Выдача ипотеки в России остаётся на высоких уровнях: в октябре показатель составил 367 млрд рублей, в сентябре — 373 млрд рублей. При этом на 14% выросла выдача рыночной ипотеки, несмотря на удорожание кредитов и рост ставок. По мнению ЦБ, это может говорить о применении на рынке различных схем с повышенным риском для заёмщиков. Для ограничения таких практик и охлаждения рынка ипотеки Банк России разработал Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заёмщиков. Он начнёт работать с 1 января 2025 года. В чём его суть, как изменятся цены на жильё после его введения и станет ли труднее получить ипотеку — читайте в этом материале.

Новые стандарты выдачи ипотеки с 2025 года

Основная цель ипотечного стандарта ЦБ — снизить выдачу ипотеки с высоким риском, а также стимулировать банки лучше информировать заёмщиков об условиях кредита и возможных рисках.

Главные изменения в ипотеке, которые вводит стандарт:

Предельный размер и срок кредита. Стандарт рекомендует заключать договоры ипотеки на срок не более 30 лет и на сумму не выше 80% справедливой стоимости объекта. Право на ипотечные каникулы. Стандарт рекомендует банкам прописывать в условиях договора право заёмщика на пересмотр условий ипотеки при ухудшении его финансового положения. Запрет на зависание денег на счетах. С 2019 года застройщик может получить деньги покупателя только после сдачи объекта в эксплуатацию. До этого момента они хранятся на эскроу-счёте — специальном банковском счёте, деньги на котором застрахованы государством в размере до 10 млн рублей. Однако есть и другой вариант: кредитор может передать деньги ипотечному заёмщику с помощью аккредитива — специального счёта в банке, на который покупатель перечисляет деньги до проведения сделки. Банк передаёт деньги продавцу только тогда, когда происходит подтверждение условий договора. Банк выступает посредником в этой схеме и берёт плату за свои услуги. При этом средства на аккредитиве не защищены государством, как на эскроу. Зачастую на таком счёте деньги могут храниться долгое время и не использоваться для оплаты ипотеки. Поэтому стандарт вводит запрет на длительное размещение средств на аккредитиве вместо их отправки сразу на эскроу-счёт. В течение 30 календарных дней (при наличии обоснований — до 90 календарных дней) банк должен получить подтверждение, что деньги используются по назначению, то есть для приобретения ипотечного жилья. Запрет на кешбэк в первоначальном взносе. Заёмщик должен будет уплатить первоначальный взнос исключительно из собственных средств. Банкам будет запрещено учитывать в составе первого взноса кешбэк покупателю от застройщика или сумму других кредитов. Слишком маленький объём личных средств при оплате ипотеки может привести к переоценке заёмщиком своих сил и невозможности уплачивать долг. Запрет на бонусы банку от застройщика. Банк не будет иметь права получать вознаграждение от застройщика за установление пониженной процентной ставки по ипотеке, если при этом растёт цена жилья. В целом стандарт не допускает применения такой практики в ипотечном кредите. Честное информирование об услуге снижения ставки. При получении от заёмщика вознаграждения за установление пониженной процентной ставки банк должен будет честно сообщить клиенту размер разницы в полной стоимости кредита. При принятии решения заёмщик должен понимать, выгодна ли для него такая услуга. Также банк должен будет вернуть неиспользованную часть такого вознаграждения в случае досрочного погашения кредита.

rawpixel.com/freepik.com

Как новый стандарт повлияет на рынок

Спросили экспертов, что изменится для заёмщиков после запуска ипотечного стандарта.

Зачем ЦБ вводит ипотечный стандарт

Ипотечный стандарт поможет обезопасить заёмщиков, если ухудшится их финансовое положение и будет невозможно продать ипотечную квартиру по той цене, по которой они её купили, говорит ведущий эксперт агентства недвижимости «На Петровке» Алексей Пыленок. Так происходит из-за наценки на квартиры, которую приходится оплачивать заёмщикам с субсидированными программами ипотеки. Получается, что они покупают квартиру по цене выше, чем её справедливая стоимость. Например: Базовая цена квартиры — 10 млн рублей, если купить её по рыночной ставке, которая сейчас составляет от 28% в ведущих банках. Однако, если купить её с субсидированной ставкой в 18%, стоимость увеличится до 12 млн рублей. И если через год финансовое положение заёмщика ухудшится и он не сможет платить по ипотеке, то продать эту же квартиру за 12 млн рублей у него с большой вероятностью не получится, а значит, даже продажа квартиры не поможет закрыть кредит. Стандарт поможет развиваться рынку жилья без резкого роста, считает заместитель председателя правления Банка ДОМ.РФ Алексей Косяков. Более того, банк выступает за стандартизацию ипотечного договора, условия которого должны помещаться на одной странице, что обеспечило бы конкуренцию между банками в интересах потребителей и увеличило бы уровень доверия к ипотеке, добавляет Косяков. Как изменится оценка кредитоспособности заёмщиков в 2025 году

Что будет с ценами на недвижимость после ввода стандарта

Ипотечный стандарт снизит набор инструментов у застройщиков для поддержания продаж, которые и так уже сильно просели на фоне высоких цен и дорогой ипотеки, говорит руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (ИРН) Олег Репченко. Под давлением снизившегося спроса рынок недвижимости ждут охлаждение и снижение цен, полагает он. По его оценке, снижение станет заметным уже ближе к Новому году, а в 2025 году усилится. Уже наблюдается незначительное снижение цен — в среднем в рамках 1% в месяц, говорит Пыленок. По его прогнозу, темпы могут увеличиться в первом-втором кварталах 2025 года из-за отсутствия сезонного спроса. Однако в дальнейшем на цены будут влиять более глобальные факторы: высокая ключевая ставка, геополитика, инфляция, курс рубля и отложенный спрос, заключает эксперт. Охлаждению цен на первичном рынке жилья способствуют сворачивание льготной ипотеки, а также борьба с занижением ипотечных ставок за счёт комиссий и субсидий, поясняет управляющий по анализу банковского и финансового рынков ПСБ Дмитрий Грицкевич.

