Как правильно купить и продать квартиру в ипотеке: порядок действий, риски, нюансы

В последние несколько лет существенно выросла доля сделок по покупке и продаже ипотечных квартир. По разным данным, доля жилья, которая покупается и продаётся с привлечением ипотеки, варьируется в диапазоне 70–90%. Средний срок ипотеки составляет около 25 лет. В этой статье расскажем, какие есть особенности у ипотечной квартиры, какие документы необходимы для её продажи и каким образом её можно купить.

Что такое ипотечная квартира

Ипотечная квартира — это квартира, купленная на кредитные деньги и находящаяся в залоге у банка. Фактически это обычная квартира, которая при покупке переходит в собственность к покупателю. Особенности возникают именно из-за наличия ипотечного кредита.

Так, ипотечную квартиру при оформлении права собственности надо отдать в залог банку. Для кредитной организации это гарантия, что, если заёмщик не сможет оплачивать кредит, банк заберёт квартиру себе в качестве оплаты долга.

По ипотечной квартире покупатель вносит не всю сумму стоимости, а только первоначальный взнос, который в среднем составляет 20–30%. Оставшуюся часть оплачивает банк, за что и берёт потом проценты.

Большинство банков при выдаче ипотеки требуют оформлять полис страхования жизни и страхования недвижимости. Это необязательно, однако при наличии полисов ставка по ипотеке обычно на 0,5–1% ниже, чем при их отсутствии. Такие полисы оформляются каждый год, пока есть ипотека.

Как продать ипотечную квартиру

Чтобы продать ипотечную квартиру, необходимо сделать несколько важных шагов.

Подготовить документы

Перед продажей квартиры важно привести в порядок документы и убедиться, что они все у вас есть.

Что важно проверить и подготовить:

Паспорт.
Кредитный договор.
Закладную (при наличии).
Ипотечные полисы.
Выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о наличии собственников и их долях.
Справку об отсутствии долгов по ЖКУ.
Заключение оценочной компании о стоимости квартиры.

Если вы состоите в браке, то также потребуется согласие супруга или супруги на продажу имущества, а если есть дети, на которых выделена доля в квартире, необходимо будет разрешение органов опеки и попечительства на совершение сделки.

В некоторых случаях — при запросе со стороны покупателя — могут понадобиться справки об отсутствии судимости, а также об отсутствии постановки на учёт в психоневрологическом и наркологическом диспансерах. Так покупатель может убедиться в дееспособности и правомерности продавца.

Сделать оценку стоимости квартиры

Для продажи ипотечной квартиры необходимо заключение оценочной компании по стоимости жилья.

Чаще всего заключение действует полгода. При этом традиционно оценщики приближают стоимость квартиры к её кадастровой стоимости (оценка стоимости государством, используется при расчёте налогов), которая может сильно отличаться от рыночной (стоимость, о которой договорились стороны сделки и на которую влияет множество факторов — локация, год постройки, этаж).

Если вы хотите продать квартиру по рыночной цене, лучше ориентироваться на предложения, которые выставляют другие продавцы в вашем доме или районе. Их можно узнать как в риелторских компаниях, так и на специализированных сайтах, таких как «Циан», «Яндекс-Недвижимость», ДомКлик.

Найти покупателя, подготовить объект к показу

После предварительной подготовки необходимо переходить к активным действиям — искать покупателя на квартиру. Делать это можно как самостоятельно, так и с привлечением агента по недвижимости.

Если вы планируете заниматься продажей самостоятельно, то необходимо сделать фотографии жилья, разместить объявления о продаже на специальных площадках. Затем нужно будет принимать звонки от потенциальных покупателей и проводить показ квартиры.

Если вы не готовы заниматься этой работой, можно привлечь агента. Звонки и показы он возьмёт на себя, но за это потребует комиссию. Чаще всего вознаграждение агента составляет более 3% от итоговой стоимости сделки.

