«Рынок действительно был дикий»
Время маклеров Принято считать, что в СССР рынка недвижимости не было. Квартиры получали бесплатно от государства, правда, очередникам приходилось иногда ждать не один десяток лет. Каждая семья имела право владеть только одной формой недвижимости, а «лишнее» жилье, как правило, записывалось на ближайших родственников. В советской стране не могло быть и речи о свободной купле-продаже любой формы частной собственности. Граждане были лишены возможности покупать или продавать жильё, им разрешался только обмен квартир с доплатой. При обмене неравноценных квартир одна из сторон доплачивала за улучшение жилищных условий. Для проведения сделок с недвижимостью в каждом городе было бюро обмена жилья, официальный государственный орган. Информацию об обменах люди искали в специальных газетах по недвижимости – бюллетенях обмена. Граждане улучшали жилищные условия, меняя комнату в коммуналке на однокомнатную квартиру, которую, в свою очередь меняли на двухкомнатную и т. д. Выстраивать цепочки помогали индивидуальные маклеры, которые работали нелегально и считались практически преступниками. А первые частные постсоветские агентства недвижимости появились только к 1990-м годам. Цены на советские квартиры Несмотря на все запреты рынок недвижимости в Советском союзе все-таки существовал, правда, не совсем легальный. Один советский рубль равнялся примерно 180 современным российским рублям. В СССР однокомнатная кооперативная квартира стоила около 3 тыс. рублей, что в пересчете на современные деньги составило бы примерно 500 тыс. рублей. Владельцы кооперативных квартир находились на правах квартиросъемщиков у государства и не могли свободно распоряжаться имуществом. Однокомнатную квартиру на окраине города можно было приобрести за 3,5 – 4 тыс. рублей (современные 630 – 720 тыс. рублей), двухкомнатную – за 5 – 6 тыс. рублей (900 тыс. – 1,1 млн рублей), а стоимость трехкомнатной квартиры составляла примерно 8 – 9 тыс. рублей (1,4 – 1,7 млн рублей). При обмене государство предоставляло будущим новоселам жилищные кредиты, то есть квартира продавалась в рассрочку. Как правило, первый взнос составлял примерно 25 – 30% от общей стоимости жилья, а оставшуюся сумму покупатели выплачивали по максимально низкой или беспроцентной ставке (в зависимости от материального положения семьи) в течение последующих 10 – 15 лет. Таким образом, на погашение своеобразной ипотеки уходила примерно половина зарплаты одного из членов семьи. Стоимость квартиры могла вырасти в разы, если в случае обмена будущим жильцам была необходима московская прописка. Она в переводе на современные деньги стоила примерно 7 – 9 млн рублей, но такие услуги предлагались только индивидуальными маклерами. Год рождения рынка Становление рынка жилой недвижимости в России было связано с либерализацией экономики и началом процесса приватизации. Большинство аналитиков считают годом рождения рынка 1991-й, когда был принят Закон о приватизации государственных и муниципальных предприятий. Другие эксперты называют 1990-й год, в котором вышел Закон «О собственности в СССР». Однако некоторые выступают за 1992 – 1993 годы, время, когда рынок недвижимости начал полноценно функционировать за счет баланса спроса и предложения. Именно к этому моменту появилось достаточное количество квартир, а также продавцов и покупателей жилья. Надо сказать, что с началом приватизации недвижимость продавалась буквально за копейки, но, впрочем, цены росли очень быстро, особенно в столице. Если в 1991 году квадратный метр стоил около 50 – 100 долл., то к 1992 - 1993 годам цена выросла примерно в пять раз и составляла уже 400 – 650 долл. Так, со стартом массовой приватизации начинается общая тенденция повышения стоимости жилья, и в это же время устанавливаются долларовые цены на недвижимость. Постсоветские новостройки К 1993 году рынок жилья пополнился за счёт нескольких тысяч приватизированных и кооперативных квартир, что