Перепродажа ипотеки: как это работает и что важно знать заёмщику

Представьте: вы исправно платите ипотеку, но однажды получаете письмо и узнаёте, что теперь ваш долг принадлежит не банку, а неизвестной инвестиционной компании. Это не мошенничество, а секьюритизация — финансовый механизм, который используют банки по всему миру. Разберёмся, как это влияет на заёмщиков и на что важно обратить внимание.

Что такое секьюритизация

При оформлении ипотеки заёмщики обычно исходят из того, что будут платить тому же кредитору до полного погашения долга. Или при необходимости перекредитуются в другом банке. Однако право на рефинансирование есть и у самих кредитных организаций. Они этим правом регулярно пользуются.

С точки зрения банка выдача кредитов — долгосрочное и не очень сбалансированное вложение. Кредитор сразу выдаёт клиенту крупный заём, а возвращается он долго и небольшими частями. В итоге деньги расходуются быстрее, чем зарабатываются. В какой-то момент их может не хватить на новые займы.

Во избежание этого банки имеют право передавать уже оформленную ипотеку третьим лицам без согласия заёмщиков. Этот процесс и называется секьюритизацией. Он регулируется ФЗ №152 «Об ипотечных ценных бумагах».

С помощью этой процедуры банки превращают ипотечные кредиты в облигации. Это позволяет им освободить капитал для выдачи новых займов, а купившим такие бумаги инвесторам — получать стабильный доход от вложений. На практике это означает, что сам заёмщик продолжает вносить платежи по кредиту, но деньги теперь идут не в банк, а новому владельцу долга.

Порядок секьюритизации:

1. Банк формирует пул ипотечных кредитов, которые хочет продать.
2. Далее выпускаются обеспеченные этими кредитами ценные бумаги — ипотечные облигации.
3. Права на кредитный пул передаются специализированному ипотечному агенту.
4. Ипотечный агент продаёт бумаги инвесторам.
5. Инвесторы получают доход в виде платежей заёмщиков.

Юридически передача кредитов ипотечному агенту выглядит как продажа ему закладных, которыми обеспечена ипотека. Это превращает агента в держателя залога и нового кредитора для заёмщиков, под долги которых выпущены облигации. Закладные будут принадлежать ему, даже если потом инвесторы перепродадут ипотечные ценные бумаги.

Портфели жилищных кредитов играют заметную роль на финансовом рынке. Только в 2024 году ипотечный агент ДОМ.РФ разместил 8 выпусков облигаций на 540 миллиардов рублей. Всего же в обращении на данный момент находится 74 выпуска ипотечных ценных бумаг на сумму около 2 триллионов рублей.

Закон запрещает ипотечному агенту напрямую взаимодействовать с заёмщиками. Поэтому управление ипотекой после секьюритизации берёт на себя другая структура — сервисный агент. В его задачи входит организация сбора платежей после передачи кредитов инвесторам и решение всех возникающих вопросов.

Как продажа ипотеки влияет на заёмщиков

Хотя сама передача ипотеки проходит без участия заёмщика, секьюритизация может повлиять на дальнейший порядок платежей. Разберёмся, какие аспекты жизни должников затрагивает эта процедура и на что стоит обратить внимание, если ваш кредит оказался в чужом портфеле.

Основные последствия:

1. Смена кредитора и реквизитов платежей. После передачи ипотеки заёмщик получает уведомление о новых реквизитах. Важно следить за этим, чтобы не допустить просрочек.
2. Возможные сложности с реструктуризацией. Инвесторы реже идут на изменение условий кредита по сравнению с банками, но при этом обычно не требуют досрочного погашения.
3. Передача закладной в депозитарий. Закладная на квартиру будет храниться в специальном учреждении (депозитарии), а не в банке. Там она будет обездвижена, то есть забрать бумагу не получится. После погашения долга обременение с жилья заёмщика снимут.
4. Возможно, изменится качество обслуживания — это будет зависеть от профессионализма сервисного агента.

Не стоит бояться, что после секьюритизации от вас потребуют немедленно погасить долг. Сервисный агент — не коллектор и не имеет права отклоняться от первоначальных условий договора. Да и инвесторы заинтересованы в получении долгосрочного пассивного дохода, а не разовых выплат.

Что не меняется:

1. Условия договора — процентная ставка, срок, размер ежемесячных платежей.
2. Заёмщик по-прежнему обязан погашать ипотеку по графику.
3. Кредит всё так же можно вернуть досрочно, рефинансировать.
4. Сохранится право на налоговый вычет за уплаченные проценты.
5. Нужно будет оформлять страховку на залоговую недвижимость. Переделывать действующий полис не требуется, но при его продлении надо будет изменить выгодоприобретателя.

Как узнать, что ваш кредит продан

Обычно о секьюритизации заёмщики узнают от кредитора — старого или нового. В течение месяца после продажи закладной им должны направить уведомление. В нём будет указано, кому передали обязательства, кто теперь будет заниматься клиентским обслуживанием и по каким реквизитам нужно будет платить. Изменения для должника вступают в силу только после того, как он получит это уведомление.

Зачастую сервисным агентом после продажи ипотеки остаётся тот же самый банк, который выдавал кредит. В таком случае заёмщики продолжают погашать долг, перечисляя деньги на прежний счёт.

Но даже если сервисный агент будет другим, правила игры изменятся не столь значительно, чтобы целенаправленно отслеживать, не секьюритизирована ли ипотека.

Что делать после секьюритизации

Главное, что стоит сделать, получив такое уведомление, — проверить, соответствует ли оно действительности, иначе есть риск стать жертвой мошенников. Злоумышленники иногда рассылают фальшивые уведомления о продаже кредита, чтобы перенаправить платежи на свои счета.

Уточнить информацию обычно можно на сайте или по телефону горячей линии банка-кредитора. Чтобы гарантированно обезопасить себя, лучше найти контакты самостоятельно, а не использовать данные из уведомления.

Проверить нового кредитора можно на сайте ЦБ. Если организации, купившей ипотечный портфель, нет в реестре участников финансового рынка, обратитесь в свой банк указанными выше способами. Уточните у прежнего кредитора, действительно ли вашу ипотеку секьюритизировали и что за компания её купила.

Если же информация подтвердилась, убедитесь, что условия договора для вас действительно не меняются. По закону они должны остаться прежними, но новые кредиторы могут попытаться склонить должников к их изменению. Поэтому важно читать все бумаги, которые вам предлагают подписать.

Убедившись, что ничего, кроме реквизитов, не меняется, вы можете обновить свои платёжные поручения и параметры автооплаты.

Коротко

Секьюритизация ипотеки — это стандартная финансовая практика, которая позволяет банкам освобождать ресурсы для новых кредитов, а инвесторам — получать стабильный доход.

Несмотря на смену кредитора, условия вашего договора остаются неизменными: процентная ставка, срок и график платежей не меняются. Важно своевременно обновить реквизиты для оплаты после получения уведомления и убедиться в легальности нового кредитора через реестры ЦБ.

Закон надёжно защищает права заёмщиков, поэтому главное — сохранять спокойствие и внимательно следить за официальными уведомлениями. Если у вас возникают сомнения, всегда можно обратиться в банк, который выдал кредит.

Может ли банк произвольно повысить ставку по выданному кредиту