Наибольшая часть коммунальных квартир будет расселена к 2030 году, об этом заявил вице-премьер Марат Хуснуллин. В то же время риелторы и аналитики отмечают растущий среди россиян спрос на покупку отдельных комнат вместо полноценных квартир. В целом по России интерес к подобным сделкам с жильем вырос на 13% за последний год, говорят данные "Авито Недвижимость". Рассказываем, кто в XXI веке покупает и продает комнаты вместо квартир, а также какие выгоды и подводные камни ожидают участников сделки.
Сегодня в городах-миллионниках на продажу выставлено 17,2 тыс. комнат как в уже коммунальных, так и в обычных квартирах, рассказал ТАСС руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. За год объем предложения комнат в крупнейших российских городах вырос почти на треть — на 27%. Хотя в Москве и Санкт-Петербурге, наоборот, число комнат на рынке недвижимости снизилось на 17% и около 33% соответственно.
Наибольшая доля коммунальных квартир (около 10%, по данным ЦИАН) находится в Санкт-Петербурге — город давно имеет негласный статус "столицы коммуналок". В свою очередь в Москве коммунальные квартиры составляют 4% от всего жилого фонда. Притом большая часть из них сегодня расположена не в историческом центре города, а в бывших рабочих районах юга и востока Москвы, отметил Попов.
То, что за последний год россияне стали чаще интересоваться покупкой комнат вместо отдельных квартир, заметили и аналитики "Авито Недвижимость". В целом по стране потребительский спрос вырос на 13%, в том числе в Москве — в 1,5 раза, а Санкт-Петербурге — на 28%. В то же время генеральный директор агентства недвижимости "Доли.ру" Игорь Аболемов говорит о росте числа запросов на покупку комнат в Петербурге почти на 45% в феврале 2021 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года при сокращении предложения почти на 30% за последние полгода.
При этом стоимость комнаты в среднем по городам-миллионникам выросла на 11% за год. Это связано с общим подорожанием жилья как в новостройках (на 19,8%), так и на вторичном рынке (на 16,1%), объяснил Попов из ЦИАН. В Москве цены выросли на 17%, до 4 млн рублей в среднем за комнату, а в Санкт-Петербурге — почти на 20%, до 1,8 млн рублей за среднюю комнату в коммуналке. Самая доступная комната в Санкт-Петербурге сегодня продается за 760 тыс. рублей, а дорогая — за 6 млн рублей, рассказал Аболемов. Среди других крупнейших российских городов наиболее заметно выросли цены на комнаты в Казани — на 23%, до 1,1 млн рублей в среднем, и Новосибирске — на 12%, до 905 тыс. рублей в среднем.
Чаще всего на продажу выставляются комнаты в трехкомнатных (треть от общего количества лотов) и четырехкомнатных (22%) квартирах, добавил Попов. В свою очередь руководитель аналитического центра "Инком-Недвижимость" Дмитрий Таганов отметил, что в их компании (работает в столичном регионе) сделки с комнатами занимают небольшую долю — 4% в январе и 2% в феврале 2021 года. В среднем на 50 квартир в Москве продается одна комната, добавляет председатель совета директоров компании "Бест-Новострой" Ирина Доброхотова.
С другой стороны, небольшие жилые пространства, в которых часть помещений человек делит с другими сожителями, встречаются не только на вторичном рынке жилья. Сегодня как у девелоперов, так и покупателей жилья начинает зарождаться интерес к формату коливингов. В России их иногда уже называют новыми коммунальными квартирами. Однако эксперт по недвижимости федеральной компании "Этажи" Елена Ситникова считает, что не следует концептуально объединять эти два формата жилья. "Если в коммуналках люди жили скорее из-за отсутствия другого варианта жилья, то коливинги — это формат, объединяющий людей по интересам", — объяснила эксперт.
Формат коливингов зародился в Сан-Франциско. С одной стороны, такое жилье более доступно для людей, с другой стороны, внутри него создаются зоны для общения по интересам. При этом встречаются разные дома-коливинги: в одних у жильцов есть собственные кухни, в других она становится общим пространством. По мнению Ситниковой, формат коливингов может стать востребованным для крупных компаний, которые будут приобретать такие дома для своих сотрудников, что в перспективе позволит обеспечить их эффективное взаимодействие и во внерабочее время.