предопределило формирование на рынке больших объемов предложения. В это время были созданы и первые агентства недвижимости – «Вавилон», «Жилищная инициатива», «Инком», «Бансо» и др. Экономические преобразования 1980-1990-х годов привели к резкому расслоению, в стране появились богатые и бедные, наблюдалась рублевая гиперинфляция. Уровень доходов большей части населения оказался ниже их уровня обеспеченности жильем, люди начали продавать недвижимость, так как денег на жизнь не хватало. В это же время в среде разбогатевших «новых русских» появился ажиотажный спрос на квартиры в сталинских и дореволюционных домах. Интерес к престижной недвижимости вторичного рынка снизило только появление в Москве новостроек. С ростом спроса на рынке первичной недвижимости возникают и первые строительные компании, такие как «СУ-155» (в СССР – «Строительное управление № 155»), «Контрактстрой» и др. Большинство первых постсоветских застройщиков были выходцами из советских домостроительных комбинатов, которые во времена СССР находились в юрисдикции Государственного Комитета по строительству и инвестициям (последнее наименование государственного органа). Примечательно, что в период с 1987 по 1989 годов должность первого заместителя председателя Госстроя СССР в ранге министра СССР занимал Борис Ельцин. Первые постсоветские новостройки были ориентированы на высокобюджетного покупателя и располагались, как правило, в Центральном или в Западном округе столицы. Такие дома считались элитными, площадь некоторых квартир порой достигала 500 метров. Обычно элитные ЖК начала 1990-х годов строили из красного кирпича, что стало символом престижного жилья. «Рынок действительно был дикий» О рынке 90-х вспоминает Елена Медведева, руководитель офиса «На Алексеевской» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»: «Рынок действительно был дикий. Сейчас, когда я слышу сожаления и вздохи на тему «а вот раньше», сразу вспоминаю, как тогда работалось. Никаких договоров, никаких эксклюзивов – обычной была ситуация, когда у покупателя или продавца было по пять агентов, и вся эта толпа собиралась на просмотре. Расписки при передаче денег начали писать только в 2000-х. До этого – ничего. Никаких денег, заложенных в ячейки, все наличными за один день. Сейчас рынок покупателя, а тогда квартиру могли «схватить» за 15 минут, с первого взгляда. Например, у меня была покупательница, которая искала квартиру в Северном Чертаново или в Филях, а сама при этом жила на Пролетарской. Почему такой разброс – до сих пор гадаю. Пришли мы с ней на просмотр квартиры в Северном Чертаново, в «голубых домах» (это комплекс, который тогда был чуть ли не элитным, строился к олимпиаде 80-го года). Там была вполне приличная входная группа, зимние сады на первом этаже, террасы. И вот моя покупательница смотрит на квартиру и говорит: «Не поеду в Фили, беру эту, сделка завтра!». У меня шок – а проверить, а документы, мы же ничего не знаем про квартиру, про хозяев! Бегу в ЖЭК, хватаю домовую книгу, понимаю, что там были прописаны женщина с ребенком, начинаю их разыскивать, понимаю, что они переехали в какую-то девятиэтажку. Бегу туда, но по указанному адресу дома никого. Обзваниваю всех соседей – все на работе. Нахожу какого-то старичка, который, к счастью, подтверждает их проживание. Выясняется, что они специально переехали в двушку, потому что маме с мальчиком в однокомнатной квартире, конечно, некомфортно. На следующий день сделка. Женщина-покупатель одета непритязательно – войлочные сапожки, старый болоньевый плащ. И вот она достает пакетик, высыпает из него на стол пачки денег. Пересчитываем, оформляем. Все! Конечно, сейчас такое немыслимо. Элитной недвижимости тогда не было в принципе. Самое дорогое жилье – расселенные коммуналки где-нибудь на Тверской, их покомнатно выкупали, делали дорогой ремонт, и вот это была элитка. До появления первого дорогого новостроя на Зоологической еще нужно было дожить». Автор: Адиля Абянова
