Процедура приобретения недвижимости в США

Содержание: Недвижимость в США, доступная для иностранцев Права и обязанности зарубежных собственников недвижимости в США Поиск объектов, каталоги недвижимости Риэлторы и застройщики США Открытие банковского счета и подготовка предложения о покупке Подписание договора купли-продажи и внесение депозита Проведение инспекции недвижимости и ее дополнительной оценки Проведение юридической проверки Регистрация нового собственника Оплата сделки Удаленное приобретение недвижимости в США Дополнительные расходы при покупке недвижимости в США Как получить ипотеку в США Резюме: это надо запомнить Права иностранцев на покупку недвижимости Граждане каких стран имеют право приобретать недвижимость в США? Законодательство США не ограничивает иностранцев. Граждане России, Украины, Казахстана и других стран бывшего СССР могут свободно покупать любые объекты. Оформить сделку можно как на физическое, так и на юридическое лицо. Профессионалы рынка рекомендуют второй способ , благодаря которому можно защитить недвижимость от налогов на наследство и дарение, а также ограничить ответственность собственника при несчастном случае. Лучше всего проконсультируйтесь с налоговым юристом, прежде чем принять решение. Какие виды недвижимости разрешено покупать иностранцам? Зарубежные покупатели могут становиться собственниками как жилой, так и коммерческой недвижимости в Штатах. Никакого особого разрешения на покупку не требуется. Какие права получает иностранец после покупки недвижимости в США? Приобретение недвижимости не является достаточным основанием для получения вида на жительство в США ( Гринкарты ). Тем не менее, оно при определенных условиях дает право на получение бизнес-визы. При вложениях в недвижимость для сдачи в аренду можно получить визу EB5 или L1. Если вы претендуете на EB5, вам необходимо приобрести недвижимость на сумму $1 млн или более, к примеру многоквартирный дом или гостиницу, а также обеспечить работой 10 человек: агентов по сдаче в аренду, уборщиков, людей, которые занимаются ремонтом… Если же вы хотите получить визу L1, вам нужно обеспечить работой пять человек и самому быть управляющим компанией. Также можно покупать недвижимость с целью ремонта и перепродажи и при правильной организации получить визу EB5 или L1. Во Флориде, например, инвесторы часто переоборудуют старые многоквартирные дома в кондоминиум-ассоциацию. Правда, вложения должны быть значительными, так как нужно не только приобрести недвижимость, но и обеспечить работой 10 человек. Виза L1 не требует вложений в $1 млн, для получения этой визы нужно нанять пять человек для управления объектом. Читайте подробнее о ВНЖ и визовом режиме в США Какие обязанности появляются у иностранца после покупки недвижимости в США? Любой собственник в США, независимо от его гражданства и наличия вида на жительство, обязан оплачивать ежегодные налоги на недвижимость и коммунальные услуги. Задолженность по налогам может привести к штрафам и отказу в выдаче визы или продлении ВНЖ. Обратите внимание! Налоговые резиденты Российской Федерации, т.е. люди, которые фактически проживают в РФ более 183 дней в году, должны уведомлять российские налоговые органы об открытии счетов в зарубежных банках или создании юридических лиц. А это может потребоваться во время сделки. Читайте подробнее о правилах покупки недвижимости за рубежом для граждан России Поиск недвижимости в США Как искать недвижимость в США? Начинать покупку следует с предварительного выбора объекта. Начните с поиска недвижимости в США на Prian.ru . Вы можете сортировать предложения по важным для вас параметрам, сохранять понравившиеся варианты и подписываться на обновления. Также вы можете оставить заявку на подбор объекта по вашим требованиям – риэлторы сами пришлют вам подборки подходящих вариантов. Разобраться в ситуации на местном рынке недвижимости помогут статьи и новости о США . Обратите внимание на секреты покупки недвижимости во Флориде – самом популярном штате страны у зарубежных покупателей недвижимости. Как искать риэлтора в США? В США участие риэлтора в сделке необязательно, но рекомендуется. Риэлтор будет представлять ваши интересы на всем пути от начала поиска до получения ключей от нового жилья: Помогает в поиске подходящего варианта и определении реальной рыночной стоимости, Торгуется с продавцом для получения более выгодной цены Помогает в оформлении всех документов, выборе адвоката, технического инспектора и других специалистов, необходимых в процессе покупки Россияне в некоторых штатах США, таких как Нью-Йорк, Флорида и Калифорния – одни из ключевых зарубежных покупателей недвижимости. Поэтому у многих местных агентств есть сотрудники, свободно говорящие по-русски. У некоторых застройщиков и риэлторских компаний