Могут ли забрать единственное жильё за долги — личный опыт и советы юриста

Вопрос о том, могут ли у человека отобрать единственное жильё за долги, остаётся одним из самых болезненных для заёмщиков и должников. С одной стороны, конституция гарантирует право на жилище. С другой — кредиторы вправе требовать возврата денег. На практике решение суда зависит от множества нюансов: статуса жилья, вида долга, поведения самого должника и позиции суда. С помощью эксперта разобрались в том, когда жильё может быть реализовано в счёт долга.

Что понимается под единственным жильём: законодательная база

Определения понятия «единственное жильё» в законодательстве нет, уточняет юрист в сфере банкротства, арбитражный управляющий Мурад Новрузов. Однако статья 446 ГПК РФ устанавливает критерии имущества, на которое не может быть наложено взыскание по долговым обязательствам. Это означает, что жильё имеет исполнительский иммунитет.

Среди критериев такого жилья: наличие права собственности, пригодность помещения для постоянного проживания и обеспечение должнику и его семье достаточных бытовых условий.

Суды учитывают и принцип «центра жизненных интересов» человека: место его работы, учёбы детей, наличие социальных связей. Этот критерий важен, если у должника есть несколько объектов недвижимости в разных регионах, отмечает Новрузов.

По словам юриста, единственным жильём можно признать и долю в квартире. Однако для этого необходимы конкретные обстоятельства. Так, если гражданин владеет исключительно одной долей, именно она получит статус неприкасаемой. Но если долевых владений несколько и они расположены в разных объектах недвижимости, защитой будет обеспечена лишь одна из них.

В случае с земельными участками действует принцип единства земли и здания на ней. Если на участке нет вашего единственного жилого дома, то землю могут забрать за долги.

Пока дом не достроен и официально не оформлен как жилой, закон считает его просто «стройкой», а не жильём. Поэтому правило «единственную крышу над головой забирать нельзя» здесь не работает — недострой могут изъять за долги, добавляет Новрузов.

Однако если вы докажете, что ваш недостроенный дом — это на самом деле полноценное жильё (там есть тепло, вода, туалет и кухня) и вы действительно там живёте всей семьёй, то суд может признать его «единственным жильём» и не даст забрать за долги.

Могут ли забрать единственное жильё за долги: что говорит закон

Жильё, признанное единственным, нельзя забрать за долги ни при исполнительном производстве, ни при банкротстве физлиц, объясняет юрист. Однако из этого правила есть исключения.

1. Если квартира приобреталась в ипотеку. То есть она в залоге у банка, и собственник перестал выплачивать кредит. Тогда банк может инициировать процедуру изъятия квартиры для покрытия задолженности.
2. Если собственник жилья взял кредит под залог жилья — механизм тот же, что и с ипотекой. Но даже в тех случаях, когда жильё находится в залоге у банка, его можно сохранить — с помощью мирового соглашения с кредитором или путём процедуры банкротства, договорившись о внесении платежей по ипотеке третьим лицом. В случае, если банк откажется пойти навстречу, суд самостоятельно утвердит новый график платежей, который позволит собственнику жилья рассчитаться с долгами.
3. Если жильё признано «роскошным» или «избыточным».

Верховный Суд РФ уточнил, что при оценке жилья в качестве «роскошного» суды должны учитывать совокупность критериев:

• Превышение площади над потребностью должника и членов его семьи. Суд сравнивает фактическую площадь жилья с нормой площади по договору социального найма в конкретном регионе. Например, в Москве на одного человека норма 18 м².
• Местоположение и инфраструктура. Учитываются как престижность района и конкретного жилищного комплекса, так и наличие каких-либо объектов социально-культурного назначения.
• Качество ремонта и внутренней отделки. В том числе наличие дорогостоящих материалов, количество комнат (во взаимосвязи с составом семьи) и наличие или отсутствие необходимости в капитальном ремонте.
• Имущественное положение должника и состав семьи. Суд учитывает размер и происхождение долга, состав семьи и наличие иждивенцев.
• Время приобретения жилья. Если жильё было приобретено на заёмные средства, взятые у кредитора незадолго до возникновения долгов, это может свидетельствовать о злоупотреблении должником своими правами.

