С целью найти самый выгодный объект для инвестиций Newfinder провел опрос среди экспертов рынка. Мы спросили: куда сейчас лучше вкладывать деньги частному инвестору и какие объекты можно назвать самыми доходными на рынке новостроек? Валерий Ручий, директор департамента продаж Est-a-Tet: «Частному инвестору стоит обратить внимание на проекты, которые находятся в выгодной локации: чем меньше новостроек здесь реализуется, тем больше будет спрос на предложение у людей, проживающих в данном районе как для улучшения жилищных условий, так и для сдачи в аренду. Плюс ко всему стоимость предложения в таких проектах растет за счет увеличения стадии строительной готовности и её не сдерживает уровень цен в других проектах, выходящих в продажу на ранней стадии. Также при вложении в недвижимость стоит оценить существующий уровень цен в локации выбранного проекта, чтобы понимать примерную планку, до которой может вырасти стоимость в новостройке. В среднем новостройки столицы растут в цене на 25-30%, но по отдельным проектам рост цены доходит до 45-50%. Если три года назад доля инвесторов на первичном рынке недвижимости достигала 20-25%, в зависимости от класса и типа проекта, то сейчас она снизилась до 10% от общего количества покупателей, но с выходом новых инвестиционных проектов начинает набирать обороты. Важно при покупке смотреть вперед, обращать внимание, что будет востребовано на момент перепродажи вашего инвестиционного актива». Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»: «На рынке недвижимости встречаются два основных типа инвестиций: краткосрочные и долгосрочные. Первые подразумевают покупку объекта по минимальной стоимости на котловане и дальнейшую перепродажу квартиры по более высокому ценнику за счет роста стадии строительной готовности корпуса. Средний срок краткосрочных инвестиций – 1,5-2 года (именно столько строится дом). Долгосрочные инвестиции означают покупку недвижимости для дальнейшего получения пассивного дохода путем сдачи в аренду. В общей структуре инвестиционных сделок доля краткосрочных вложений в недвижимость составляет 85%, долгосрочных – 15% соответственно. Наиболее оптимальный вариант, на мой взгляд, вложения с целью перепродажи объекта долевого участия до его сдачи в эксплуатацию. Эта стратегия не требует дополнительных затрат от инвестора (как, скажем, на отделку, если квартира будет сдаваться в аренду). Доходность в данном случае определяется ценовой динамикой: чем быстрее растут цены в проекте по мере его реализации, тем больше зарабатывает инвестор. В среднем средняя стоимость «квадрата» в проекте со стадии котлована до выдачи разрешения на ввод возрастает на 15-20%. С учетом всех возможных затрат доходность может составить 8-15% годовых в наиболее ликвидных строящихся жилых комплексах. Тем не менее, на рынке есть проекты, которые не демонстрируют столь же уверенную динамику цен. В них девелоперы только индексируют стоимость квартир на уровень инфляции. Наиболее успешные проекты, как правило, находятся вблизи метро или МЦК, обладают привлекательной индивидуальной архитектурной и полноценным благоустройством». Ирина Могилатова, генеральный директор агентства TWEED: «Тяжело сейчас инвесторам, рынок не спекулятивный. Ожидания многих инвесторов, вложившихся до 2014 года, не оправдались. До кризиса недвижимости было много игр. Большое количество инвесторов – крупных и мелких – зашли в проекты и проиграли. Из-за курсовой разницы они потеряли до 50 % от стоимости недвижимости. Времена сейчас тяжелыe, о прошлой доходности говорить не приходится. Нужно инвестировать с прицелом на будущее. Я бы посоветовала входить в проекты на этапах предпродаж, вот тогда это будут интересные инвестиции. Предпродажа обычно бывает за два-три месяца до старта. Это практикуется практически во всех проектах. У застройщиков миллион расходов, а сейчас все строят на кредитные деньги. Как известно, кредит выделяется застройщику, когда полностью готова документация, но до этого расходы никуда не деваются. Ни один бизнесмен в ожидании кредита не захочет вынимать деньги из своего кармана. Объем предпродаж определяется необходимой девелоперу суммой. На этапе предпродаж можно купить недвижимость на 15-20% дешевле, чем на старте. Обычно это лимитированный объем. И о таких вариантах знают только агентства. Дальше цена квадрата растет по мере продвижения стадии строительства. В Москве годовая доходность в новых элитных проектах составляет около 15%. Добавьте 15-20% на этапе предпродаж, и получается хороший старт. Конечно, в этом случае нужно быть готовым к определенном риску. Но о том, что это ненадежный вариант (тем более, если клиенту помогает агентство), я бы не говорила». Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development (девелопер ЖК «Новый Зеленоград»): «Наиболее оптимальный момент для приобретения в строящемся здании – это завершение строительно-монтажных работ, до начала отделки и подведения инженерных коммуникаций (60% готовности). На этом этапе, как правило, еще сохраняется достаточный выбор, потому как к завершению строительства самые выгодные по цене и качеству предложения раскупаются, а девелопер выводит в продажу наиболее дорогие объекты. Кроме того, завершающие этапы (отделочные работы и благоустройство территории) сопровождаются значительным ростом стоимости новостройки. В зависимости от ликвидности объекта на последних этапах квартиры могут подорожать на 10-15%. А самый простой способ быстро продать инвестиционную квартиру – снизить стоимость хотя бы на 3-5% от минимального уровня. В то же время, если конкуренция среди инвесторов очень высока, то нужно привлекать интерес к квартире не только демпингом, но и дополнительными «фишками». Например, если все лоты продаются без отделки, есть смысл сделать простой косметический ремонт. Учитывая высокую востребованность жилья «под ключ», шансы быстро найти клиента увеличиваются на 20-30%». Роман Сычёв, генеральный директор Tekta Group (девелопер ЖК «Маяковский»): «На фоне снижения депозитных ставок по вкладам в крупнейших банках до 4-6% инвестирование в качественную жилую недвижимость остается надежным способом сохранения и приумножения денежных средств. При этом именно первичный рынок открывает наибольшие возможности для получения доходов. При этом инвестору необходимо самому тщательно выбирать объект и его застройщика, оценив надежность строительной компании. В отличие от покупки квартиры на этапе котлована, сценарий вхождения в проект на более высокой стадии готовности безопаснее для дольщика. К примеру, если возведение монолитных конструкций, подведение и монтаж инженерных сетей к домам были произведены по графику, высока вероятность, что строительство будет завершено в срок. Чтобы определить, какие проекты принесут инвестору максимальную прибыль, необходимо сравнить их стоимость с квартирами в домах том же районе, сданных в эксплуатацию за последние несколько лет. Если цена строящегося комплекса как минимум на 20% ниже, чем готового, такой проект можно рекомендовать для вложения средств. К примеру, сегодня средняя стоимость квадратного метра в ЖК бизнес-класса «Маяковский» на 31% меньше, чем в уже готовых новостройках того же сегмента, расположенных по соседству. Эта разница (дисконт между готовым и строящимся жильем) будет сокращаться в том числе за счет роста стадии строительства и вымывания с рынка наиболее ликвидных квартир к моменту сдачи комплекса в эксплуатацию». Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»: «Наибольшая доля инвестиционных покупок сегодня совершается в сегменте квартир массового спроса, расположенных в новостройках старой Москвы: по итогам I полугодия 2017 года, 31% спроса составили покупки с целью инвестирования. Для сравнения, в Новой Москве этот показатель составил 13%, в сегменте апартаментов Москвы – 16%, в сегменте квартир бизнес- и премиум-класса – 10%. Соответственно, массовый сегмент наиболее интересен инвестору – как с точки зрения более низкого порога входа в проект (в особенности на старте продаж и на нулевом цикле строительства), так и с точки зрения скорости последующей продажи конечному покупателю. Инвесторы рассматривают недвижимость и как инструмент приумножения капитала, и как способ сохранить накопленные средства. По мере роста строительной готовности к моменту ввода дома в эксплуатацию цены неизбежно вырастут. Например, в 2014 году открылись продажи ЖК «Мичурино-Запад» со стартовыми ценами от 5,9 млн руб. Сейчас цены здесь начинаются от 7,3 млн руб.». Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group (девелопер ЖК «Level Амурская»): «Безусловно, сегодня условия для инвестиций не столь благоприятны, как 10-15 лет назад, однако это не значит, что на рынке нет потенциально доходных объектов. Разница в том, что до кризиса 2008 года вложиться с выгодой можно было практически в любой жилой комплекс, а сейчас его нужно хорошенько поискать, сравнить с многочисленными конкурентами, проанализировать перспективы развития всего района. Иными словами, нужно проделать большую работу, прежде чем вложения окажутся удачными. Срок инвестирования в квартиру на первичном рынке примерно равен периоду строительства жилого комплекса, в котором инвестор подобрал объект. Как правило, речь идет об 1-2 годах – с этапа котлована до сдачи объекта в эксплуатацию. Вторая возможная стратегия – сдача в аренду. Чтобы добиться в текущих условиях высокой доходности необходимо подобрать объект с минимальной стоимостью и отделкой от застройщика. К примеру, в ЖК «Level Амурская» можно приобрести студию с отделкой за 2,6 млн рублей на стадии котлована. После ввода в эксплуатацию (через 2,5 года) ее можно будет сдавать по крайней мере за 25 тыс. рублей в месяц, то есть доходность составит порядка 8% годовых, что превышает сегодняшние ставки по депозиту. К этому еще нужно прибавить капитализацию самого актива, ведь за период строительства объект подорожает как минимум на 