Как продаются и покупаются комнаты
В России встречается два вида сделок, в которых объектом купли-продажи выступает часть квартиры: по приобретению доли жилья или конкретной комнаты. При покупке доли порядок пользования квартирой не определяется, то есть между собственниками не закрепляется владение конкретными комнатами, говорит руководитель офиса "Миэль" "В Черемушках" Яна Нещадимова. Чтобы иметь право на определенные квадратные метры в квартире, договор купли-продажи должен быть заключен именно на комнату.
В большинстве случаев выделенная в отдельную собственность комната стоит больше доли в квартире, обращает внимание эксперт по недвижимости Ольга Максимова. Еще одно отличие — ипотека на покупку доли не выдается, только на комнаты с отдельным кадастровым номером. Однако банк может пойти на уступку и одобрить ипотеку на долю в исключительном случае, когда собственник покупает последнюю часть квартиры у членов семьи, отмечает Нещадимова из "Миэль".
Почему собственники продают комнаты?
Желание разделить общее имущество в случае развода супругов или на фоне бытовых конфликтов собственников — наследников квартиры. Собственнику нужны деньги, а квартира долгое время не продается. Продавец может пойти на разделение жилья на отдельные лоты, чтобы получить хотя бы часть возможных средств, говорит Попов из ЦИАН. На старте программы реновации в Москве некоторые собственники продавали доли в своих квартирах. Их мотивация состояла в том, чтобы и денег заработать, и все же получить квартиру взамен оставшейся комнаты, объясняет Доброхотова из "Бест-Новострой".
Кто покупает комнаты?
Покупатели, которым не хватает денег на приобретение полноценной квартиры. По словам Попова из ЦИАН, особенно актуальна такая причина в случае, когда человек хочет жить в определенном районе, а цены на недвижимость в нем очень высокие и средств на покупку жилья целиком нет. Часть покупателей комнат привлекает возможность в перспективе договориться о выкупе остальных долей квартиры. Покупатели-инвесторы чаще всего интересуются комнатами в квартирах на первых этажах, где проще всего согласовать перепланировку и создать отдельные квартиры-студии. Довольно высокий спрос на покупку таких коммунальных квартир наблюдается в Петербурге, отмечает эксперт по недвижимости федеральной компании "Этажи" в Санкт-Петербурге Илья Паршиков. Например, покупается коммунальная квартира площадью 130 кв. м на Петроградской стороне. Чаще всего планировка таких помещений включает коридор, по бокам от которого идет два ряда комнат. В итоге коридор становится местом общего пользования, в каждой комнате устанавливается дополнительная шумоизоляция, входные двери, заводятся коммуникации для санузла и, если позволяет высота потолков, создается второй ярус. "Подобные студии в центре города площадью 18–20 кв. м стоят в районе 4–4,5 млн рублей. Однако несмотря на то, что каждая студия является индивидуальным жильем, по документам она остается долей в общей квартире. Коммунальные квартиры в Санкт-Петербурге в "убитом" состоянии продаются по цене 80–90 тыс. рублей за квадратный метр, а полученные в результате студии уже по цене 140–150 тыс. рублей за квадратный метр и больше", — объяснил эксперт. Другие инвесторы переводят выкупленные комнаты в нежилые помещения, чтобы сдавать их в аренду или продать в качестве готового объекта коммерческой недвижимости, говорит Ситникова из "Этажей". Актуальной для Москвы причиной покупки доли в квартире становится желание получить официальный статус в столице в виде прописки, что дает возможность пользоваться детскими садами, школами и т.д. В связи с этим на рынке недвижимости встречаются объявления о продаже незначительных долей в квартире, например, 1/80 или даже 1/210. Ведущий юрисконсульт юридической службы "Инком-Недвижимость" Светлана Болотская предупреждает, что собственники незначительных долей не смогут жить в квартире, не нарушая прав других ее владельцев. Еще в 2017 году группа депутатов вносила в Госдуму законопроект о запрете продажи микродолей в жилых помещениях. Однако сегодня этот вопрос остается законодательно нерешенным. Активность покупателей комнат наблюдалась и во время старта программы реновации в Москве. Эксперты связывают повышенный спрос с действующим законом, согласно которому при расселении взамен владелец комнаты в коммунальной квартире получает отдельное жилье. По словам Доброхотовой из "Бест-Новострой", пик подобных сделок пришелся на первый год с момента определения предварительных списков домов под снос. Сегодня комнаты в квартирах под реновацию стоят от 5 млн рублей в спальных районах и около 7 млн рублей в районах внутри Третьего транспортного кольца. Таганов из "Инком-Недвижимость" говорит, что в таких домах сегодня предлагается 31 комната, средняя стоимость квадратного метра которой достигает 318,8 тыс. рублей.
