Одни застройщики продают квартиры по договору долевого участия, а другие предлагают заключить обычную сделку купли-продажи. Рассмотрим преимущества и недостатки обоих вариантов Квартира в строящемся доме – договор долевого участия На рынке новостроек покупатели в основном приобретают квартиры по договору участия долевого строительства (ДДУ). Это совершенно законная и прозрачная схема. Предметом сделки купли-продажи по ДДУ является объект долевого строительства, то есть квартира в новостройке, которую застройщик обязуется передать дольщику. Договор долевого участия в строительстве полностью регламентируется Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Важно отметить, что ДДУ проходит государственную регистрацию, и покупатель полностью застрахован от двойных продаж. Однако есть риски, от которых дольщика не может защитить даже вездесущий 214-ФЗ. Жилье, в которое уже вложены деньги, могут не сдать вовремя или вообще не достроить. Совет Для того чтобы обезопасить себя, необходимо проверить документы застройщика. Дольщику должны показать проектную декларацию, разрешение на строительство, экспертизу проектной документации и результаты инженерных изысканий, договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору долевого участия, свидетельство о допуске к определённым работам, аудиторское заключение, свидетельство о праве собственности на земельный участок под застройкой. Готовая квартира – договор купли-продажи Итак, пока дом не сдан в эксплуатацию, застройщик вправе заключать только договоры долевого участия в строительстве, а для сделки с готовым объектом недвижимости используют договор купли-продажи. Регламентирующие его нормы содержатся в ст. 549-558 ГК РФ, а также в Жилищном кодексе РФ, Земельном кодексе РФ, в 208-ФЗ (закон «Об акционерных обществах»). Главное преимущество квартиры в новостройке по договору купли-продажи состоит в том, что жилье готово для заселения, уже оформлено в собственность застройщиком (покупателю не придется терять время и тратить деньги), у него есть адрес. То есть формат «заезжай и живи», казалось бы, самый надежный. Но определенные риски для покупателя тоже присутствуют. Совет Перед сделкой по договору купли-продажи необходимо проверить полномочия продавца на совершение сделки, правоустанавливающие документы. Также необходимо получить выписку из ЕГРН и домовой книги, кадастровый и технический паспорт. Стоит учитывать практику по оспариванию сделок с недвижимостью, которые попадают под Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 N 127-ФЗ, так как сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе. Если объект недвижимости приобретается у юридического лица, следует затребовать регистрационные, учредительные документы, актуальную выписку из ЕГРЮЛ, документы, подтверждающие полномочия лица, подписывающего договор от имени юридического лица (протокол о назначении либо доверенность), справку о балансовой стоимости объекта, бухгалтерский баланс на последнюю отчетную дату. Разумеется, приобретать жилье в новостройке по договору долевого участия значительно выгоднее, чем в готовом доме. Исходя из анализа рынка, стоимость квартир в новостройках может быть ниже на 30-40% (в зависимости от стадии строительства). Но и риск вложений в квартиру в новостройке также достаточно высокий, особенно с учетом сложившейся экономической ситуации. В условиях, когда цена строительных материалов, как и стоимость заемных средств, неустойчивы, у застройщиков также возникают дополнительные риски. С точки зрения самой процедуры сделки, с учетом сложности проверки документов при приобретении, скорее, покупателю проще заключить ДДУ. В сделке по договору купли-продажи история владения недвижимостью по времени устанавливается дольше и проверка требуется более тщательная, состоящая из многих аспектов. Материал подготовлен с помощью аналитиков ООО «АРПА», специально для Newfinder.
