Стройка с опережением спроса: ростовские девелоперы ставят на объем, маркетинг и ипотеку
«Ситуация на рынке недвижимости Ростова-на-Дону следующая: наметившийся в прошлом месяце рост цен на некоторые категории недвижимости остановился. В Центральных районах города (непосредственно сам Центр, РИИЖТ, Сельмаш) падение цен продолжается. Кстати, и новых предложений по квартирам за прошедший месяц было очень мало. Картина складывается, прямо скажем, не очень радостная: продавцов огорчает продолжающееся падение цен, покупателей небольшой процент обновлений на рынке недвижимости, а риелторов огорчает слабая активность покупателей и завышенные требования, как покупателей, так и продавцов», – делится на своем интернет-сайте консультант в сфере недвижимости Алексей Кирилюк. О том, что на рынке ростовской недвижимости произошло определенное перенасыщение – «ФедералПресс» неоднократно писал ранее. Впрочем, по мнению экспертов, сужение цен на однушки, двушки и трешки в столице донского края вызвано не только удовлетворением спроса (имеющим место быть лишь в определенных сегментах), сколько общим снижением покупательной способности, а также определенным затовариванием рынка квартир. Впрочем, к последнему отчасти приводят экстенсивный рост отрасли, а также приход на берега Дона краснодарских игроков, для которых местная конкуренция все равно оказывается легче кубанской. Строительство в регионе идет достаточно активно, а вот продажи не очень активные, отмечает руководитель отдела маркетинга и аналитики агентства недвижимости «Дон-МТ» Галина Пивоварова. По ее данным, сейчас объемы строительства жилья составляют около 1 920 тыс. кв. метров. Если взять прошлый год, то тогда этот показатель составлял 1 850 тыс. Т.е. рост на лицо. Сегодня в Ростове не стоит вопрос с постройкой нового жилья, проблема в том, как продавать строящееся, делится эксперт. При этом, после того, как произошло перенасыщение соседнего краснодарского рынка, в Ростов зашли очень многие кубанские застройщики. Последним по времени входит краснодарский «Меритон» с жилым комплексом «Я». «Сейчас вектор у нас очень сильно смещен в сторону сегмента комплексной застройки. Она составляет на данный момент 73 % от всего строительства жилых домов. Среди активных игроков данного сегмента: краснодарцы из ВКБ (строящие микрорайоны Суворовский и Платовский), ставропольцы из ЮСИ («Красный Аксай»), Московская строительная компания, а также московский «Патриот». Среди местных крупных застройщиков можно вспомнить «Промстрой» (ЖК «Николаевский», ЖК «Екатерининский»)», – отмечает руководитель отдела маркетинга и аналитики агентства недвижимости «Дон-МТ». По ее словам, самое большое строительство в Ростове идет в центре города: почти 455 тыс. кв. метров. Активно осваиваются девелоперами Северный и Западный жилые массивы (295 тыс. кв. метров и 250 тыс. кв. метров, соответственно). Основная технология строительства – каркасно-монолитная (88 %), почти вычленена кирпичная технология (3 %). Эксперт отмечает, что проблема со сдачей жилья вовремя есть, но она не носит такой массовый характер, как например, в Краснодаре. «Имея на руках эти цифры, можно развеять слухи о том, что Виталий Кушнарев после своего прихода на пост мэра наложил мораторий на строительство. Никаких временных запретов не было. Просто мэрия стала более серьезно относиться к выполнению девелоперами норм законодательства (наличия парковок, качественной придомовой территории и т.