Подводные камни в сделках с комнатами
Эксперты советуют в случае заключения сделок с жилыми комнатами обращаться за помощью к специалистам в сфере недвижимости, так как этот процесс юридически сложнее покупки квартиры. В первую очередь риелторы и юристы обращают особое внимание на преимущественное право по выкупу доли в квартире сособственника или содольщика. "Продавец либо получает нотариальный отказ от покупки всех собственников, либо направляет извещение каждому из них и по истечении месяца, если никто из собственников не заявит о готовности купить комнату на предложенных условиях, вправе продать ее третьему лицу. Комната в обычной квартире может быть поставлена на кадастровый учет, что делает ее самостоятельным объектом недвижимости. В таком случае у комнаты будет один собственник, и чье-либо согласие при ее продаже не потребуется", — отметила адвокат КА "Юков и партнеры" Александра Воскресенская.
Также, если среди собственников есть несовершеннолетние дети, нужно получить отказ от преимущества покупки от органов опеки, добавляет эксперт в сфере недвижимости Ольга Максимова. Понадобится и справка из психоневрологического диспансера о том, что продавец не состоит на учете и дееспособен.
Покупателям и продавцам нужно быть готовыми к тому, что зачастую другие собственники могут намеренно затягивать сделку по продаже доли в квартире. "Мы отправляем письмо покупателю с предложением "купите за цену…". Покупатель принимает предложение о покупке у нотариуса, а потом он может не выйти на сделку. В этой ситуации возникает суд, так как регистрационная палата не рассматривает отсутствие денежных средств и невыход на сделку правильным отказом от преимущественного права покупки, регистрационная палата смотрит только на телеграмму "согласен купить" и сделку в таком случае не проведет", — рассказала о примере из практики Нещадимова из "Миэль".
Кроме того, встречаются ситуации, когда собственником части квартиры выступает город. Например, в Москве в таком случае предложение о продаже доли в собственности необходимо направить в орган исполнительной власти — департамент городского имущества, говорит Болотская из "Инком-Недвижимость". Если проигнорировать право преимущественного выкупа, то собственники других частей квартиры могут в течение трех месяцев через суд оспорить сделку и перевести права и обязанности покупателя на себя, добавляет юрист.
В целом же адвокат Воскресенская советует покупателю перед сделкой проверить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о правах на объект. То есть посмотреть всех собственников квартиры и наличие обременений, как, например, ее арест или ипотека. Также стоит изучить в выписке из ЕГРН о переходе прав, на каком основании собственникам была передана квартира, убедиться в отсутствии задолженности по коммунальным платежам и налогам, проверить информацию о наличии в отношении собственников судебных дел, в том числе исполнительных производств и процедуры банкротства. А чтобы не стать жертвой мошенников или недобросовестных собственников, внимательно читать договор на предмет соблюдения прав всех заинтересованных в сделке сторон.
Эксперты, опрошенные ТАСС, очень аккуратно высказались о том, удастся ли на государственном уровне решить проблему жилых комнат. "Проблема, она не в коммуналках, а в их жильцах — часто собственники комнат не могут договориться о простых бытовых вопросах, не говоря уже о каком-то элементарном ремонте и десятилетиями живут с общим ржавым унитазом и отбитым кафелем в ванной. Если не брать в расчет фактор соседей — не вижу ничего плохого, чтобы и дальше существовал формат покупки дешевого жилья в центре города", — подытожил один из собеседников агентства.
Алина Савицкая