Банкротство с ипотекой в 2025 году: как списать долги без потери жилья

Когда могут забрать единственное жильё

В каких случаях взыскание возможно

Судебная практика допускает лишение жилья исполнительского иммунитета (запрета на изъятие жилья) в ряде ситуаций. Цель — восстановить баланс интересов между должником и кредиторами. Важнейшую роль в таких делах играет оценка добросовестности действий самого должника, отметил эксперт.

К отягчающим обстоятельствам относятся:

• покупка жилья незадолго до банкротства на заёмные деньги;
• продажа другой недвижимости перед процедурой;
• смена регистрации исключительно ради создания защищённого объекта.

Исключения и нюансы по видам долгов

Важно учитывать характер задолженности. Например, долги по алиментам или компенсации вреда жизни и здоровью находятся в приоритете и рассматриваются судом особо внимательно. Тем не менее даже в таких ситуациях жильё сразу не заберут — каждое дело рассматривается индивидуально, поясняет специалист.

Процедура взыскания жилья

Досудебная работа

Кредитор (например, ипотечный банк) перед подачей иска будет пытаться выяснить причины просрочек по ипотеке. Банки действуют по-разному: кто-то позвонит должнику несколько раз и подаст в суд, а кто-то будет предлагать реструктуризацию долга и кредитные каникулы.

Рефинансирование или реструктуризация: что выбрать

Судебное рассмотрение

Если кредитор обратился в суд, то уже он в рамках процесса исследует обстоятельства приобретения недвижимости, состава семьи, непригодность альтернативного жилья и затруднительность переезда.

Принятие решения и сроки

Процесс от подачи иска кредитором до полного выселения должника может длиться от полугода до двух лет. Указанный срок зависит от сложности дела, действия сторон, загруженности суда и потенциального обжалования.

Исполнение решения

Даже после суда должнику обычно предоставляется срок в пять дней для добровольного освобождения жилья. Принудительное выселение — крайняя мера, к которой приставы прибегают только при отказе исполнить решение.

Способы защиты единственного жилья

Существуют законные механизмы, позволяющие сохранить жильё даже при серьёзных долгах. Это могут быть реструктуризация, мировое соглашение с кредиторами или грамотная правовая позиция в суде.

Суды также учитывают реальные жизненные обстоятельства. В одном из дел из практики юриста должнику удалось сохранить квартиру как единственное жильё, несмотря на наличие доли в другом регионе, поскольку альтернативное жильё оказалось непригодным для проживания, а переезд — объективно затруднительным.

Первое и главное — не игнорировать проблему: чем раньше человек начинает действовать, тем больше у него инструментов защиты. Второе: важно избегать действий, которые суд может расценить как злоупотребление правом — фиктивных сделок, срочной покупки жилья перед банкротством, формальной смены регистрации.

И наконец, в сложных ситуациях стоит обращаться к специалистам по банкротству и долговым спорам — цена ошибки здесь слишком высока.

По собственному решению: как выйти на банкротствоКак должнику защитить единственное жильё

Единственное жильё в России в большинстве случаев запрещено изымать за долги, но есть исключения: когда жильё в залоге у банка и когда оно признано «роскошным».

Суд всегда оценивает совокупность обстоятельств: характер долга, поведение должника, параметры жилья и его реальную роль в жизни семьи. В большинстве случаев суды стремятся сохранить баланс между интересами кредиторов и правом человека на достойные условия жизни.

Поэтому должнику важно не только знать свои права, но и действовать добросовестно: не совершать фиктивные сделки и не продавать недвижимость перед планируемым банкротством.

Как проходит реструктуризация долгов через суд