Покупать недвижимость лучше через два-три года: цены достигнут дна

Лето, на рынке недвижимости затишье. Предложений много, покупателей мало. Самое время купить жилье с хорошей скидкой. В эфире телевидения «ВМ» прошел круглый стол на тему «Можно ли сегодня рассматривать покупку недвижимости как инвестицию». — Цены на жилье в Москве и области падают с 2014 года, — рассказывает руководитель аналитического центра IRN.RU Олег Репченко. — Причем падают довольно существенно: примерно на 10 процентов в год. Кто-то считает, что мы достигли дна, но я убежден, что падение продолжится. Покупать квартиру в качестве инвестиционного инструмента сегодня нелогично. Юлия Динер, руководитель офисов «Щелковское» и «Проспект Мира» департамента вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость», не согласна. — Да, цены упали и даже, возможно, продолжат падение. Но рынок не встал: люди продолжают покупать и продавать квартиры, — пояснила эксперт. — Все зависит от цели сделки. Если вы хотите в квартире жить, то покупка сейчас очень кстати. Можно, конечно, ждать дальнейшего снижения. Но если вы снимаете, то заплатите хозяину жилья за пару лет минимум 700 тысяч рублей. И вместо того чтобы жить в своей квартире и обустраивать ее, будете жить в чужой. Часто — не самой благоустроенной и удобной. Поэтому, мне кажется, купить сейчас — это уместно и правильно. Особенно если учесть, что снизилась не только цена жилья, но и процент по ипотеке. Сейчас он самый низкий за всю историю России. Большинство экспертов, между тем, уверены, что деньги куда выгоднее положить в банк на депозит. — Зачем гадать, давайте просто посчитаем, — рассуждает заместитель директора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости ВШЭ Татьяна Школьная. — Допустим, вы решили купить на вторичном рынке однокомнатную квартиру с целью сдачи в аренду. В пять миллионов рублей вполне можно уложиться. Сдаете вы ее за 30 тысяч руб лей в месяц. В год — 360 тысяч. Вычтите из этой суммы плату за коммуналку, капремонт, ежегодно растущий налог на недвижимость и налог в размере 13 процентов, который вы по закону обязаны уплатить с полученной суммы. Прибавьте расходы на текущий ремонт: ведь не жильцы же его делают. Вот и получится, что доходность составит 4–5 процентов годовых в год. Причем чтобы даже ее получить, вам будет необходимо потрудиться. Найти адекватных и платежеспособных жильцов, следить за порядком в квартире, содержать ее. Ну, например, жильцы звонят и говорят, что протекает батарея. Кто обязан решить проблему? Конечно, вы, владелец. Иными словами, сдача в аренду это тоже работа. При этом, как добавляет эксперт, положив те же деньги в банк, вы получите доходность в 7–8 процентов минимум. А забот — никаких совершенно. — Поэтому, вне всякого сомнения, банковский депозит намного выгоднее, — пояснила Татьяна Борисовна. Григорий Полторак, руководитель компании БЕСТНедвижимость, считает, что действительно все зависит от цели инвестирования. — Заработать на недвижимости сейчас трудно. Еще лет десять назад можно было купить квартиру на стадии котлована, а потом продать на 30–40 процентов дороже. Сейчас эта схема не работает. Да, цена готовой квартиры будет выше, но вы еще попробуйте ее продать. Рынок — перенасыщен. Сейчас не время продавца, а время покупателя. Условия диктует он. Олег Репченко подтверждает: — Если говорить о новостройках, то на рынке сейчас три миллиона квадратных метров недвижимости. А если брать еще и область, то уже 7,5 миллиона квадратных метров. Даже профессионалы-девелоперы, имеющие приличные рекламные бюджеты, не могут все это распродать. Вам как частному инвестору тоже будет очень непросто. Квартиры продаются не очень быстро, не очень дорого и далеко не во всех проектах. Слишком велико предложение. Сергей Елин, руководитель аудиторско-консалтинговой группы АИП, считает, что любая инвестиция имеет как свои плюсы, так и минусы. — Не надо думать, что отнеся деньги в банк, вы получите полную гарантию их сохранности. Вот сейчас проблемы с «Югрой» — не самым мелким игроком рынка. Где гарантия, что не закроется и ваш надежный, казалось бы, банк. Мне кажется, что нужен некий паритет. Если есть возможность, часть средств можно хранить в валюте, часть — в рублях, а что-то вложить в недвижимость. Например, купив за МКАД недорогую студию и сдавая ее в аренду. В общем, не надо складывать все яйца в одну корзину. Олег Репченко, впрочем, уверен, что вкладываться в недвижимость нужно через дватри года, когда, по его мнению, цены достигнут дна. А пока хранить деньги на депозите. — Или, как вариант, можно купить сейчас, но с 20–30-процентной скидкой, — считает эксперт. — Дело в том, что наиболее умные застройщики прекрасно понимают, что в ближайшие два-три года по тем ценам, которые есть сейчас, квартиры будут продаваться очень плохо. Потому что и рынок перенасыщен, и покупательская способность довольно низкая. И все это время им придется платить проценты банку, у которого они заняли денег под строительство. Но зачем это делать, если продать квартиры можно уже сейчас со скидкой? Зачем тянуть? В деньгах ты вряд ли выиграешь. Скорее даже проиграешь. Григорий Полторак также посоветовал присмотреться ко вторичному рынку. — Всегда можно найти квартиру, которая предлагается с хорошим дисконтом. Кто-то, например, остро нуждается в деньгах. Кто-то переезжает и уже подобрал вариант, который не может ждать. Жизнь многообразна, — рассуждает эксперт. — Единственное важное условие — наймите профессионального риелтора. Потому что дешевые варианты часто бывают юридически небезупречны. Любую квартиру нужно проверять, а уж дешевую — проверять особенно тщательно. Подписывайтесь на канал "Вечерней Москвы" в Telegram!