Можно ли отказаться от одобренной ипотеки без потерь
Отказ от ипотеки не редкость. Иногда планы меняются: люди теряют работу, переезжают, находят другое жильё или просто решают не связывать себя долгом на десятилетия. Последствия такого решения зависят от того, на каком этапе сделки передумал клиент. Рассказываем, в каких случаях достаточно просто уведомить банк, а когда нужно быть готовым к продаже квартиры.
Можно ли отказаться от ипотеки после одобрения заявки
Да, можно. Само по себе одобрение банка не накладывает на клиентов никаких обязательств. Это просто предварительное согласие организации стать вашим кредитором. На этом этапе отказаться от заключения сделки просто: достаточно уведомить банк, что вы передумали. Оштрафовать вас за такой шаг не могут.
Дополнительной защитой для заёмщиков на этот случай стал заработавший с 1 сентября период охлаждения по кредитам, напомнил директор по маркетингу Национального бюро кредитных историй Алексей Волков. Для сумм более 200 тысяч рублей он составляет 48 часов.
В это время можно отказаться от займа без негативных последствий. Информация о запрошенном кредите и последующем отказе будет внесена в кредитную историю, но она является нейтральной с точки зрения влияния на персональный кредитный рейтинг.
Алексей Волковдиректор по маркетингу Национального бюро кредитных историй
То есть формально отказ дать ход одобренной заявке никак не влияет на возможность получить ипотеку в будущем. При этом финансовые организации вправе самостоятельно определять своё отношение к записи о недавнем отказе от кредита. Не исключено, что некоторые сочтут её признаком того, что заёмщик может вновь поступить так в будущем, и ужесточат условия кредитования, подчеркнул эксперт.
Однако чаще всего банки не осуждают отказ, говорит специалист по банковскому риск-менеджменту Ольга Горюкова.
Обычно в случае отказа банк связывается с клиентом для получения комментариев и пояснений. Эту информацию анализируют и в дальнейшем применяют для корректировки внутренней стратегии работы с ипотечными продуктами. Например, если клиент ушёл в другой банк, это повод изменить условия кредитования, чтобы вывести их на конкурентный уровень.
Ольга Горюковаотраслевой эксперт, кандидат экономических наук
Можно ли передумать, если оформление ипотеки уже началось
Если кредитный договор ещё не подписан, отказаться от ипотеки можно без штрафов. Выдаче кредита предшествует несколько подготовительных этапов, и клиент может прервать сделку на любом из них:
- При сборе документов, необходимых для заключения договора.
- При выборе объекта недвижимости и его согласовании банком.
- При оценке квартиры для определения её залоговой стоимости.
Единственное, что вы рискуете потерять при подготовке сделки, — сопутствующие расходы, например оплату оценки квартиры, госпошлины или услуг нотариуса. Эти деньги вам не вернут.
Момент, после которого последствия отказа становятся гораздо серьёзнее, — заключение ипотечного договора. Этот шаг накладывает на заёмщика конкретные финансовые обязательства. Отказ от них в одностороннем порядке, как правило, невозможен. Правда, это не означает, что ненужную вам ипотеку придётся платить в течение всего срока кредитования.
Что можно сделать после заключения договора
Если сделка уже состоялась и банк перечислил деньги продавцу, отказаться от ипотеки нельзя. Кредитор выполнил свои обязательства — выдал кредит, теперь заёмщик обязан выплатить долг.
Варианты решения проблемы:
- Отмена сделки по соглашению с продавцом. Это возможно на вторичном рынке, если банк ещё не перевёл продавцу деньги, а он готов проявить лояльность. Однако в этом случае покупатель может потерять задаток.
- Если ипотека оформлена по договору долевого участия (ДДУ), отказаться от кредита чаще всего невозможно. Деньги в таком случае поступают на эскроу-счёт, вернуть их с которого до завершения строительства нельзя. Придётся погашать кредит досрочно или продавать право требования на квартиру до сдачи дома.
- Продать квартиру и закрыть кредит. Это самый частый сценарий. Квартира находится в залоге, поэтому продать её можно только с согласия банка. Если жильё удаётся реализовать по рыночной цене, вы возвращаете банку долг, а остаток средств оставляете себе. Если повезёт, по итогу сделки можно не только компенсировать свои расходы на оформление ипотеки и проценты по ней, но и заработать.
- Договориться с банком о расторжении договора или замене обязательства. По согласованию с кредитором можно прекратить ипотеку, например через выплату отступных.
Чаще всего речь идёт о передаче квартиры банку или согласованной продаже недвижимости в счёт долга. Это серьёзные последствия, но зато такой шаг позволяет цивилизованно закрыть долг, ограничив убытки процентами и расходами до даты окончательного расчёта.
Мария Яковлевадиректор юридической группы «Яковлев и Партнеры»
Подписание таких соглашений — не обязанность, а право банка, и, чтобы убедить его пойти на нестандартную процедуру, понадобятся веские аргументы. Это могут быть, например, неспособность выплачивать кредит, серьёзная болезнь, неожиданный переезд и так далее.
Отказ от ипотеки при разводе
Развод — частая причина, по которой заёмщики задумываются об отказе от ипотеки. Но просто снять с себя обязательства нельзя — банк выдавал кредит на двоих, и для него оба созаёмщика равны.
Есть несколько решений:
- Передача долга одному супругу. Если у второго имеется достаточный доход, банк может одобрить перевод ипотеки на него.
- Рефинансирование с исключением или заменой созаёмщика. В этом случае кредит переоформляется, один из супругов отказывается от права собственности и получает компенсацию, а второй становится единственным заёмщиком или привлекает другого созаёмщика.
- Продажа квартиры. В этом случае долг закрывается, а остаток денег делится между бывшими супругами.
Главное
Отказаться от ипотеки без последствий можно до подписания кредитного договора. Единственное, что можно потерять на этом этапе, — организационные расходы вроде уплаты оценки или госпошлины.
После заключения договора и перечисления денег отказаться от кредита уже нельзя: банк исполнил свои обязательства, и заёмщику придётся платить. Освободиться от долга можно только через полное погашение кредита или продажу залоговой квартиры.
Когда ипотека оформлена на супругов, при разводе можно попытаться передать долг одному из них, если банк это одобрит. Другой вариант — рефинансировать кредит и убрать второго участника из договора. Если договориться не удалось, жильё можно продать и разделить оставшиеся средства после погашения долга.