Изменения раз в полгода
Фото: Коммерсантъ в Санкт-Петербурге
Законы Сегодня строители активно обсуждают нововведения в порядок привлечения средств дольщиков при строительстве жилья. В то же время, прошло всего семь месяцев, как вступили в силу прежние поправки в 214-ФЗ. Предварительные итоги показали, что серьезного влияния на строительный бизнес эти нововведения не оказали. Денис Кожин Самые существенные нововведения для застройщиков — увеличение уставного капитала и его привязка к объемам строительства. Если раньше его размер мог составлять 10 тыс. рублей, то сейчас минимальный размер уставного капитала должен составлять 2,5 млн рублей и достигать 1,5 млрд при объеме строительства в 500 тыс. кв. м и более. Хотя поправки в 214-ФЗ вступили в силу 1 января 2017 года, этот пункт застройщики обязаны были привести в реализацию к 1 июля 2017 года. Поэтому, говорят эксперты, делать какие-то выводы пока что рано. «Я думаю, что это не станет проблемой и серьезным обременением для крупных застройщиков, но небольшие компании могут не справиться с возложенными обязательствами и покинуть рынок», — рассуждает Ван Ли, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина». Но это не последние дополнительные сложности для строителей. Обременением также станут отчисления в компенсационный фонд и эскроу-счета, фактически ликвидирующие возможность использовать средства дольщиков для строительства жилого комплекса. Это, говорят эксперты, приведет к повышению объема заемных средств для компаний, не обладающих необходимыми собственными финансовыми ресурсами. А значит, к снижению доходности или к росту стоимости квадратного метра жилья. , генеральный директор ГК «Унисто Петросталь», говорит: «С 1 июля вступили в силу требования по увеличению размера уставного капитала для застройщиков. Насколько успешно компании справятся с этой процедурой, мы сможем говорить не ранее чем через полгода». В части требований закона по усилению гарантий сохранности денежных средств дольщиков (компенсационный фонд, эскроу-счета) пока идут только организационные приготовления, продолжает господин Васильев. «Еще не разработан механизм исполнения данного требования закона, и застройщики продолжают страховать свою ответственность в аккредитованных страховых компаниях», — добавляет он. По подсчетам аналитического центра ГК «Доверие», прямой экономический эффект от введений требований к уставному капиталу оценивается в снижении рентабельности проекта на 2-2,5% для типового проекта на участке в 1 га на 25-50 тыс. кв. м общей площади. Потребитель не заметил Руководитель отдела маркетинга ООО «H+H» Майя Афанасьева уверена, что пока потребитель не заметил никаких изменений. «Роста цен на строящееся жилье не произошло, громких банкротств застройщиков, к счастью, тоже. Ситуация на рынке стабильная: идет реализация ранее запущенных проектов, строители выводят в продажу новые объекты. Так что самые пессимистические прогнозы, которые предсказывали чуть ли не остановку рынка, не сбылись», — говорит она. С ней согласна Марина Сторожева, начальник отдела продаж компании «Лемминкяйнен»: «В целом с вступлением в силу изменений в 214-ФЗ ситуация на рынке не изменилась, равно как и ничего кардинально не поменялось для потребителя. Кто-то из застройщиков увеличил размер уставного капитала, кто-то привел в порядок свои сайты, некоторые небольшие строительные компании ушли с рынка. Однако в целом подводить какие-то итоги или говорить, что новые изменения существенно повлияли на рынок недвижимости, рано, поскольку все вышесказанные изменения носят больше единичный характер». , президент холдинга RBI, обращает внимание на то, что закон о долевом строительстве сейчас во многом срастили с законом о защите прав потребителей, что не всегда отвечает интересам дольщиков. «Ведь огромные штрафы, например, за несданный вовремя дом — это риск и для самих покупателей жилья. Разорившись на выплатах неустойки, застройщик точно не завершит свои следующие объекты… Поэтому штрафы не должны быть фатальными. Тем более что в законодательстве пока никак не учитывается, что перенос срока сдачи дома может быть и не по вине застройщика. Одновременная борьба и с монополистами, и с претензиями дольщиков может оказаться для застройщика непосильной», — предостерегает