Как получить налоговый вычет за проценты по ипотеке
Если вы платите ипотеку, то можете вернуть часть выплаченных по ней процентов — до 390 тысяч рублей на одного человека и до 780 тысяч на семью. Для этого нужно заявить налоговый вычет. Рассказываем, как это устроено, кто вправе получить возврат и какие документы для этого понадобятся.
Что такое вычет за ипотечные проценты
Вычет за проценты — это льгота для заёмщиков, за счёт которой можно вернуть часть подоходного налога (НДФЛ). Величина вычета зависит от годового объёма выплаченных процентов и ставки, по которой вы платите налог. Она может составлять от 13 до 22% в зависимости от вашего годового дохода. Сумма вычета будет соответствовать вашей ставке. В большинстве случаев речь идёт о 13%, поэтому мы возьмём за основу именно эту цифру.
Важно. Вычет предоставляется именно на проценты, а не на тело кредита. Основная сумма займа в расчёте не участвует — для неё существует отдельный вычет за приобретение жилья.
Кто заплатит повышенный подоходный налог в 2025 году
Кто может получить возврат
Вычет положен гражданам, которые одновременно имеют:
- статус налогового резидента (проводят за рубежом менее 183 дней в году);
- доход, с которого взимается НДФЛ;
- ипотеку.
Важно. Получить вычет могут только те, кто фактически уплатил налог. Если вы не работаете официально, находитесь в декрете, являетесь самозанятым или индивидуальным предпринимателем на спецрежимах — права на вычет у вас нет. Но оно появится, как только у вас возникнет налогооблагаемый доход.
Вычет не дадут, если:
- квартира куплена у близкого родственника (мужа или жены, отца или матери, сына или дочери и так далее — полный перечень есть в ст. 105.1 НК РФ);
- ипотека оформлена на апартаменты или участок под садоводство (нежилые объекты);
- вы уже использовали право на вычет по процентам по другому объекту.
Если ипотека оформлена на мужа, а квартира — на жену, это не имеет значения: при покупке в браке имущество считается общим. Отдельный вычет могут получить оба супруга.
Какую сумму можно вернуть
Объём вычета ограничен лимитом. Максимально за уплаченные проценты по ипотеке можно вернуть 13% от 3 миллионов рублей, то есть до 390 тысяч. Если у вас повышенная налоговая ставка, суммы пропорционально увеличиваются:
- при ставке 15% максимальный возврат — 450 тысяч;
- при 18% — 540 тысяч;
- при 20% — 600 тысяч;
- при 22% — 660 тысяч.
Но здесь важно понимать, как работает налоговая шкала. Повышенную ставку применяют только к той части дохода, которая превышает определённый порог.
Пример. Ваш годовой доход — 3 миллиона рублей. Первые 2,4 миллиона облагаются по ставке 13%. Оставшиеся 600 тысяч — по ставке 15%. Значит, и вычет вы будете получать пропорционально: 13% от суммы, которая «поместилась» в первые 2,4 миллиона, и 15% от остатка. Поэтому точную сумму возврата нужно считать индивидуально, исходя из вашего дохода и уплаченного налога.
Помимо лимита, есть ещё два важных ограничения:
1. Вычет не может превышать сумму, которую вы реально заплатили банку. Если проценты по ипотеке составили 1,5 миллиона рублей — вы получите 13% от этой суммы, то есть 195 тысяч рублей. «Добрать» остаток по другой ипотеке не получится: право на вычет даётся только по одному объекту. Если вы закрыли ипотеку досрочно и не выбрали всю сумму, остаток сгорает.
2. За один год вам вернут не больше, чем вы заплатили НДФЛ в нём. Например, ваш годовой налог — 100 тысяч рублей. Именно столько вы получите в первый год. Остаток перейдёт на следующий год — и так пока не закончится лимит.
Когда возникает право на вычет
Момент возникновения права зависит от того, какое жильё вы приобрели.
Новостройка. Право на налоговый возврат появляется после подписания передаточного акта. В декларацию можно включить все проценты, уплаченные с момента первого платежа по ипотеке, даже если он был за несколько лет до подписания акта.
Вторичное жильё. Право возникает после регистрации права на объект в Росреестре. Проценты, уплаченные до регистрации, тоже учитываются.
Как долго можно получать вычет
Вычет можно получать как каждый год до окончания его лимита, так и раз в несколько лет, чтобы накопилась большая сумма к возврату. Налоговая декларация подаётся только за три последних года. То есть в 2026 году можно оформить возврат за 2023, 2024 и 2025-й годы. Если вы купили квартиру раньше, проценты за более ранние годы не сгорают — их можно включить в новые декларации, распределив по своему усмотрению.
Пример. Вы взяли ипотеку в 2019 году, но не оформляли вычет. В этом году вы заявляете его за 2023–2025 годы, но в декларации можете включить все проценты с 2019 по 2025 год. Главное, чтобы хватило налога, уплаченного в 2023–2025 годах. Если вы продали квартиру, это не отменяет права на вычет. Вы можете получить его за те годы, когда владели жильём и платили проценты.
Какие документы нужны
Для получения вычета нужно подготовить пакет документов.
Основные:
- паспорт;
- декларация 3-НДФЛ (заполняется в личном кабинете либо в приложении «Декларация» за соответствующий год);
- справка о доходах за отчётный период.