есть представители в Москве и Санкт-Петербурге. Недвижимость в США можно подобрать также с помощью российских агентств, работающих на международном рынке. Смотрите список риэлторов и застройщиков США Обратите внимание! Риэлторская деятельность в США лицензируется государством. А следит за нею Национальная Ассоциация риэлторов (NAR) — самая крупная профессиональная организация в Соединенных Штатах. В компетенцию NAR входят вопросы стандартов работы, этики риэлторов и их обучения. Несмотря на то, что участие в организации необязательно, в ней состоят более миллиона специалистов. Благодаря постоянному надзору риэлторский бизнес в США предельно прозрачен: риски мошенничества сведены к минимуму. Пошаговая схема стандартной сделки с недвижимостью Этап 1. Открытие банковского счета в США Счет в американском банке требуется только в случае, если недвижимость приобретается в кредит. Если же оплата будет производиться собственными средствами, открывать его нет необходимости. Этап 2. Подготовка предложения о покупке Как только вы подберете понравившийся вам объект недвижимости, риэлтор подготовит предложение на покупку (офер) от вашего имени. Он представляет собой типовой договор, составленный риэлторскими ассоциациями штата. В нем будут указаны все условия, на которых вы предлагаете продавцу заключить сделку. В случае привлечения кредита, к этому предложению прикладывается банковское подтверждение об одобрении займа. В случае, если покупатель планирует расплачиваться собственными средствами, от него требуется предоставить подтверждение о наличии средств на банковском счете. Этап 3. Подписание договора купли-продажи и внесение депозита Если продавец принимает ваше предложение, то подписывается контракт (Contract to Purchase Real Estate) в сопровождении риэлтора, с указанием всех условий сделки – суммой продажи, депозитом, условиями продажи, сроками проведения инспекции и оценки объекта, а также указанием конкретного срока оформления сделки. Обязательный участник транзакции – специализированное агентство, так называемая титульная компания (Title Company), и эскро (Escrow Company) или адвокат покупателя, регистрирующий сделку (Closing Attorney). Именно они осуществляет юридический контроль всей сделки, проверку и заверение документов. На некоторые пункты контракта стоит обратить особое внимание: Инспекция недвижимости (Home inspection clause) Контракт должен содержать обязательный пункт об инспекции, где указан определенный период времени (обычно в течение 10 дней) для ее проведения третьей стороной. Цель инспекции – убедиться в отсутствии скрытых проблем с недвижимостью. Продавец обязан предоставить покупателю и инспектору свободный доступ к объекту для этих целей. Покупатель обязуется оплатить инспекцию. В большинстве случаев срок проведения процедуры составляет 10 дней. Форс-мажорные обстоятельства по ипотеке (Loan Contingency Clause) В этом пункте обычно указано, что если покупатель подал заявку на предоставление ему ипотечного кредита, но получил отказ, он имеет право отказаться от сделки. Зачастую при этом ему разрешено вернуть себе депозит без дальнейших обязательств по приобретению объекта. Дополнительные расходы (Closing costs) Здесь прописывается, кто именно платит за составление контракта, страхование и хранение средств на счету независимой компании (эскро). Эти условия могут существенно варьироваться в зависимости от объекта. Чаще всего все дополнительные расходы возлагаются на покупателя. Но бывает и так, что часть из них берет на себя продавец. В контракте должны быть четко указаны все виды трат, и кто их будет оплачивать. В качестве гарантий выполнения принятых обязательств покупатель вносит депозит на счет независимой компании (эскро). Хранение депозита осуществляет титульная компания или агентство, имеющее эксклюзивное право на продажу объекта. Впоследствии он учитывается при окончательном расчете. Обычно минимальный депозит составляет 3,5% от стоимости объекта, но эксперты рекомендуют предлагать бОльшую сумму. Чем больше депозит, тем больше вероятность, что ваше предложение будет выбрано продавцом среди прочих. Депозит - это подтверждение серьезности ваших намерений о покупке. В случае, если продавец или покупатель не выполняют свои обязательства, контракт может быть расторгнут. Это может произойти в следующих ситуациях: Покупатель не внес депозит в установленный срок Покупатель или продавец отменяют сделку в отсутствии форс-мажорных обстоятельств Продавец не выполняет прописанную в контракте работу над объектом Продавец препятствует доступу к объекту для проведения инспекции или финального осмотра Продавец не освобождает помещение в установленный срок При расторжении договора депозит возвращается покупателю. Документы для заключения договора купли-продажи: Копия внутреннего паспорта Копия заграничного паспорта Действующая виза США Этап 4. Проведение инспекции недвижимости и ее дополнительной оценки Оформление сделки занимает в среднем от 30 до 60 дней. В это время осуществляется инспекция недвижимости лицензированным специалистом (Physical Inspection). Его задача – выявить все недостатки и предоставить покупателю письменный отчет за вознаграждение. По результатам инспекции покупатель может отказаться от сделки, если выявленные недостатки критичны, либо договориться с продавцом о скидке. Инспекция не обязательна, но рекомендуется. Стоимость зависит от сложности объекта. Так, за небольшую квартиру или дом площадью около 140 кв.