Как и кому микрокредитные компании будут выдавать ипотеку от региона

С 22 октября в России начнёт работу система льготного жилищного кредитования через микрокредитные компании (МКК) с государственным участием. Ранее такие МКК уже выдавали ипотеку, но год назад они лишились этой возможности. Однако полный запрет привёл к проблемам с поддержкой региональных льготников. Разбираемся, как будет работать система после перезагрузки, где можно будет найти такие компании и кто сможет оформить в них ипотеку.

Почему понадобились изменения

Недавно принятые изменения в законы завершили долгую работу по упорядочиванию выдачи ипотечных кредитов через микрофинансовые компании.

В 2019 году частные микрофинансовые организации лишились права выдавать займы под залог жилья. Это было сделано из-за участившихся злоупотреблений, когда люди теряли единственное жильё из-за невозврата небольших микрозаймов.

Выдачу ипотеки продолжили только региональные микрокредитные компании, аккредитованные компанией «ДОМ.РФ». В основном это были компании с государственным участием. Однако в 2024 году МКК лишили этой функции. ЦБ не контролировал их деятельность, что привело к нарушениям.

Например, некоторые МКК выдавали комбинированные кредиты, сочетающие льготные и рыночные ставки, рассказал «Рамблеру» управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. Активная выдача такой ипотеки социально незащищённым заёмщикам могла привести к дисбалансам на рынке, в частности к резкому росту числа просрочек, пояснил эксперт.

Клиентами таких МКК часто становились люди с сомнительной кредитной историей, нестабильными доходами или высокой долговой нагрузкой, то есть заёмщики, по которым банки обычно вводят более жёсткие критерии оценки, добавила Глазунова.

Несмотря на социальную направленность, программы поддержки содержали скрытые комиссии или более высокие процентные ставки по сравнению с предложениями банков. Это делало ипотеку менее доступной и прозрачной для населения, отметила эксперт.

Участники этого рынка понимали, что полный запрет является временной мерой, необходимой для перенастройки системы, считает Сырцов. Тем не менее после его введения у регионов исчез инструмент для реализации жилищных программ, особенно в малых городах, где не работают крупные банки и застройщики.

Как устроена новая система

Выдавать ипотеку с 22 октября смогут микрокредитные компании со 100%-ным участием субъектов России в их капитале. Каждый регион может учредить только одну такую компанию. Ключевое ограничение — работать они смогут в рамках льготных программ, как федеральных, так и региональных. Выдачей обычной рыночной ипотеки такие МКК заниматься не будут.

Основные получатели такой поддержки — многодетные семьи, люди, живущие в стеснённых условиях, а также представители социально значимых профессий: учителя, врачи, молодые учёные и бюджетники.

Участникам программ необходимо соответствовать дополнительным критериям: прожить в регионе определённое время или отработать установленный срок по трудовому договору. Список действующих в том или ином регионе программ доступен на сайте «ДОМ.РФ». Однако до начала работы системы нельзя с уверенностью сказать, с какими именно из них будут работать МКК.

Для погашения своих ипотечных обязательств заёмщики смогут использовать материнский капитал и субсидии для многодетных семей. Залогом по кредитам, как и в классической ипотеке, будет выступать приобретаемая недвижимость.

Банк России будет осуществлять постоянный надзор за новыми компаниями: установит дополнительные требования, сформирует специальный реестр и будет регулярно проверять их деятельность. Это должно исключить повторение прошлых проблем с недобросовестными практиками.

Для поддержки новых участников рынка Банк России ввёл временную меру: до апреля следующего года на них не будет распространяться ограничение полной стоимости кредита (ПСК). Обычно для МФО действует лимит ПСК в размере среднерыночного показателя плюс одна треть.

В ЦБ пояснили, что мораторий необходим для адаптации новых компаний к рынку — отработки процессов, формирования пула клиентов. Это даёт регионам возможность гибко настраивать программы кредитования, включая в них заёмщиков с повышенными рисками, которых не готовы обслуживать классические банки.

Как заёмщикам найти свою региональную МКК

Перечень льготников, которые могут получить ипотеку в региональной МКК, каждый субъект будет формировать самостоятельно, в зависимости от действующих мер поддержки.

Найти информацию об аккредитованной компании в вашем регионе можно будет в реестре таких МКК, который сейчас создаёт Банк России. Чтобы попасть в него, компании должны соблюсти ряд требований по объёму капитала и организационно-правовой форме. После формирования реестра он появится в открытом доступе на сайте регулятора. В том числе там будут опубликованы контактные данные.

Главное

С 22 октября МКК со стопроцентным госучастием вновь смогут выдавать ипотеку. В одном субъекте федерации сможет работать только одна такая организация. Она будет кредитовать клиентов исключительно в рамках государственных и местных программ поддержки. Это означает, что условия выдачи займов, критерии отбора заёмщиков и список необходимых документов будут определяться конкретной региональной программой, а не самой компанией. Регулировать деятельность таких МКК будет Банк России.

Это нужно в первую очередь для обеспечения доступности жилья социально незащищённым гражданам и работникам приоритетных для регионов отраслей. Погасить взятую в МКК ипотеку можно будет с помощью материнского капитала и выплат для многодетных семей.

Альтернатива ипотеке: как работает лизинг квартир