Что делать, если нечем платить ипотеку: 8 вариантов

Ситуация, когда заёмщик теряет доход и не может выплачивать ипотеку, сложная, но не безвыходная. Главное, не прятаться от банка и сразу рассказать о проблемах. В таком случае значительно снижается риск лишиться квартиры. Кроме того, в диалоге с банком обычно удаётся найти приемлемый выход из ситуации. О том, как поступить, если платить ипотеку больше не получается, и каких ошибок при этом избегать, «Рамблеру» рассказали эксперты.

Как поступить, если больше не можешь платить ипотеку

Опрошенные «Рамблером» эксперты назвали 8 способов решения проблемы и объяснили, кому подойдёт каждый из них.

Вариант 1. Обратиться в банк за реструктуризацией

Это один из первых шагов, который рекомендуется предпринять. Суть реструктуризации — в изменении условий текущего кредитного договора таким образом, чтобы снизить ежемесячную финансовую нагрузку.

Кредитор может предложить:

• Уменьшить ежемесячный платёж за счёт увеличения срока кредита. При этом вырастет и общая переплата, но справляться с обязательствами в моменте станет легче.
• Временно снизить процентную ставку. На такую меру кредиторы могут пойти при условии значительного снижения ключевой ставки Банка России.

Кому подойдёт: вы временно потеряли доход, но планируете восстановить его в течение года.

Вариант 2. Оформить ипотечные каникулы

Граждане, попавшие в трудную жизненную ситуацию, по закону могут запросить отсрочку платежей по ипотеке на период до 6 месяцев.

К уважительным причинам для ухода на каникулы относятся:

• потеря работы и обращение в центр занятости;
• болезнь с потерей трудоспособности более чем на 2 месяца;
• признание инвалидом I или II группы;
• снижение дохода более чем на 30%, если его половина уходит на платежи;
• попадание в зону чрезвычайного происшествия.

Оформить ипотечные каникулы можно всего раз за время действия кредитного договора. При этом размер кредита не может превышать 15 миллионов рублей, а купленная квартира должна быть единственным жильём.

Во время каникул заёмщик может не платить ипотеку, но его долг не списывается. Пропущенные выплаты перераспределят на будущие периоды, и в дальнейшем деньги придётся внести.

Оставшийся срок кредитования при оформлении каникул продлевается соразмерно их продолжительности. Факт оформления отсрочки фиксируется в кредитной истории, но не портит её.

Кому подойдёт: вы официально трудоустроены и можете подтвердить ухудшение условий жизни.

Ипотечные каникулы: как получить отсрочку по ипотеке в 2025 году

Вариант 3. Оформить рефинансирование в другом банке

Если ваш банк не идёт на уступки, можно попробовать перекредитоваться в другом под более низкий процент или с увеличенным сроком. То есть при рефинансировании вы фактически берёте новый кредит для того, чтобы погасить с его помощью прежний. После этого вашим кредитором и держателем залога становится новый банк, и вы платите уже ему.

Это актуально при снижении процентных ставок в экономике, наличии поручителей или залога. Считается, что рефинансирование выгодно, если новая ставка хотя бы на 1,5 процента ниже текущей.

Если до полного погашения ипотеки осталось всего несколько лет, рефинансирование может быть невыгодным. В таком случае вы, скорее всего, уже выплатили большую часть процентов по кредиту и гасите преимущественно основной долг. Получение нового кредита «обнулит» эту ситуацию.

Но если ежемесячные платежи перестали быть комфортными, это всё равно может стать приемлемым выходом. Главное, перекредитоваться до возникновения просрочек, так как банки неохотно рефинансируют проблемные кредиты.

Кому подойдёт: у вас есть подтверждённый доход и не было просрочек по ипотеке или другим кредитам.

Вариант 4. Переоформить ипотеку на другого заёмщика

Если финансовое положение семьи ухудшилось настолько, что выплаты стали невозможны даже при реструктуризации, можно рассмотреть возможность переоформления кредита на другое лицо. При этом важно понимать, что новый плательщик также станет собственником жилья вместо прежнего заёмщика.

Процесс напоминает стандартную покупку квартиры в ипотеку, но с ключевым отличием: новый заёмщик получает уже действующий кредит с той же процентной ставкой, сроком и суммой ежемесячных платежей.

Переоформление не обязанность, а право банка, и каждая кредитная организация устанавливает собственные правила. Некоторые банки вообще не предлагают такую услугу, другие разрешают её только в особых случаях (например, при наследовании недвижимости).

Кому подойдёт: у вас есть близкие родственники или друзья, готовые принять обязательства по кредиту, а вы готовы передать квартиру в их собственность.

Как работает схема ипотечного донорства и чем она опасна

Вариант 5. Продать квартиру с обременением

Если ситуация критическая, лучше продать жильё самостоятельно, чем ждать принудительного взыскания, советуют эксперты.

В таком случае есть два варианта действий:

1. Найти покупателя самостоятельно, погасить ипотеку его деньгами и оформить сделку без участия банка. По закону с кредитором нужно будет согласовать только минимальную цену и сроки продажи. Сделка возможна, если у покупателя достаточно своих средств.
2. Если покупателю тоже необходима ипотека, сделку придётся полностью согласовывать с банком, так как он должен будет оценить нового заёмщика.