м придется заплатить $300-500. Специалист определит конструктивные дефекты здания, проверит состояние сантехники, коммуникаций, электропроводки. Эксперты советуют провести инспекцию на наличие термитов и других древоточащих насекомых, а также на наличие газа (радона), свинцово-содержавшей краски и присутствия различных видов плесени. Также на этом этапе проводится оценка рыночной стоимости недвижимости независимым экспертом за вознаграждение от покупателя. Это необходимо, если вы берете ипотеку в США. Банк откажет в кредите, если оценочная стоимость объекта ниже цены продажи. Одновременно проходит оформление ипотечного кредита, если вы привлекаете банковское финансирование. Этап 5. Проведение юридической проверки После подписания контракта купли-продажи происходит проверка юридической регистрации владения недвижимости (Title Search). Суть процедуры заключается в том, чтобы выявить, возможна ли продажа данной недвижимости, например, нет ли у нынешних владельцев невыполненных обязательств по ипотеке, есть ли какие другие залоги и т. д. Этим занимается адвокат покупателя или эскро. Стоимость проверки входит в общие расходы по закрытию сделки. Одновременно оформляется договор обязательного страхования недвижимости. Эту процедуру берет на себя титульная компания, она же вручает потом покупателю страховой полис на титул на недвижимость (Title insurance). Обратите внимание! При покупке земельного участка не требуются никакие инспекции и страховки. По словам самих риэлторов, земля – это самое простое, что можно приобрести. Этап 6. Регистрация нового собственника В момент поступления полной оплаты в титульную компанию или на счет адвоката, ответственного за закрытие сделки, покупатель получает документ на право собственности на объект недвижимости – так называемый дид (deed). Однако во многих штатах право собственности переходит покупателю только после регистрации дида в окружном суде или специальной регистрационной палате. В этом случае титульная компания представляет данный документ клерку окружного суда, после чего возвращает зарегистрированный дид покупателю. Регистрация права собственности занимает от шести до 10 недель. Этап 7. Оплата сделки Основную сумму покупатель перечисляет при закрытии сделки, то есть тогда, когда ему предоставляется право собственности на недвижимость. Тогда же оплачиваются и все дополнительные расходы, включая налоги. Средства можно перевести банковским переводом на счет адвоката, ведущего сделку, или на специальный счет независимой компании (эскро). В некоторых российских банках для осуществления данной операции потребуется предъявить контракт на покупку дома. Обратите внимание! При ввозе наличных в США не стоит брать с собой больше $9999, поскольку с суммы, превышающей данное число, взимается пошлина при вывозе из России. Ввозимая сумма не облагается налогом в Штатах, поскольку покупатель недвижимости не является налогоплательщиком США. Рекомендуется иметь с собой документы о происхождении денег, например, договор продажи квартиры в России. Можно ли провести сделку с недвижимостью удаленно? Да, можно. Для этого можно оформить доверенность на адвоката в посольстве (консульстве) США в своей стране. Специальную форму доверенности адвокат пересылает покупателю почтой. Деньги покупатель будет переводить на так называемый трастовый счет своего американского адвоката, с которого по окончании сделки они будут переведены продавцу. Риски в данной ситуации практически сведены к нулю – при условии, что покупатель пользуется услугами лицензированного специалиста. Нечистоплотность проведения сделки может привести адвоката к потере лицензии, а ей очень дорожат, так как другую лицензию на аналогичную деятельность ему уже не выдадут. Поэтому покупателю можно быть уверенным в законности операции. В тех штатах, где оформление сделки совершается через специальную компанию эскро – документы подписываются в посольстве США и высылаются в эскро, и также деньги перечисляются на специальный счет эскро, с которого потом переводятся продавцу после вычета всех расходов. Такая сделка также практически не