Как сохранить налоговый вычет при рефинансировании ипотеки

Рефинансирование ипотеки помогает снизить ставку и уменьшить ежемесячный платёж, но если не учесть нескольких нюансов, из-за него можно потерять право на возврат части налога на доходы физических лиц (НДФЛ). Вместе с налоговым консультантом мы разобрались, как переоформить жилищный кредит правильно и сохранить вычет.

Коротко о вычетах

Те, кто купил или построил жильё, имеют право компенсировать часть своих расходов на это за счёт возврата налога на доходы, который за каждого сотрудника платит работодатель. Для этого нужно обратиться в ФНС и запросить налоговый вычет.

Если вы платите ипотеку, можно оформить две его разновидности:

• Основной вычет — 13% от стоимости покупки или строительства жилья, но не более 260 тысяч рублей, потому что лимит, с которого возвращают налог, ограничен и составляет 2 миллиона рублей.
• Вычет за уплаченные проценты — до 390 тысяч рублей, 13% от расходов, не превышающих 3 миллионов рублей.

То, сколько вы сможете вернуть за проценты, зависит от даты оформления ипотеки. Если сделка состоялась после 1 января 2014 года, вычет будет ограничен лимитом в 390 тысяч рублей (13% от 2 миллионов рублей). Для займов, которые получены до этой даты, лимиты не установлены, и вернуть получится 13% от любой уплаченной суммы.

Согласно статье 220 Налогового кодекса, владельцам новостроек возврат доступен с момента приёмки квартиры по акту, а для вторичного жилья — с даты оформления его в собственность.

При этом для новостроек есть нюанс:

• Если дом сдан до 2022 года, достаточно подать вместе с декларацией подписанный акт приёмки жилья.
• Если дом сдали после 1 января 2022 года, сначала нужно зарегистрировать своё право на квартиру — без этого декларацию не примут.

Заёмщики имеют право оформлять оба вычета каждый год, пока это позволяют лимиты. Но вернуть налог сразу после покупки не получится — это возможно только в следующем налоговом периоде (например, за 2025 год — в 2026-м).

Рефинансировать ипотеку, по которой заёмщик планирует оформлять вычеты, не запрещается. Однако к этой процедуре нужно подходить очень внимательно: несоблюдение некоторых нюансов чревато тем, что деньги налоговая не вернёт.

Помните, что кредит целевой

При оформлении ипотеки все понимают, что выдача займа обусловлена конкретной целью — покупкой недвижимости. Однако при рефинансировании некоторые заёмщики забывают о целевом характере кредита.

Между тем, чтобы вычет сохранился, новый договор должен содержать однозначную привязку к прежнему. Если цели кредитования в нём будут обозначены как потребительские, право на налоговый возврат у заёмщика пропадёт.

В документе должны фигурировать:

• конкретный объект недвижимости (адрес, кадастровый номер);
• реквизиты первоначального ипотечного договора — его номер и дата подписания.

Пример формулировки. Кредит предоставляется на рефинансирование ипотеки по договору № 123 от 01.01.2020, заключённому для покупки квартиры по адресу: г. Москва, ул. Примерная, д. 1, кв. 2.

Если эти требования выполняются, не имеет значения, сколько раз рефинансировали жилищный кредит, заёмщик всё равно сможет оформить вычет, так как в документах сохраняется «целевая преемственность».

Проверяйте лицензию банка

Рефинансировать ипотеку можно только в кредитной организации, у которой есть лицензия Банка России. Единственное исключение — АО «ДОМ.РФ», организация, уполномоченная на работу со льготными госпрограммами по отдельному закону (ФЗ № 161).

Микрофинансовые организации (МФО) и кредитные кооперативы (КПК) не имеют права выдавать ипотеку — их «рефинансирование» считается новым потребительским кредитом под залог недвижимости, вычет по которому не положен.

При этом бывали случаи, когда такие кредиторы пытались замаскировать свои услуги под ипотечное кредитование, обещая клиентам «снизить ставку по ипотеке».

Перед подписанием договора обязательно найдите банк на сайте ЦБ и убедитесь, что у него есть действующая лицензия.

Если лицензию отозвали у банка, где вы уже оформили рефинансирование, вычет сохранится, но получить его может оказаться непросто. Такая мера почти гарантированно заканчивается банкротством кредитора. Поэтому может выйти так, что оформить справку об уплаченных процентах для вас будет некому.

Обратиться за ней можно к временной администрации, в Агентство по страхованию вкладов (АСВ) или банк, которому передадут кредитный портфель банкрота. Но это всё равно не гарантирует успешный исход дела. Если получить справку не удаётся, заёмщики могут использовать альтернативные доказательства выплат.

Это могут быть:

• кредитный договор и график платежей;
• платёжные поручения с отметками банка;
• квитанции или чеки (если платили через кассу);
• выписки из личного кабинета в банке (если доступны).

К стандартному пакету документов в таком случае нужно будет приложить пояснение для налоговой о том, что ваш банк закрылся и вам не удаётся оформить справку о процентах. Доказательством этого может служить выписка из реестра сведений о банкротстве или письма, которые вы получили из АСВ.

Чем больше подтверждающих платежи документов вы приложите вместо справки, тем лучше. Желательно, чтобы они покрывали весь период, по которому заявляется вычет. А ещё позволяли отделить выплаты по основному долгу от погашения процентов. В крайнем случае сумму можно восстановить на основе графика платежей.

Следите за размером нового кредита

При рефинансировании важно учитывать не только процентную ставку, но и величину нового кредита. Если сумма окажется больше остатка долга по старой ипотеке, это может привести к снижению налогового вычета, так как его размер привязан к первоначальному размеру кредита.

Коэффициент будет рассчитан следующим образом: остаток старого долга разделить на размер нового кредита.

Расчёт для примера выше: 4 миллиона рублей / 5 миллионов рублей = 0,8.

Значит, из-за «лишнего» миллиона, взятого при рефинансировании, заёмщик сможет получить лишь 80% вычета, который был положен ему изначально.

Чтобы избежать такой проблемы, перед рефинансированием запросите в банке точный остаток долга, сравните его с суммой нового кредита и рассчитайте реальную выгоду с вычетом и без него.

Коротко

Чтобы сохранить вычет:

1. Следите, чтобы договор при рефинансировании содержал ссылку на первоначальную цель — покупку жилья. Если подпишете договор с формулировкой «на любые цели», то потеряете вычет.
2. Выбирайте лицензированный банк, а не МФО или КПК. В последних выдают не жилищные кредиты, а потребительские под залог недвижимости. Вычет по таким не предусмотрен.
3. Не увеличивайте сумму займа без необходимости, иначе есть риск частично потерять вычет за проценты.

Налоговый вычет по ипотеке: сколько и как можно получить