Изменятся ли ставки по ипотеке из-за стандарта

Ипотечное кредитование уже заморожено неподъёмными ставками по рыночным программам, говорит управляющий директор рейтингового агентства «Эксперт РА» Юрий Беликов. Стандарт восстановит рынок ипотеки и нормализует ставки за счёт снижения долговой нагрузки граждан, считает он. Пыленок прогнозирует рост ставок по ипотеке после введения стандарта в случае, если застройщики с банками не придумают новый механизм.

Судя по тексту ипотечного стандарта, субсидия от работодателя сохраняется (то есть работодатель может компенсировать часть процентов по ипотеке — прим. редакции). Возможно, это будет скоро использовано в новых программах.

Алексей Пыленок

ведущий эксперт агентства недвижимости «На Петровке»

Станет ли сложнее получить ипотеку после ввода стандарта

Сложнее станет получить ипотеку заёмщикам с высокой долговой нагрузкой, считает Грицкевич. Для остальных клиентов банков доступность ипотеки не изменится, уверен аналитик. В краткосрочной перспективе это снизит ипотечные выдачи на банковском рынке, однако среднесрочно приведёт к нормализации уровня цен на жильё. Действующие механизмы помогали покупателям, у которых не хватало первоначального взноса или не было возможности платить по рыночной ипотеке, говорит Пыленок. Тем не менее он не ожидает глобальных изменений на рынке после введения новых ограничений, так как маркетинговые стратегии застройщиков и банков очень быстро адаптируются к новым правилам.

Уйдут одни программы, появятся другие. Например, уже появились программы отсрочки платежа, когда покупатель вносит первоначальный взнос и не платит, пока дом не будет сдан, а потом переходит на ипотеку или вносит остаток, при этом нет удорожания на цены квартир.

Алексей Пыленок

ведущий эксперт агентства недвижимости «На Петровке»

Какие ограничения в ипотеке действуют сейчас

Ипотечный стандарт — не первый механизм, призванный ограничить перегрев рынка недвижимости. Ранее уже появились такие правила: Повышение макропруденциальных надбавок. Это коэффициенты, которые Банк России применяет к капиталу банка. Чем они выше, тем больше резервов нужно банку для выдачи кредитов. С 1 октября 2023 года ЦБ установил по ипотеке запретительные макропруденциальные надбавки. Самые высокие из них — в сегменте ДДУ (договор долевого участия), чтобы учесть завышение стоимости квартир на первичном рынке жилья. Из-за этого заёмщикам с высоким показателем долговой нагрузки (ПДН) не выдают ипотеку. Высоким считается уровень платежей по кредитам свыше 50% ежемесячного дохода. Завершение льготной ипотеки для всех. С 1 июля 2024 года перестала действовать программа льготной ипотеки под 8% годовых с суммой до 6 млн рублей, которая была доступна всем гражданам России. Она распространялась только на покупку новостроек. Ужесточение специализированных льготных программ. Сейчас в России действуют несколько льготных ипотечных программ: IT-ипотека, семейная ипотека, сельская ипотека, Дальневосточная и Арктическая ипотека. Однако условия по некоторым из них ухудшаются. Например, процентная ставка по IT-ипотеке с августа 2024 года выросла с 5 до 6% годовых. IT-компания теперь должна не только быть аккредитована Минцифры, но и получать налоговые льготы. Получить IT-ипотеку в Москве и Санкт-Петербурге больше нельзя. По семейной ипотеке изменений не произошло, но к текущему моменту многие банки исчерпали лимиты и снижают выдачу такой ипотеки. По сельской ипотеке предлагается исключить все населённые пункты, находящиеся на расстоянии меньше 50 км от областных центров и на расстоянии меньше 30 км от населённого пункта с численностью больше 100 тыс. человек. Пока изменения не приняты. Как оформить кредитный договор, и что в нём должно быть прописано

Коротко

Выдача ипотеки в России остаётся на высоких уровнях, поэтому, чтобы охладить этот рынок с 2025 года, ЦБ вводит Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заёмщиков. Цель ипотечного стандарта — снизить выдачу ипотеки заёмщикам с высоким риском, то есть с высокой вероятностью неплатежа в дальнейшем. После ввода ипотечного стандарта у банков появится ориентир по предельному размеру и сроку кредита. Это не более 30 лет, и сумма не выше 80% справедливой стоимости объекта. ЦБ запрещает банкам держать на счетах выделенные на ипотеку деньги слишком долго, то есть более 30 дней (при наличии обоснований — до 90 календарных дней), и рекомендует в приоритете использовать только эскроу-счета вместо аккредитива. Первоначальный взнос заёмщик должен уплачивать исключительно из собственных средств. Оплата с помощью кешбэка от застройщика будет запрещена. Банки больше не смогут получать бонусы от застройщика за установление пониженной процентной ставки по ипотеке, если при этом растёт цена жилья. В целом стандарт не допускает применения такой практики в ипотечном кредите. Эксперты считают, что ипотечный стандарт будет охлаждать рынок недвижимости, вслед за которым начнут снижаться цены. Для большинства клиентов механизм получения ипотеки не изменится. Ужесточение коснётся только заёмщиков с высокой долговой нагрузкой — им ипотеку будет получить сложнее.