Недвижимость на Святой Земле: что купить в Израиле, продав двушку в Москве

Святые места, высококлассная медицина, великолепные пляжи сразу трех морей — Средиземного, Мертвого и Красного — и 8,8 млн. человек населения — все это Израиль. Каждый год миллионы туристов посещают эту страну, расположенную в самом сердце Ближнего Востока. А еще здесь все растущая экономика, низкая безработица и стабильно высокие цены на недвижимость. С бюджетом московской "двушки" о Тель-Авиве можно только мечтать, зато периферия — пожалуйста. САМЫЙ ЖИВОЙ РЫНОК У МЕРТВОГО МОРЯ Израильская экономика в прошлом году выросла на 3%, что на 1% меньше, чем в 2016 году, сообщает Центральное статистическое бюро страны. Несмотря на небольшое замедление экономического роста, известное рейтинговое агентство S&P в начале февраля назвало израильскую экономику сильной и процветающей. По прогнозам агентства, в ближайшие четыре года ВВП Израиля будет в среднем расти на 3,1%. Высокую добавленную стоимость экономике обеспечивают информационные и научные технологии. При этом для Израиля актуальным остается геополитический риск и рост цен жилье. За последнее десятилетие местная недвижимость подорожала на 100%. "В последние годы рынок значительно перегрелся — в 2006–2016 годах цены росли быстрее всего в мире после Гонконга. Квартиры в Тель-Авиве стоят около 12,5 тыс. долларов за кв. м — почти как в Нью-Йорке (около 13 тыс. долларов за кв. м)", — говорит эксперт по международной недвижимости Tranio Юлия Кожевникова. Многие экономисты называют причину столь стремительного роста цен превышение спроса над предложением. По словам эксперта, объемы строительства росли примерно на 10 % в 2015 и 2016 годах, строилось более 50 тыс. объектов в год. Количество сделок — около 9 тыс. – 10 тыс. в месяц. Сейчас спрос превышает предложение в центре страны — Тель-Авиве и его окрестностях, на периферии предложение примерно равно спросу, отмечает владелец агентства недвижимости Isrealty Борис Горэн. Само правительство несколько лет пытается решить проблему нехватки жилья. Например, продает девелоперам землю по заниженным ценам, чтобы те строили дома для молодых семей по льготным ценам. Те, у кого нет жилья, могут участвовать в государственной лотерее. Некоторые эксперты считают, что рынок постепенно охлаждается, так как увеличилась ставка по ипотеке, и спрос инвесторов начал убавляться. Многие также говорят о наступившей стагнации на рынке недвижимости. По данным Министерства финансов страны, в прошлом году спрос пошел на снижение – продажи домов и квартир в Израиле сократились почти на 10,5%. А объемы строительства упали на 10%, подсчитали в главном Банке страны. Однако, это не помешало ценам на жилье вырасти на 2,4%, сообщает Globes. В целом девелоперская активность в Израиле остается на высоком уровне. "Строят очень много, это связано с тем, что у нас низкая процентная ставка ЦБ -0,25%, следовательно, дешевые кредиты", — говорит Борис Горэн. По его словам, особенно много строят в Тель-Авиве и окрестных городах и в городах на побережье. Кроме того, действует израильская программа реновации — перестройка старых зданий, которая выполняется частными инвесторами. РАСТУЩИЙ ШЕКЕЛЬ ОТПУГНУЛ ИНОСТРАНЦЕВ Что касается иностранного покупателя, то для израильского рынка недвижимости, он не играет столь значимой роли, как, например, в Болгарии или на Кипре. По данным Prian, самые активные покупатели израильской недвижимости – французы, россияне и американцы. Если россияне в основном рассматривают недвижимость на Святой Земле как инвестицию, то французы часто покупают ее для себя. Интерес иностранцев в основном сосредоточен на элитном сегменте (от 1-2 млн. долларов). Самыми популярными районами для покупки является недвижимость на побережье — от Яффо до Тель-Авива. в последнее время спрос иностранных покупателей уменьшился, связано это связано с тем, что израильские банки ужесточили условия приема денег и требуют доказательства "чистоты" источников дохода, отмечает Борис Горэн. "Во II квартале 2017 количество иностранных покупателей в Израиле снизилось до рекордно низкого уровня с 2003 года. Число сделок сократилось на 70% по сравнению с пиковыми значениями 2015 года", — добавляет