеха проекта застройщика. Если продажи в новом ЖК будут идти хуже, чем предполагалось, инвесторы рискуют получить убыток.
5. При выпуске цифровых метров застройщик может прописать в договоре возможность их досрочного выкупа по текущей рыночной цене. В таком случае инвестор не получит всей прибыли, на которую рассчитывал.

Российские кейсы

Первый выпуск цифровых квадратных метров в нашей стране состоялся весной 2023 года. Тогда одно из подразделений компании «Самолёт Плюс» выпустило 10,4 токена для ЖК «Квартал Западный». 1 ЦФА стоил 233 тысячи рублей. Выпуск был адресован ограниченному кругу квалифицированных инвесторов, которых выбрал сам эмитент.

В июле 2023-го состоялась следующая эмиссия. ЦФА выпустил застройщик G-Group. Токены были доступны неквалифицированным инвесторам. Эмитент гарантировал держателям активов 10%-ю прибыль сверх номинала. На момент выпуска стоимость 1 ЦФА составляла 99,3 тысячи рублей.

В 2024 году ЦФА выпустили такие крупные девелоперы, как ГК «ФСК», «Неометрия», ГК «Основа», Dominanta, а Альфа-Банк запустил маркетплейс цифровых метров на своей платформе «А-Токен». На данный момент выплаты по ряду краткосрочных эмиссий уже произведены, однако многие «оцифрованные» ЖК ещё не ввели в эксплуатацию.

Как формируется доходность цифровых «квадратов» и кто может их купить

Доходность цифровых квадратных метров, как и любого инвестиционного инструмента, может быть разной. Зависит она не только от ситуации на рынке недвижимости, но и от типа выпуска ЦФА.

С этой точки зрения цифровые метры делятся на 2 вида:

1. С защитой капитала. В условиях выпуска таких токенов прописана гарантированная доходность 10–15% годовых. Инструмент подходит для консервативных инвесторов, и для работы с ним статус квала не нужен.
2. Без защиты капитала.

Доходность в последнем случае может быть привязана к:

• Рыночной стоимости метра (по данным «ДОМ.РФ»).
• Фактической цене продаж квартир в ЖК на момент погашения.
• Независимой оценке (если указано в условиях).
• Индексу стоимости квадратного метра жилья от Росстата или крупных аналитических агентств.

Во втором случае риск выше, но и потенциальная прибыль больше — на момент ввода недвижимость может подорожать на 30–50%. Гарантированной доходности здесь нет, поэтому ЦБ ограничил круг покупателей таких ЦФА квалифицированными инвесторами.

По общему правилу неквалы могут покупать ЦФА, если:

• сумма сделок не превышает 600 тысяч рублей в год;
• в контрактах указан срок полного исполнения обязательств;
• они имеют кредитный рейтинг (оценку надёжности) и не являются производными, то есть их доходность не зависит от выполнения каких-либо показателей, изменения рыночной ситуации или других обстоятельств.

Когда наступает срок погашения выпуска, эмитент обязан вернуть инвесторам сумму, равную цене продажи квадратного метра конечному покупателю. Например, если метр при выпуске стоил 200 тысяч рублей, а при погашении — 300 тысяч рублей, инвестор получит доход 50%.

В случае ЦФА с гарантированной доходностью прибыль не может быть ниже определённого порога, но не ограничивается им. Так, если инвесторам гарантировали 10%, а по факту ЦФА принесли в 2,5 раза больше, держатели токенов заработают именно 25%.

Зачем это нужно застройщикам

С 2019 года в России изменились правила долевого строительства, и девелоперы столкнулись с нехваткой «живых» денег. Средства дольщиков теперь блокируются на эскроу-счетах, и застройщик может получить их только после сдачи дома. Это защищает покупателей жилья, но снижает финансовую гибкость бизнеса и замедляет развитие новых проектов.

Основным источником денег для застройщиков в новых условиях стали банковские кредиты. Однако это связано с рядом неудобств:

• Ставки для застройщиков достигают 15–28% годовых.
• Банки требуют залог недвижимости, оборудования или личных активов учредителей.
• На оформление кредита уходит 3–6 месяцев (проверки, оценка рисков).
• Кредиторы могут влиять на бизнес-процессы, устанавливая, например, норму доходности проектов.

Пока что популярность займов через ЦФА среди застройщиков уступает выпуску облигаций. Но ситуация может измениться. Главные преимущества цифровых активов для них — скорость и небольшие издержки при подготовке выпуска. В отличие от облигаций, для цифровых «квадратов» не требуются длительная регистрация в ЦБ и раскрытие отчётности.

Доходность ЦФА привязывается к успеху проекта: если недвижимость подорожает, инвесторы получат прибыль, а застройщик избежит фиксированных выплат, как по кредитам. При этом риски частично перекладываются на инвесторов: если проект провалится, застройщик не обязан возвращать вложения (в выпусках без защиты капитала).

В чём выгода для инвесторов

Хотя ЦФА — новый инструмент и статистика по нему пока ограничена, он решает ключевые проблемы классических инвестиций в недвижимость, предлагая инвесторам гибкость и доступность.

1. Низкий порог входа и дробление:

• Минимальные вложения — от 50 тысяч рублей (такой была минимальная цена токенов «Самолёт Плюс») против миллионов за целую квартиру.
• Можно купить долю вплоть до 0,1 метра, что недоступно при покупке реальной недвижимости.

2. Доходность, привязанная к рынку: инвестор получит столько прибыли, насколько подорожает квадратный метр в ЖК.