Получить согласие банка на продажу

Главной отличительной особенностью продажи ипотечной квартиры от квартиры без обременения является наличие согласия банка на сделку.

Так как квартира, купленная в ипотеку, находится в залоге у банка, продавец должен запросить согласие кредитной организации на сделку. Это его обязательство по закону «Об ипотеке».

Важно понимать, что после получения согласия и после проведения сделки ипотеку нужно погасить, то есть часть денег от продажи заплатить банку по остатку по ипотеке.

Подготовить договор купли-продажи

Единой для всех формы договора купли-продажи квартиры в ипотеку не существует, так как в каждом отдельном случае может возникать ряд нюансов: нахождение кого-то из участников сделки в браке или в разводе, наличие детей или людей на иждивении.

Однако есть стандартные пункты, которые будут актуальны для всех. Среди них: стоимость жилья, размер собственных и заёмных средств, количество собственников и их данные, согласие супругов и органов опеки (при наличии), разрешение банка, гарантии продавца и покупателя.

Погасить ипотеку

Есть несколько вариантов, как это можно сделать.

Погасить ипотеку из средств от продажи. Самый очевидный вариант — погасить ипотеку в момент продажи. Покупатель зачисляет средства на счёт продавца, а продавец в то же время переводит часть этих денег на закрытие ипотеки. После этого банк снимает обременение.

Такое условие можно прописать в договоре купли-продажи, чтобы сделка была наиболее безопасной для обеих сторон.

Погасить ипотеку досрочно за счёт средств покупателя. Можно договориться с покупателем, чтобы он заранее перевёл часть средств в размере остатка по ипотеке продавца в качестве задатка.

Тогда продавец сможет до заключения сделки снять обременение и часть документов может не потребоваться. С одной стороны, это облегчит прохождение сделки, с другой — может принести дополнительные риски для покупателя. Он расстается с деньгами, которые в случае отмены сделки будет проблематично вернуть.

Погасить ипотеку за счёт передачи прав на неё новому покупателю. Продавец может расстаться с ипотекой, не погашая её. Это возможно в том случае, если покупатель также будет брать квартиру на заёмные средства. Тогда необходимо обратиться в банк-кредитор продавца и провести двойную сделку.

Банк поможет переоформить кредит с продавца на покупателя, вместе с чем произойдет и перерегистрация прав собственности. Тогда и снимать обременение не придётся: оно перейдёт на имя нового владельца недвижимости.

При таком сценарии важно, чтобы банк был согласен выдать ипотеку покупателю, то есть он должен подходить под все параметры ипотечного заёмщика конкретного банка. В то же время условия ипотеки должны устроить покупателя.

В начале 2023 года такую возможность, когда можно при покупке квартиры перевести на себя действующую ипотеку, реализовали в Сбербанке. Она предполагала сохранение ставки, суммы и срока кредита. Однако из-за роста ключевой ставки и, соответственно, ставок по ипотеке банк приостановил действие программы.

Что ещё важно учесть

После проведения сделки важно снять с квартиры обременение. Для этого нужно заказать в банке справку о состоянии кредитного счёта — на нём должен быть нулевой остаток. Затем взять закладную (при наличии) с исполнением обеспечения по кредиту в полном объёме.

После этого можно подать заявление в МФЦ о погашении регистрационной записи об ипотеке и проверить, что обременение снято. Сделать это можно, запросив выписку из ЕГРН через МФЦ либо личный кабинет на сайте Росреестра или Госуслуг.

Как купить квартиру в ипотеку

Для покупки квартиры в ипотеку нужно сделать несколько шагов.

Выбрать подходящий объект недвижимости

Как и при покупке обычной квартиры, важно подобрать подходящий вариант. Отталкиваться в любом случае стоит от своих пожеланий (локация объекта, примерная стоимость, удалённость от инфраструктуры, близость к достопримечательностям, насыщенность района социальными объектами).