эксперт. Вывод проектов сократился Илона Лапинскайте, управляющий директор ГК Docklands Development, отмечает: «Изменения внесли свою лепту — это видно потому, что разрешений на строительство в первом полугодии было выдано меньше. Кроме того, объем информации, которую мы должны размещать в открытом доступе, стало больше, да и количество процедур для аккредитации стало больше. Но это неизбежность, которая в дальнейшем не сильно скажется на застройщиках — надо лишь наработать технологию». Антон Банин, ведущий аналитик ГК «Доверие», также так поясняет причину сокращения количества выводимых застройщиками новых проектов в первом полугодии 2017 года: «Многие девелоперы стремились получить разрешения и начать продажи до вступления в силу поправок о необходимости получения декларации соответствия застройщика 214-ФЗ, поэтому в первом квартале 2017 года снижение вывода новых объектов в Санкт-Петербурге составило 24% по сравнению с четвертым кварталом 2016 года. Однако сегодня процедуру получения декларации соответствия 214-ФЗ можно назвать отработанной, и значительных сложностей ни у застройщиков, ни у представителей строительного комитета ее выполнение не вызывает». Ждут компенсационного фонда «Главная проблема сейчас в том, что страхование ответственности застройщика отменено с 1 июля, а функционирование компенсационного фонда предлагается только с 1 октября нынешнего года, в этот период застройщик не может законодательно обеспечить мероприятия по страхованию ответственности, а следовательно, заключать ДДУ, привлекать денежные средства дольщиков и осуществлять строительство», — говорит , директор по развитию ГК «Аквилон Инвест». , исполнительный директор СК «Ойкумена», считает, что говорить о каких-либо изменениях, связанных с 214-ФЗ, пока рано: «Поправки, вступившие в силу 1 января 2017 года, пока не оказали существенного влияния на рынок — по большей части они направлены на объекты нового строительства, а их пока немного, так как в продаже остаются в основном объекты, которые живут и действуют в рамках старого закона». Директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург» полагает, что для добросовестных компаний эти изменения создают много дополнительных сложностей и препон. Сами по себе новшества, касающиеся уставного капитала, эскроу-счетов, совершенно не представляют проблемы для нормального крупного застройщика, который и так надежен и обладает необходимыми финансовыми ресурсами. «Гораздо больше издержек связано с возрастающим объемом администрирования при реализации проектов и необходимостью создавать еще большее количество всевозможных документов. Это требует от застройщика дополнительно массу трудозатрат и времени, не говоря уже о кипах бумаг, которые теперь приходится возить на согласование чуть ли не грузовиками. Подобные нововведения лишь усложнят жизнь для добросовестных, надежных, профессиональных застройщиков, способствуя росту себестоимости и, в конечном счете, создают предпосылки к росту цен на рынке. И естественно, что маржинальность бизнеса у застройщиков, которая и так постоянно сокращается, не может вплотную приблизиться к нулевому уровню — это, понятно, не устроит никаких собственников и акционеров», — сетует госпожа Гуртовая. Она говорит, что в законе появилось много поправок, выполнение которых является обязательным и при этом весьма «трудоемким». «Несомненно, это влияет на возможность реализации проектов и в итоге на себестоимость. Однако дальнейший рост себестоимости не означает, что и цена продаж вырастет моментально — ведь нужно учитывать и аспект рыночной ситуации, но в некоторой перспективе цена точно может вырасти. Кстати, и в 2016 году себестоимость строящегося жилья увеличилась в Петербурге, по оценкам экспертов, примерно на 9%. Понятно, что этот рост складывается не только из увеличения строительной себестоимости в „чистом“ виде, но и за счет влияния постоянно возникающих дополнительных административных сложностей (это и различные законодательные нововведения, и какие-либо изменения в правилах игры на уровне администрации, требующие дополнительных телодвижений)», — говорит госпожа Гуртовая.
Видео дня. Эксперты рассказали о подорожании повседневных товаров в РФ
Комментарии
Читайте также
Новости партнеров
Новости партнеров
Больше видео