15-20% за счет роста строительной готовности». Татьяна Подкидышева, директор по продажам компании «НДВ-Недвижимость»: «На фоне высокой конкуренции застройщики очень аккуратны в вопросах ценообразования, однако это не значит, что в отдельно взятом проекте стоимость квартир может застрять на одной отметке. Повышение цены происходит вместе с увеличением стадии готовности объекта, а также в соответствии с факторами, которые способствуют данному процессу. Прежде всего, речь идет об улучшении транспортной доступности и открытии станций метро в шаговой доступности проекта. Данное событие сопровождается ростом цен – в особенности в тех локациях, которые раньше не имели доступа к метро. По сути, инвестирование актуально в отношении отдельных проектов, которые отличает хорошее месторасположение в сочетании с факторами, способствующими повышению темпов реализации квартир. Таким образом, здесь нужно обращать внимание на строительную динамику ЖК, концепцию комплекса, состав участников и конкурентоспособность новостройки. Среди объектов бизнес-класса мы считаем перспективными инвестиции в ЖК Silver. Стоимость квадратного метра начинается от 142 000 рублей, и можно совершить выгодное приобретение, учитывая стадию строительства и предстоящий рост цен в объекте». Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп»: «В связи с последними событиями в банковской сфере, я имею в виду санацию банков «Югра» и «Открытие» и слухи о проблемах у других купных игроков банковской отрасли, а также снижение ключевой ставки Центробанка, надежность и доходность депозитов уменьшилась. При этом снижение средней стоимости квадратного метра и постоянные скидки и бонусы от застройщиков, подтолкнули частных инвесторов задуматься о возвращении на рынок недвижимости. Инвестору необходимо принимать во внимание качественные характеристики объекта недвижимости, локацию, транспортную доступность и стадию строительства. Желательно, чтобы дом находился на низкой стадии строительства, в этом случае к моменту его сдачи в эксплуатацию покупатель заработает около 20% от первоначальной стоимости. Еще один совет – выбирать жилые комплексы вблизи строящихся станций метро, когда строительные работы завершатся и станция будет открыта, может случиться дополнительное увеличение цены, рост может составить около 10%. Не секрет, что сегодня предложение на рынке жилья существенно превышает спрос, поэтому, чтобы успешно продать квартиру, когда дом будет готов, и заработать при этом, стоит выбирать проекты с интересной концепцией и архитектурой». Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»: «Идеальным вариантом будут проекты, доступность которых через какое-то время улучшится, в этом случае лучше всего опираться на конкретные планы властей, уже подкрепленные реальными действиями. Например, сейчас активно идет редевелопмент бывших промышленных зон, также активно развивается сеть московского метрополитена. Часть районов в результате этого значительно выиграют в плане транспортной доступности, поэтому именно такие локации и нужно рассматривать в первую очередь. Таким примером может стать микрорайон «Северный», который располагается в районе Северный, за МКАД. Цены изначально были демократичные, а тут еще власти решили построить в районе собственную станцию метрополитена. Сейчас комплекс является одним из самых продаваемых по Москве. Если говорить про стадию строительства, то, безусловно, максимальную прибыль можно получить, если рассматривать проекты, находящиеся на начальной стадии строительной готовности. Если речь идет о неизвестном проекте, а инвестору хочется сохранить оптимальное сочетание прибыли и надежности вложения, то можно рассмотреть успешные проекты на рынке, где в продажу выходит вторая очередь с домами на начальной стадии строительства. Если говорить про конкретные проекты, то перспективным с точки зрения инвесторов можно назвать проект «Лучи». Во-первых, проект территориально расположен в «старых» границах Москвы, во-вторых, в непосредственной близости будет две станции метро, особенно удобно будет пользоваться станцией «Солнцево». К сведению В качестве привлекательных для инвестиций объектов эксперты рекомендуют: - ЖК «Центр Сити» - первый квартал жилых небоскребов, ЦАО, цены от 5,9 млн руб., скоро открытие метро «Шелепиха»; - ЖК «Мир Митино», от 4,1 млн руб., скоро заселение, 15 минут ходьбы до метро «Митино»; - ЖК «Город на реке Тушино-2018», м. «Спартак», старт продаж квартир с видом на Серебряный бор и реку. Цены в проекте от 6,8 млн руб.; - ЖК «Концепт Хаус» в Кунцево, выдача ключей уже осенью, проект построен, цены от 5,9 млн руб.; - ЖК «Фестиваль Парк» возле м. «Речной вокзал», от 5,5 млн руб. - ЖК «Первый клубный дом» в Люберцах, от 4,3 млн руб., проект бизнес-класса, рядом с метро «Жулебино»; - ЖК «Новокрасково», квартиры от 1,8 млн руб., старт продаж новых секций и корпусов, есть квартиры с черновой и чистовой отделкой, 5 минут ходьбы до ж/д станции Коренёво.