По объекту:
- договор купли-продажи или ДДУ;
- выписка из ЕГРН;
- для новостроек — передаточный акт.
По кредиту:
- договор кредитования;
- справка из банка о процентах за каждый год.
Самостоятельно считать проценты по графику платежей не нужно — налоговая принимает только официальные справки. Заказать справку можно в отделении или в мобильном приложении банка. Для этого нужно быть его клиентом.
Если вы меняли работу в течение года, нужны справки от всех работодателей. Если оформляете вычет за несколько лет сразу — справки за каждый год.
Даже после рефинансирования кредита право на налоговый вычет сохраняется. Главное условие — в новом кредитном договоре должно быть прописано, что это рефинансирование вашей предыдущей ипотеки. В декларацию можно включить проценты, уплаченные как первому, так и второму банку. Для этого понадобятся справки от обоих кредиторов.
Куда обращаться и как подать документы
Есть два способа получить вычет.
Через налоговую
Это классический способ. Вы подаёте документы по завершении года и получаете всю сумму сразу на свой счёт.
Как это работает:
- Дождитесь окончания года, за который хотите получить вычет.
- Соберите документы.
- Заполните декларацию 3-НДФЛ.
- Передайте документы в свою инспекцию — лично, по почте или онлайн.
После этого у налоговой будет три месяца для проверки документов и ещё до месяца на перечисление денег.
Вычет удобно оформить через личный кабинет на сайте ведомства. Это можно сделать в разделе «Вычет при покупке недвижимости». Достаточно заполнить все поля онлайн-формы, прикрепить документы и отправить заявку.
Через работодателя
Этот способ позволяет получить деньги, не дожидаясь окончания года. Вы просто будете получать зарплату без удержания налога, пока не закончится лимит или текущий год.
Что нужно сделать:
- Подготовьте те же документы, что и для налоговой, кроме декларации.
- Подайте пакет в ФНС вместе с заявлением на возврат процентов через кабинет налогоплательщика или лично в налоговой.
- Если вычет одобрят, через 30 дней ФНС уведомит об этом работодателя.
- Придите в бухгалтерию и напишите заявление о получении вычета.
Важно. Через работодателя можно получить возврат только за тот год, в котором вы к нему обратились. За предыдущие годы — только через налоговую.
Особые случаи
Супруги. Если квартира куплена в официальном браке, она считается общим имуществом независимо от того, на кого была оформлена. Право на вычет — и основной, и по процентам — имеют и муж, и жена.
Если процентные выплаты не позволяют обоим супругам использовать льготу полностью, суммы распределяются по договорённости. Например, можно оформить 100% вычета на жену, а муж сохранит право на него при оформлении нового кредита.
Если выплаты по процентам достигают 6 миллионов и больше, каждый из супругов может воспользоваться льготой полностью, то есть общая выплата составит 780 тысяч на семью.
Вычет без лимита. Если вы купили квартиру до января 2014 года и ранее не оформляли вычет за проценты, ограничения по лимиту в 3 миллиона на вас не распространяются. В таком случае вы можете вернуть 13% с любой суммы, которую выплатили в качестве процентов.
Например, за 10 лет процентные выплаты составили 5 миллионов. Вы имеете право вернуть 13%, то есть 650 тысяч. Это будет происходить постепенно, по мере уплаты налога.
Частые ошибки и как их избежать
Ошибка 1. Пытаться получить вычет за будущие проценты. Вычет даётся только на то, что вы уже выплатили банку. Планируемые переплаты в расчёт не идут.
Ошибка 2. Не учитывать лимит. Если вы взяли ипотеку после 2014 года, база для получения вычета будет ограничена 3 миллионами рублей, даже если реально переплата составила 5 миллионов.
Ошибка 3. Путать очерёдность вычетов. Вы можете сами решать, что заявлять в первую очередь — вычет за приобретение объекта или процентный. Но обычно выгоднее сначала исчерпать первый, а потом переходить ко второму. Так остаток по процентам не сгорит, если вы закроете ипотеку досрочно.
Ошибка 4. Не брать справку из банка. Иногда заёмщики пытаются рассчитать проценты по графику платежей. Но такие расчёты налоговая не принимает — только официальную справку из банка.
Что важно запомнить о возврате ипотечных процентов
Вычет за проценты могут оформить только те, кто платит НДФЛ. Вернуть можно до 390 тысяч при стандартной ставке 13% и до 660 тысяч рублей — при повышенной. В браке вычет положен обоим супругам, а значит, семья вправе вернуть до 780 тысяч рублей.
Возвращать НДФЛ можно ежегодно или раз в несколько лет до окончания лимита. Декларацию подают только за три последних года, но в неё можно включить все проценты с момента первого платежа по ипотеке. Заявить вычет можно через налоговую или работодателя — во втором случае с зарплаты не удерживается налог 13%.
При рефинансировании право на вычет сохраняется, главное — чтобы в новом договоре было указано, что деньги выданы на закрытие жилищного кредита. Вычет даётся только по одному объекту, и если вы закрыли ипотеку досрочно, неиспользованный остаток сгорает.
Если квартира куплена до 2014 года, ограничение в 3 миллиона не действует — вы можете вернуть 13% от любой суммы.
Ещё больше полезных материалов — в мессенджере Max.