Как работает схема ипотечного донорства, и чем она опасна
Из-за высоких процентных ставок по рыночной ипотеке в России участились случаи ипотечного донорства. Это схема, когда заём оформляет посредник, а выплачивает кредит и живёт в квартире другой человек. Её часто используют, чтобы получить кредит на более выгодных, льготных условиях. Что это за схема и в чём её опасность, разобрали вместе с практикующим адвокатом Шоном Бетрозовым.
Как работает ипотечное донорство
Под ипотечным донорством понимают кредит на покупку жилья, оформленный посредником, так называемым донором. Донор становится официальным заёмщиком, но не является фактическим плательщиком и пользователем недвижимости.
Донора выбирают по такому принципу: он должен соответствовать требованиям банка — иметь хорошую кредитную историю, стабильный доход, а возможно, и право на получение льготной ипотеки.
Между донором и реальным плательщиком заключается устное или письменное соглашение. Это может быть расписка о выплатах, доверенность на управление недвижимостью или просто обещание. Но подобные соглашения не имеют юридической силы для банка-кредитора. Он признаёт исключительно официального заёмщика, то есть донора.
Донора могут привлекать те, кто по каким-то причинам не может оформить ипотеку на себя (из-за плохой кредитной истории, отсутствия официального трудоустройства). Также схемы с донором используют для ипотеки на льготных условиях: семейной или военной, для молодых специалистов, с минимальным первоначальным взносом.
«Семейная ипотека привлекла внимание многих из-за льготных условий, снижения процентных ставок и государственной поддержки. Однако на сегодняшний день ипотечное донорство активно используется и в рамках рыночной ипотеки, где ставки выше, а требования банка строже», — отмечает Бетрозов.
Схему также могут использовать при рефинансировании ранее оформленного кредита, чтобы улучшить условия.
Почему люди соглашаются на роль донора
Основной мотив донора — это материальная выгода. За оформление ипотеки на себя он получает денежное вознаграждение.
Часто донорами становятся родственники или друзья, которые хотят помочь близким. Однако многие соглашаются на это из-за желания быстро заработать, не осознавая всех последствий.
«Недостаточная финансовая грамотность играет свою роль: люди не понимают, что в случае невыполнения обязательств они останутся без квартиры и с огромными долгами», — поясняет Бетрозов.
Кто рискует: донор или реальный плательщик
Если реальный плательщик перестаёт вносить платежи, вся ответственность за погашение задолженности ложится на донора.
Если он не продолжит погашать ипотечный кредит, то квартира, находящаяся в залоге у банка, будет продана на торгах. Ипотечную квартиру можно продать, но на практике вырученная от продажи сумма редко покрывает весь долг.
Например, если квартира была приобретена за 5 миллионов рублей, а остаток долга составляет 4,5 миллиона, на торгах она может уйти за 3,5–4 миллиона рублей из-за особенностей процедуры и снижения цены при повторных торгах. Это значит, что оставшуюся сумму долга донору придётся погашать самостоятельно. В реальных ситуациях это создаёт дополнительное финансовое бремя, и многие заёмщики оказываются в долговой яме, предупреждает Бетрозов.
Если схема вскроется, это отразится в кредитной истории заёмщика и повлияет на возможность взять кредит в будущем. Восстановить кредитную репутацию будет очень сложно.
«Чтобы исправить ситуацию, необходимо погасить долг, а затем обратиться в бюро кредитных историй с просьбой об актуализации данных. Однако даже после этого информация о проблемах с предыдущими выплатами остаётся доступной для банков», — поясняет Бетрозов.
Есть риски и для того, кто оплачивает ипотечный кредит. Например, риск лишиться недвижимости. Реальный плательщик не будет иметь гарантий, что недвижимость окажется в его собственности после выплат по ипотеке.
Также есть риск лишиться жилья в случае смерти донора. Если реальный плательщик по ипотеке не будет включен в завещание, то недвижимость может перейти к родственникам донора. Доказать свои права на недвижимость будет непросто.
Кроме того, реальный плательщик не сможет воспользоваться мерами поддержки для погашения ипотеки: использовать материнский капитал в случае рождения ребенка, оформить налоговые вычеты с покупки жилья.
Как банки выявляют ипотечное донорство
Банки используют автоматизированные системы анализа данных для проверки заёмщиков. Они обращают внимание на отсутствие регистрации в квартире заёмщика, несоответствие платежей доходам, а также подозрительные транзакции, связанные с платежами по ипотеке.
Дополнительно кредиторы проверяют, кто фактически проживает в квартире. Для этого они могут привлекать коллекторов. В случае подозрения на ипотечное донорство банк может инициировать внутреннюю проверку и запросить дополнительные документы у заёмщика.
Слово закона
С юридической точки зрения оформление кредита на другое лицо не является прямым нарушением закона, если все предоставленные данные достоверны.
Однако если банк выяснит, что кредит был взят с целью обмана (например, заведомо недостоверные сведения о платёжеспособности), это может быть расценено как мошенничество. В таких случаях ответственность несут и заёмщик, и реальный плательщик по ипотеке, поясняет Бетрозов.
На практике дело может закончиться крупными штрафами или даже уголовным преследованием по статье 159 УК РФ («Мошенничество») и статье 176 УК РФ («Незаконное получение кредита»). Донору, как официальному заёмщику, грозят не только потеря жилья, но и значительные финансовые проблемы вплоть до банкротства.
«В 2022 году в Самарской области банк подал в суд на заёмщика, который перестал выплачивать ипотеку. Выяснилось, что фактический владелец квартиры был третьим лицом, а заёмщик выступал лишь донором. Суд обязал заёмщика погасить долг и вернул банку право собственности на квартиру. В другом случае, в Ростовской области, банк аннулировал договор, узнав, что заёмщик предоставил фиктивные данные о доходах. Итог: заёмщик остался без жилья, с долгами и столкнулся с уголовным делом», — рассказал Бетрозов.
По данным судебных архивов и аналитических отчётов банков, случаи ипотечного донорства составляют около 3–5% всех разбирательств, связанных с ипотекой, отмечает адвокат. По его словам, наказание в таких делах чаще всего зависит от степени вины сторон. В большинстве случаев участники схемы сталкиваются с административной и гражданско-правовой ответственностью.
Уголовные дела тоже заводят в таких случаях, особенно если речь идёт о крупных суммах или обмане нескольких лиц. Виновные могут получить до 10 лет лишения свободы.
Совет адвоката
Ипотечное донорство может казаться быстрым решением жилищных проблем, но оно чревато серьёзными последствиями, предупреждает Бетрозов. Помните: если банк выявит нарушение или заподозрит мошенничество, это приведёт к утрате недвижимости, судебным спорам и, возможно, уголовной ответственности.
Если вы не можете взять ипотеку на себя, лучше рассмотреть альтернативные варианты: аренду, накопления или государственные программы поддержки. Ваше спокойствие и финансовая безопасность важнее рисков, которые скрываются за подобными серыми схемами.
Коротко
Ипотечное донорство — схема, когда третье лицо (донор) оформляет на себя кредит для человека, не соответствующего требованиям банка.
Ответственность за кредит и имущество лежит на фактическом заёмщике — от погашения задолженности в случае прекращения платежей от реального плательщика до судебных разбирательств. При этом тот, кто привлекает донора, официально недвижимостью не владеет, что связано с материальными рисками.
При выявлении ипотечного донорства дело может закончиться крупными штрафами или даже уголовным преследованием.