При этом при покупке квартиры, которая находится в обременении, можно запросить у продавца повышенную скидку — за дополнительные сложности в оформлении сделки и риски.

Оценить свои финансовые возможности и взвесить все риски

Необходимо понимать, что покупка квартиры в ипотеку несёт дополнительные риски и сложности: сделка может идти дольше по времени, могут потребоваться дополнительные документы и подтверждения. Может затянуться процесс по снятию обременения, а значит, перерегистрация права собственности.

Оцените готовность к принятию таких рисков и взвесьте свои финансовые возможности. Например, если вы снимаете жильё и переезд в новую квартиру затянется — сможете ли вы оплатить дополнительный месяц в съёмной квартире.

Проверить продавца

Запросите у продавца полный пакет документов, в том числе паспорт, кредитный договор, выписку из ЕГРН, справки об отсутствии долгов по ЖКУ. Важно до перехода к сделке уточнить, в каком статусе находится продавец — в браке или нет, есть ли у него дети или нет и оформлены ли они в качестве собственников на интересующий вас объект.

Как избежать рисков при покупке квартиры в ипотеку

Как действовать в определённых ситуациях, рассказал «Рамблеру» Алексей Пыленок, ведущий эксперт агентства недвижимости «На Петровке».

Проблемный объект. Например, квартира ветхая или в ней есть несогласованная перепланировка.

Совет эксперта: Не стоит покупать квартиру, находящуюся в ипотеке, с незаконной перепланировкой. Также лучше не рассматривать к покупке объект в ветхом доме или в доме, попавшем под программу сноса, а также с износом дома более 65%. Лучше заранее выяснить, в каком состоянии находится не только квартира, но и весь дом, включая входные группы, а также подвал и крыша.

Неверно заполненные документы.

Совет эксперта: Чтобы не допустить ошибок в документах, лучше обратиться за аудитом к юристу или риелтору. Он подскажет, как грамотно и корректно оформить документы и какой пакет необходим.

Невыплата долга продавцом по ипотеке.

Совет эксперта: Этот риск минимален, так как при получении ипотеки банк накладывает на квартиру обременение, которое не позволит продать ипотечную квартиру без согласия банка. Если не закрыть ипотеку перед продажей и не снять обременение перед сделкой, то сделку не зарегистрируют. Тем не менее, чтобы избежать такого риска, лучше запросить все документы на квартиру, включая закладную, у продавца заранее.

Что ещё важно учесть

При этом кроме проблем с документами существуют и другие риски, в частности рыночный риск. Цены на жильё могут меняться в зависимости от ситуации на рынке: они могут как расти, так и падать. Чтобы избежать этого риска, можно сделать предварительный договор с продавцом, где будет зафиксирована стоимость жилья.

Коротко

Для продавца при продаже квартиры в ипотеке важно:

Получить согласие банка на продажу. Это обязательство продавца прописано в законе «Об ипотеке». После получения согласия и проведения сделки нужно погасить ипотеку.
Подготовить договор купли-продажи. Единой формы договора не существует, но в интернете можно найти типовые образцы.
Погасить ипотеку. Есть несколько вариантов: погасить ипотеку из средств от продажи, сделать это досрочно за счёт средств покупателя либо закрыть ипотеку за счёт передачи прав на неё новому покупателю.
Снять обременение и убедиться, что всё прошло корректно. Сделать это можно, запросив выписку из ЕГРН через МФЦ либо сервис Росреестра или Госуслуг.

Для покупателя при покупке квартиры в ипотеку важно:

При покупке квартиры, которая находится в обременении, можно запросить у продавца повышенную скидку — за дополнительные сложности в оформлении сделки и риски.
Проверить продавца и объект. Не стоит покупать квартиру, находящуюся в ипотеке, с незаконной перепланировкой. Лучше не рассматривать к покупке объект в ветхом доме или в доме, попавшем под программу сноса, а также с износом дома более 65%.