Юлия Кожевникова. Среди причин также — проблемы с безопасностью и рост курса шекеля. ЗОЛОТЫЕ "КВАДРАТЫ" НА СВЯТОЙ ЗЕМЛЕ Израиль не может порадовать низкими ценами на "бетонное" золото. Цена квадратного метра в среднем составляет 5,2 тыс. евро (364 тыс. рублей). Для сравнения "квадрат" в московской новостройке бизнес-класса в среднем обойдется в 227,6 тыс. рублей. "За эту сумму можно купить квартиру на периферии на вторичном рынке или в проекте, который будет готов через 2 года, но то же на периферии", — говорит Борис Горэн. Покупка недвижимости в Израиле не дает право ВНЖ. Его, как и само гражданство, могут получить только лица еврейской национальности или имеющие еврейские корни. Зато можно заработать на аренде — Израиль одна из самых популярных стран у туристов. Краткосрочная сдача квартир у моря может приносить 7-8% годовых. По данным Airbnb, сейчас небольшие апартаменты рядом с морем в Тель-Авиве можно снять за 4 тыс. рублей в сутки. Цены на июнь увеличиваются до 6-8 тыс. рублей. Средняя доходность арендных квартир долгосрочно составляет около 3%. Налог на покупку недвижимости для иностранца составляет 8% до 1,5 млн. долларов, и 10% — при покупке недвижимости выше этой суммы. В Израиле нет единого налога на недвижимость, собственники выплачивают муниципальный налог — арнону. По данным Tranio, его ставка зависит от площади и месторасположения, и составляет примерно 60 долларов ежемесячно. В целом, содержание недвижимости в Израиле в год обходится примерно в 11-12 тыс. долларов. К минусам можно покупки недвижимости в Израиле отнести проблемы с безопасностью и легализацией для иностранцев без еврейских корней, отмечает эксперт Tranio. ЧТО, ГДЕ И СКОЛЬКО Главный город израильского рынка недвижимости – Тель-Авив, он же — финансовый центр страны. Здесь прекрасные песчаные пляжи, небоскребы, здания в стиле баухаус и самые высокие ценники. В среднем стоимость "квадрата" варьируется от 5,8 до 10 тыс. долларов и может доходить до 30 тыс. долларов за жилье у моря. Небольшую "двушку" можно купить в районе 500 тыс. долларов (35 млн рублей). За квартиру в 180 кв м с видом на море в центре Тель-Авива придется заплатить почти 2,9 млн. евро (203 млн. рублей!). Несмотря на заоблачные цены, Тель-Авив пользуется спросом у иностранного покупателя, и считается хорошей инвестицией. Особенно популярен район "Золотой мили" (участок в милю между старым портом Яффа и новым причалом Тель-Авива), его также можно назвать раем элитной недвижимости. Спрос на аренду недвижимости в Тель-Авиве есть круглый год, причем как на недорогое жилье, так и на элитное. И спрос почти всегда превышает предложение — что является хорошей возможностью заработать. Столица Иерусалима также привлекает иностранного покупателя, который готов платить большие суммы за возможность любоваться стенами Старого города. Например, по данным Prian, можно купить квартиру в 200 кв. м. недалеко от центра за 1,749 млн. долларов (122,4 млн. рублей). Еще одно популярное направление для покупки недвижимости — город Герцлия в 12 км от Тель-Авива. Город известен своим районом Питуах или "поселок миллионеров", он же "Силиконовая долина" Израиля. Цены на недвижимость здесь почти сопоставимы с Тель-Авивом. Например, за "двушку" в 45 кв. м. у моря придется заплатить почти 745 тыс. евро (52,1 млн. рублей). Недвижимость в средиземноморском курортном городе Нетании назвать доступной тоже нельзя (по московским меркам) – цены на апартаменты и квартиры начинаются от 300 тыс. евро. Жилье дешевле можно найти на юге, а также во внутренних районах Израиля. Сюда как раз можно поехать с бюджетом московской "двушки", и, если повезет, – найти неплохой вариант. Так, на популярном курорте Эйлат у Красного моря стоимость кв. м. варьируется от 3-7 тыс. долларов. По данным агентства eilathome.ru, "трешку" в Эйлате в 90 кв. м. можно купить за 230 тыс. долларов (порядка 14 млн. рублей). Относительно недорогое жилье можно найти и на севере Израиля — в средиземноморском портовом городе Хайфе. "Двушку" в 67 кв. м. (israelhome.ru) здесь предлагают за 135 тыс. долларов (8,1 млн. рублей). За апартаменты площадью 40 кв. м. с видом на море придется заплатить уже 300 тыс. долларов (18 млн. рублей).