3. Простое владение. Цифровые метры не требуют ничего из того, что нужно делать инвестору при покупке реальных квартир:

• Платить налоги, оплачивать коммунальные услуги, ремонт, содержание.
• Оформлять множество документов, платить пошлины и комиссии.
• Брать на себя риски мошенничества.

4. Защищённые права. Оборот ЦФА регулируется государством. Покупая их, инвестор приобретает законное требование к эмитенту, а не просто некий виртуальный актив.

Риски покупки

Хотя ЦФА регулируются законом и открывают новые возможности для инвесторов, покупка цифровых квадратных метров сопряжена с определёнными рисками.

Риск дефолта застройщика

Эмитентами цифровых финансовых активов нередко выступают специализированные компании, созданные застройщиком отдельно от основного юридического лица. Их уставный капитал часто минимален, поэтому в случае неудачи проекта инвесторы рискуют столкнуться с проблемами при возмещении убытков.

При банкротстве девелопера:

• Инвесторы не попадают в реестр дольщиков и не имеют приоритета в очереди на выплаты.
• Требования придётся предъявлять через суд в рамках обычного гражданского спора.
• Реальные владельцы компании не отвечают по долгам личными активами.

Количество банкротств застройщиков в последние годы сократилось в 10 раз. Об этом сообщал «Деловой Петербург» со ссылкой на исследование юрфирмы BFL / Арбитраж.ру и Федресурса. В 2024 году о несостоятельности объявили всего 23 компании, и все они далеко не из первой десятки. Однако исключать возможность банкротства крупных игроков рынка также преждевременно.

Отсутствие гарантий и залогов

ЦФА не обеспечены залогом недвижимости, а вырученные от их продажи деньги не поступают на эскроу-счета. Это не договор долевого участия, а долговое обязательство. Если проект провалится, инвестор не получит квартиру — только денежное требование к эмитенту, которое тот погасит лишь при наличии средств.

Инвестиции в такие активы — это в первую очередь заём застройщику, и лишь во вторую — доход, — напомнила читателям «Рамблера» управляющий директор по рейтингам структурированного финансирования агентства «Эксперт РА» Александра Веролайнен. — Поэтому нужно обращать внимание на кредитный рейтинг заёмщика. Он показывает его финансовую устойчивость.

Проблемы на рынке недвижимости

Доходность цифровых метров привязана к стоимости реального «квадрата», но:

• В 2024 году рост цен сдерживался высокой ключевой ставкой и кризисом спроса.
• В случае дальнейшего спада на рынке инвестор может не получить прибыль или даже столкнуться с убытками (в выпусках без защиты капитала).

Проблемы ликвидности

Вторичный рынок ЦФА пока только формируется. Хотя Московская биржа и СПБ Биржа получили право торговать такими активами, реальных сделок всё ещё мало. Поэтому продать токены досрочно может быть сложно или невыгодно.

Юридические риски

Механизмы защиты инвесторов хоть и существуют, но пока что не до конца проработаны:

• Нет чётких стандартов раскрытия информации эмитентами.
• Сложно проверить, как рассчитывается цена квадратного метра при погашении.
• Если эмитент манипулирует данными (например, занижает стоимость продаж квартир), оспорить это будет трудно.

В таких условиях крайне важно выбирать проверенных застройщиков с историей завершённых проектов, внимательно изучать условия выпуска и погашения ЦФА и диверсифицировать вложения.

Перспективы развития цифровых «квадратов»

Итак, цифровые квадратные метры — это молодой, но перспективный инструмент, который может изменить подход к финансированию недвижимости в России. Пока этот рынок небольшой, но его потенциал огромен, если первые выпуски подтвердят свою надёжность, считает Павел Якимчук из Commonwealth Partnership. Такие ЦФА могут получить распространённость у застройщиков на всех без исключения проектах, говорит эксперт.

Первым состоявшимся шагом на пути масштабирования этого рынка можно назвать привлечение неквалифицированных инвесторов. Со временем ЦФА с гарантированной доходностью могут стать для них конкурентом депозитов и паёв ЗПИФ недвижимости.

С развитием вторичного рынка ЦФА инструмент может частично привлечь средства и с самого рынка недвижимости. Некоторых инвесторов могут заинтересовать более низкий порог входа и отсутствие сопутствующих эксплуатационных затрат.

Препятствием на пути развития этого инструмента эксперты называют несовершенство законодательства. Речь не только о защите прав инвесторов, но и о возможностях конвертации цифровых метров в реальные. Это снижает привлекательность ЦФА для долгосрочных инвесторов и тех, кто ищет альтернативу ипотеке.

Коротко

Цифровые квадратные метры — это токенизированные долговые обязательства застройщика, стоимость которых привязана к рыночной цене одного квадратного метра в конкретном жилом комплексе.

Они открывают инвесторам возможность вкладываться в недвижимость без покупки физических объектов, а застройщикам — привлекать финансирование без жёстких банковских ограничений.

Этот инструмент сочетает в себе черты классических облигаций и инновационных цифровых активов, предлагая гибкие условия как для квалифицированных, так и для неквалифицированных инвесторов.

Тем не менее рынок ЦФА пока находится на начальном этапе развития. Первые успешные выплаты, совершенствование вторичного рынка и понятная правовая база — ключевые условия, от которых будет зависеть будущее этого инструмента.

Инвесторам стоит внимательно оценивать риски, связанные с надёжностью застройщиков, прозрачностью ценообразования и ликвидностью активов.

Что такое краудлендинг: как заработать на кредитовании бизнеса