имеет рисков. Дополнительные расходы при покупке недвижимости в США При заключении договора купли-продажи стороны договариваются, кто и какие расходы несет. Расходы покупателя при покупке (Closing Costs), обычно включают: расходы на адвоката или услуги титульной компании, общее страхование недвижимости, реестровые и судебные пошлины и составляют порядка 1-2% от стоимости. Оплата услуг брокера составляет (4-6%) обычно оплачивается продавцом. Оплата налога на передачу прав собственности (0,01-2% от суммы сделки), как правило, возлагается на продавца. Дополнительно можно оформить страховку от стихийных бедствий. Ее стоимость составляет от 1% до 5% в год от стоимости объекта и зависит от многих факторов (например, есть ли рядом вода и угроза затопления). Налоги Налог на недвижимость в США собственники обязаны платить два раза в год. Обычно срок оплаты соответствующих счетов – до 1 марта и до 1 сентября. При закрытии сделки покупатель оплачивает налог первый раз, и в следующий раз ему нужно будет это сделать в начале нового налогового года. Собственники в Нью-Джерси платят самый высокий налог в США – в среднем 2,19% от стоимости объекта в год. В среднем по США этот показатель равняется 1,19%. Гонорар юриста Обязательная статья расходов. Ставки варьируются от $1000 до $1500. Гонорар нотариуса Участие нотариуса в США необязательно, поскольку у каждого юриста есть право заверять документы. Гонорар переводчика Если покупатель не знает английского языка, то все документы (предложение о покупке и контракт) должен переводить сертифицированный специалист. Стоимость перевода - около $20 за страницу. Государственные пошлины В США нет государственных пошлин. Для заключения сделки требуются только юрист и титульная компания. Пример расчета дополнительных расходов на покупку недвижимости в США Новая квартира в Майами, площадью 100 кв. м. Цена объекта - $300 000 Плата за ведение вашего счета для оплаты ипотеки - $40 Плата за проверку вашей платежеспособности ипотечному брокеру - $800 Плата за процедуру оформления ипотеки - до $1000 Гонорар юриста - до $1500 Плата титульной компании за проверку чистоты сделки - $200 Итого: стоимость объекта с учетом дополнительных расходов: €303 540 Как получить ипотеку в США В США существует специальный банковский продукт – ипотечный кредит для иностранцев. Условия кредитования у каждой организации разные. Обычно минимальная сумма кредита составляет $100 000, минимальный первоначальный взнос – от 30% (зависит от объекта недвижимости), процентная ставка – от 5% годовых (зависит от срока кредитования и первоначального взноса). Срок кредитования достигает 30 лет. Перечень обязательных документов: Копия внутреннего паспорта Копия заграничного паспорта Действующая виза США В зависимости от условий банка могут потребоваться дополнительно: подтверждение о доходах налоговая декларация письмо от бухгалтера (если заемщик владеет долей в уставном капитале юридического лица), либо от работодателя (если заемщик работает по найму) выписки с расчетного счета банка по месту постоянного проживания заемщика и с расчетного счета в банке США* * Существуют программы кредитования без необходимости подтверждения дохода. В этом случае процентная ставка по кредиту будет выше (7,5-8% годовых). Обратитесь к кредитному специалисту. Как правило он работает с различными кредиторами и может подобрать кредитный продукт, отвечающий вашим требованиям. Кроме того, он рассчитает максимальную сумму займа, подберет оптимальный процент и срок кредита с учетом ваших доходов, кредитной истории и первоначального взноса. Вы получите официальное письменное подтверждение условий кредита (pre-approval letter). Очень важно сначала получить такое подтверждение и лишь потом начинать поиски дома или квартиры. Банковское подтверждение об одобрении займа в дальнейшем прикладыватся к предложению о покупке. Резюме: это надо запомнить Ограничений на покупку недвижимости в США для россиян и граждан стран СНГ нет. Оформить сделку можно как на физическое, так и на юридическое лицо. Покупка недвижимости не дает право на получение американского ВНЖ (Гринкарты). Но на определенных условиях вам могут предоставить визовые льготы. Деятельность риэлторов в США лицензируется, поэтому риски сведены к минимуму. Стандартная процедура покупки занимает 30-60 дней. В случае получения ипотечного кредита, сроки увеличиваются. Дополнительные расходы покупателя при сделке с недвижимостью в США намного ниже, чем в среднем по Европе. Сверху придется заплатить 1-3% от цены объекта. За помощь в подготовке материала благодарим Ирму Дэниэлс из компании Friedberg Properties и Валерию Митчелл из компании The Keyes Company. Текст подготовила Ольга Петегирич Фото: www.americansky.co.uk, imgclub.org, Dexerto.com, Time Out, Huffington Post