д.) И сейчас застройщики идут на получение разрешений с этими требованиями. Но, как уже сказала, никаких искусственных препятствий нет», – замечает Пивоварова. Первичке падать не в первой «Средневзвешенная цена на рынке новостроек в сентябре составляла 52 484 рубля за квадратный метр. Но это цена предложения. Цена спроса несколько ниже. К тому же, компании в поисках клиентов активно прибегают ко всякого рода акциям, скидкам, индивидуальному подходу. Это говорит о том, что застройщики пытаются сейчас всячески продавать жилье. При этом, самая высокая стоимость квадратного метра составляет 65 тыс. за квадратный метр (центр Ростова), а самая низкая цена – 38 357 рублей (поселок Темерницкий)», – рассказывает Галина Пивоварова. По мнению эксперта, цена держится примерно на одном уровне с недавним прошлым. Но если учитывать инфляцию и латентные скидки, то можно говорить, что стоимость квартир падает. Застройщики по-прежнему занимаются различными маркетинговыми ходами. Например, поднимают цену, а потом проводят распродажи по акции, тем самым создавая у клиента ощущение покупки по выгодной цене. Но при этом фонд вторичного рынка продолжает расти. Как уточняет Галина Пивоварова, еще одна тенденция на рынке: значительно снизилось число людей, которые покупают жилье на стадии котлована и перепродают до окончания строительства. Предложение опережает спрос и некоторым собственникам приходится продавать жилье в строящихся домах дешевле, чем они его приобретали. Вторичка вторит негативному тренду Средняя стоимость квадратного метра на рынке жилой недвижимости в Ростове-на-Дону в третьем квартале 2017 года составила 57,89 тыс. рублей, говорится в исследовании, опубликованном компанией Domofond. При этом, по сравнению со вторым кварталом средняя цена за «квадрат» сократилась на 0,9 %. А однокомнатные квартиры подешевели на 1,5 %, их средняя стоимость составила 2,08 млн рублей. Двухкомнатные квартиры подорожали в среднем на 0,8 %, их средняя стоимость выросла до 3,15 млн рублей. Наибольшее снижение цен на рынке жилья зафиксировано в Пролетарском районе, где стоимость квартир упала сразу на 2,4 %. В Железнодорожном районе жилье подешевело на 1,7 %, в Кировском – на 1 %, Ворошиловском – на 0,9 %, в Октябрьском – на 0,8 %, в Первомайском и Ленинском – на 0,7 %, в Советском – на 0,2 %. «Отмечу, что вторички в Ростове стоят существенно дороже, чем первички. Там средняя цена доходит до 60 тыс. за кв. метр. Но это цена предложения. При этом на рынке фиксируется резкое расслоение. Если еще два года назад люди готовы были приобретать хрущевки, то сейчас таких потребителей становится все меньше и меньше. В основном, граждане желают покупать более новые дома. Спрос на старое жилье падает. Поэтому дисконт может колебаться от 8 до 12 %», – рассказывает Галина Пивоварова. Длинная покупка квартиры Впрочем, помимо негативных тенденций на рынке есть и позитивные. В сентябре стало известно, что целый ряд российских банков снизил ставки по ипотеке, облегчив ее получение. Кроме того, некоторые банки также отменили обязательность первоначального взноса по ипотеке, который для однушки составлял более 200 тыс. рублей (или 20 % от стоимости). Однако, в последнем случае жилье придется покупать только у партеров банка. А размер выплат может отказаться больше обычного. Отметим, что в первом полугодии 2017 года банки выдали жителям Южного федерального округа 53 млрд рублей ипотечных кредитов, сообщает Южное ГУ Банка России. По сравнению с данными за первые шесть месяцев 2016 года объем ипотечного кредитования вырос на 22 %. При этом в Ростовской области ипотечных жилищных кредитов было выдано на 16 млрд рублей. «Спрос на ипотеку в значительной степени простимулировал снижение банками процентных ставок вслед за снижением ключевой ставки Банка России. Средневзвешенная процентная ставка по кредитам в рублях, предоставленным заемщикам Южного федерального округа в первом полугодии снизилась на 1,2 – до 11,5 % по сравнению с аналогичным периодом прошлого года», – отмечают в Банке России. В то же время, эксперты Национального бюро кредитных историй (НБКИ) проанализировали, какой доход должен быть у семьи в разных регионах России, чтобы «комфортно» платить ипотеку. Выяснилось, что по состоянию на 1 августа рекомендованный доход семьи-заемщика из Ростовской области должен составлять 62 тыс. рублей. Причем с 1 января эта сумма снизилась с 68 тыс. рублей или на 8,8 %.