Если долг превышает стоимость жилья, можно попросить банк о мировом соглашении: погасить часть долга деньгами от продажи, а остальное списать.

Кому подойдёт: вы не видите возможности восстановить платёжеспособность.

Вариант 6. Временно сдать квартиру в аренду

В случае потери дохода сдача квартиры может покрыть ежемесячный платёж. Найти нанимателя будет проще, если квартира находится в районе с устойчивым спросом на аренду.

Перед тем как начать действовать, проверьте условия ипотечного договора: некоторые банки требуют уведомления о сдаче жилья в аренду. Также важно правильно оформить договор с арендатором, чтобы избежать конфликтов и гарантировать стабильные выплаты.

Кому подойдёт: у вас есть возможность временно переехать в другую квартиру, например пожить у друзей или родственников.

Вариант 7. Попросить суд о рассрочке

Если банк подал в суд иск о принудительном взыскании долга с целью продажи залоговой квартиры на торгах, заёмщик по закону может ходатайствовать о рассрочке платежей по ипотеке на несколько лет. Суд может утвердить новый график выплат, что позволит сохранить жильё.

При этом будьте готовы объяснить суду причины финансовых трудностей, документально подтвердить сохранение платёжеспособности и представить реалистичный план погашения долга.

Кому подойдёт: у вас сохранился небольшой, но стабильный доход.

Вариант 8. Пройти процедуру банкротства

Если вы объявите себя банкротом, квартиру могут продать с торгов. Но если она является единственным жильём и не слишком дорогая, есть шанс её сохранить. После списания долгов ипотека будет закрыта, но кредитная история значительно ухудшится.

Также помните, что в счёт погашения долга у вас могут изъять другое ценное имущество. Если вы не хотите его терять, банкротство не ваш вариант.

Кому подойдёт: у вас нет возможности погасить долг и нет ценного имущества.

Как объявить себя банкротом и какие могут быть последствия

Что будет, если просто перестать вносить платежи

Банк начнёт начислять пени и штрафы. Некоторые кредиторы дают заёмщикам 5–10 дней на внесение денег по ипотеке без штрафа, однако большинство считает проценты уже с первого дня просрочки ежемесячного платежа. Размер неустойки по закону не может превышать ключевую ставку ЦБ на день заключения договора или 0,06% от суммы просроченной задолженности за каждый день неуплаты.

Через 3 месяца с момента возникновения задолженности банк может подать иск о принудительном взыскании долга. После получения решения суда кредитор обращается в Федеральную службу судебных приставов (ФССП). Приставы арестовывают банковские счета должника и его имущество, начинают взыскания с зарплаты и других денежных поступлений.

Квартиру выставляют на торги по заниженной цене для погашения ипотечного долга перед банком. Если после этого часть долга остаётся, возможно банкротство по инициативе кредитора.

5 самых опасных ошибок должников по ипотеке

1. Игнорировать банк. Это приведёт к штрафам, судебным разбирательствам, принудительному взысканию квартиры и испорченной кредитной истории.
2. В спешке продавать имущество по цене ниже рынка. Так можно потерять значительную часть стоимости объекта.
3. Продавать квартиру без уведомления банка. Это нарушение договора, банк может оспорить сделку.
4. Переписывать имущество на родственников после того, как кредитор обратился в суд за принудительным взысканием. Суд может расценить это как мошенничество.
5. Брать новые кредиты, чтобы закрыть ипотеку. Это создаёт «долговую пирамиду» и усугубляет финансовое положение заёмщика.

Как обезопасить себя заранее

• Создайте финансовую подушку. Накопите сумму, эквивалентную размеру ваших расходов, включая ипотеку, минимум за 3–6 месяцев.
• Оформите страховку от потери работы и трудоспособности. Многие банки предлагают такие полисы, включая Сбер.
• Не берите ипотеку на пределе возможностей. Платёж должен составлять не более 30–35% от дохода.
• Диверсифицируйте доходы. Не полагайтесь на один источник заработка.
• Не дожидайтесь просрочек. Обращайтесь в банк при первых признаках финансовых проблем.

Коротко

Если вам стало нечем платить за ипотеку из-за резкого снижения или потери дохода, проблем со здоровьем или другой веской причины, сразу свяжитесь с банком и попросите о реструктуризации или ипотечных каникулах. Кредитор заинтересован в том, чтобы вы выплатили долг, пусть и с задержкой. Ещё один вариант — обратиться за рефинансированием ипотеки в другой банк.

В ситуации, когда восстановить платёжеспособность в ближайшие 6–12 месяцев не представляется возможным, следует рассмотреть вариант продажи квартиры. Перед этим необходимо согласовать сделку с кредитором.

Если есть вариант временно переехать к родственникам или в другое место, можно сдавать квартиру в аренду и направлять эти деньги на погашение ипотеки. Крайняя мера — банкротство.

Самые опасные ошибки должника: игнорировать банк, брать кредиты для погашения ипотеки, продавать квартиру без уведомления банка или дешевле реальной цены.

Можно избежать сценария, когда вам нечем платить по ипотеке, если заранее создать подушку безопасности в размере всех ваших расходов за 3–6 месяцев. Эксперты также советуют оформить страховой полис от увольнения и потери трудоспособности.

В какой день выгоднее вносить досрочный платёж по ипотеке